宿遷華輝廣場項(xiàng)目營銷策劃方案

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1、第一部分市場篇一、宿遷區(qū)域分析地級宿遷市1996年建市，下轄沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣、宿城區(qū)和宿豫區(qū)，總面積8555平方公里，人口515萬。她是江蘇重要和新興的中心城市，也是新亞歐大陸橋東橋頭堡城市群中一朵艷麗的新葩，作為江蘇、安徽、山東三省之通衢，宿遷人杰地靈、資源豐富、交通發(fā)達(dá)、區(qū)位優(yōu)勢突出。隨著宿遷城市化進(jìn)程不斷深入，土地資源的相對稀缺，各項(xiàng)基礎(chǔ)的不斷完善，交通道路的布局更趨合理，人口的大量增加，住房二、三級市場的放開及投資環(huán)境的更加優(yōu)越等因素影響，宿遷房價(jià)自去年以來，其趨勢一直穩(wěn)步趨升。1.1宿遷未來規(guī)劃定位1、宿遷將成為江蘇三大都市圈——徐州都市圈的重要組成部分，未來發(fā)展目標(biāo)定位是

2、：立足淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)，融入東隴海產(chǎn)業(yè)帶，策應(yīng)沿江產(chǎn)業(yè)帶，接應(yīng)長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，把宿遷打造成為蘇魯皖邊界地區(qū)最佳人居湖（河）濱生態(tài)城市、新興制造業(yè)基地和區(qū)域性政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。2、宿遷房地產(chǎn)開發(fā)以突出科技、文化為主題，加大生態(tài)景觀，智能化設(shè)施的建設(shè)，提高房地產(chǎn)業(yè)的科技含量，高起點(diǎn)，高水平規(guī)劃，力求形成一個(gè)科技化、藝術(shù)化、人性化的完美融合。3、宿遷將進(jìn)一步更新城市化發(fā)展思路，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)，充分的發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，積極推行舊城改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合的方式，加速宿遷城市化進(jìn)程。1.2宿遷房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢所在：1、宿遷正處于城市化進(jìn)程大發(fā)展時(shí)期，產(chǎn)業(yè)密集，區(qū)域交通條件優(yōu)越。2、宿遷處于蘇北

3、城市發(fā)展軸上，承擔(dān)雙重任務(wù)，一方面更直接接受大型城市南京及徐州的輻射，都市圈的擴(kuò)容壯大，將給宿遷的發(fā)展帶來直接積極的帶動(dòng)作用，另一方面承擔(dān)推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化，形成了集聚效益。3、宿遷經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，無論從投資環(huán)境的改善，還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量也明顯提高，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，具備了宿遷做大做強(qiáng)的條件。4、省、市、縣各級政府對宿遷推進(jìn)城市化和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展給予了大力的支持，社會(huì)各界也同樣寄予了關(guān)注和支持，同時(shí)作為中心城市對下屬三縣的輻射及帶動(dòng)作用越來越強(qiáng)。5、投資時(shí)機(jī)日趨成熟。從政府主管部門到金融機(jī)構(gòu)，從各制度的確立，管理向服務(wù)的轉(zhuǎn)變，市場的全面開放，都極大地促進(jìn)了宿遷房地產(chǎn)市場的發(fā)展

4、，房屋價(jià)差分布也更趨合理，房改房，經(jīng)濟(jì)適用房，商品房形成了房地產(chǎn)市場消費(fèi)的梯次結(jié)構(gòu)。市場體系逐步完善，為市場消費(fèi)鋪設(shè)了一個(gè)理想的平臺、客觀上也使投資有更多的選擇余地并實(shí)現(xiàn)其投資價(jià)值。6、宿遷全市經(jīng)濟(jì)近年來迅猛發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了一個(gè)成熟的時(shí)機(jī)。2004年宿遷市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.3l億元，占全市固定資產(chǎn)投資的11.8%，房地產(chǎn)業(yè)增加值14.28億元，占GDP比重的4.25%。房地產(chǎn)業(yè)已成為宿遷市地方財(cái)政收入的重要來源，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中占據(jù)著舉足輕重的地位。1、當(dāng)前，宿遷市房地產(chǎn)業(yè)正處于快速增長期，房地產(chǎn)市場供銷兩旺。全市住宅均價(jià)2004年達(dá)到1250元/㎡，其中市區(qū)住宅均價(jià)為159

5、8元/㎡，漲幅達(dá)15%。同期，城市居民收入也相應(yīng)增長較快。2、自2001年來，宿遷市政府取消經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，積極推進(jìn)住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進(jìn)住宅建設(shè)的健康發(fā)展。在房地產(chǎn)市場價(jià)格保持總體穩(wěn)定上升的同時(shí)，將投資商品住宅建設(shè)作為該市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)目標(biāo)，同時(shí)引導(dǎo)投資于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結(jié)構(gòu)日趨合理。3、為了高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地實(shí)施房地產(chǎn)綜合開發(fā)，宿遷市政府積極組織和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連片開發(fā)，鼓勵(lì)建設(shè)較大規(guī)模的住宅小區(qū)，增強(qiáng)小區(qū)配套功能。在開發(fā)建設(shè)

6、住宅小區(qū)的同時(shí)，為了使居民的居住條件和居住水平實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，系列物業(yè)管理規(guī)章制度，全面實(shí)施了規(guī)范化、法制化管理。4、宿遷房地產(chǎn)業(yè)前景十分看好，發(fā)展空間巨大。商品房需求量將繼續(xù)大幅度上升，到2010年，宿遷市區(qū)城市人口要達(dá)到50萬人以上。隨著宿遷城市化進(jìn)程的不斷加快，城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張，城市人口將迅速增加，商品房需求量將呈逐年上升趨勢。目前，具有戰(zhàn)略眼光的投資者已把目光轉(zhuǎn)移到宿遷地區(qū)。同時(shí)隨著人均經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，需求旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期，居民的潛在購買力很大，同時(shí)，根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，居民在住房領(lǐng)域的消費(fèi)已從改善自身居住條件，轉(zhuǎn)向理性投資房地產(chǎn)業(yè)的方向發(fā)展。1.3宿遷房地產(chǎn)發(fā)展的

7、理性思考：從理性的角度出發(fā)，在看到宿遷房地產(chǎn)市場總體大發(fā)展的前景之下，這個(gè)市場同時(shí)也存在著諸多的矛盾，宿遷老城區(qū)、新區(qū)、宿豫新區(qū)三大板塊的市場飽和度日益趨近，商品房空置率不斷增大，宿遷本地房地產(chǎn)的發(fā)展增速明顯高于GDP及居民收入的增速，這就隱含了經(jīng)濟(jì)泡沫于其中，加上國家關(guān)于房貸按揭利率的上調(diào)，對房產(chǎn)投資的適度政策加壓等市場政策影響，實(shí)際上對開發(fā)商來講都是一種考驗(yàn)。所以，把握機(jī)遇，認(rèn)清形勢，才可以在大環(huán)境中立足。宿遷市房地