沈陽渾南業(yè)僑集團(tuán)項(xiàng)目全案開發(fā)策劃

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1、業(yè)喬——渾南項(xiàng)目策劃全案誠信/專業(yè)/務(wù)實(shí)前言制造商的高明不在于他能生產(chǎn)什么而是取決于他知道市場(chǎng)需要什么開發(fā)商并不是雕塑家他們的建筑不是用來欣賞的藝術(shù)品所以市場(chǎng)決定著我們要去做什么……第151頁共151頁業(yè)喬——渾南項(xiàng)目策劃全案誠信/專業(yè)/務(wù)實(shí)目錄第一部分沈陽宏觀市場(chǎng)分析一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）沈陽GDP增長(zhǎng)情況（二）招商引資，對(duì)外合作（三）人均收入及消費(fèi)水平對(duì)比情況（四）居民消費(fèi)支出構(gòu)成（五）沈陽市居民恩格爾系數(shù)對(duì)比分析（六）居民人均儲(chǔ)蓄存款余額二、社會(huì)人口環(huán)境分析三、沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析（一）土地市場(chǎng)情況分析（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析四、沈陽宏觀市場(chǎng)環(huán)境對(duì)

2、房地產(chǎn)影響分析第151頁共151頁業(yè)喬——渾南項(xiàng)目策劃全案誠信/專業(yè)/務(wù)實(shí)（一）國家宏觀政策影響房地產(chǎn)發(fā)展（二）國家限制別墅用地政策出臺(tái)，導(dǎo)致沈陽Townhouse項(xiàng)目遍地開花（三）棚戶區(qū)拆遷及金廊工程，低價(jià)房熱銷，商業(yè)地產(chǎn)格局轉(zhuǎn)變（四）近年將推出限價(jià)土地及低價(jià)房，解決低收入者住房問題（五）沈陽戶籍制度的放寬（六）沈陽市城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障（七）沈陽市土地招商將吸引越來越多開發(fā)商，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇五、沈陽市房地產(chǎn)1-3年的預(yù)測(cè)分析（一）沈陽市房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析（二）大盤位置將進(jìn)一步外移（三）消費(fèi)者趨于理性，對(duì)產(chǎn)品的性價(jià)比關(guān)注較高第二部分渾南微觀市場(chǎng)分析一、渾南新

3、區(qū)總體規(guī)劃（一）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（二）高檔次中央商務(wù)區(qū)（三）高品質(zhì)居住區(qū)第151頁共151頁業(yè)喬——渾南項(xiàng)目策劃全案誠信/專業(yè)/務(wù)實(shí)（四）高等級(jí)大學(xué)城（五）渾河觀光旅游帶（六）渾南新區(qū)發(fā)展目標(biāo)二、渾南新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)述（一）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)緊抓不放（二）核心競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高（三）企業(yè)與產(chǎn)業(yè)共存共榮（四）大招商、大項(xiàng)目支撐大產(chǎn)業(yè)（五）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市功能協(xié)調(diào)發(fā)展（六）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是發(fā)展的基礎(chǔ)三、渾南新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)第三部分項(xiàng)目及周邊競(jìng)品分析一、地塊現(xiàn)有情況分析（一）自身?xiàng)l件狀況（二）周邊景觀分析第151頁共151頁業(yè)喬——渾南項(xiàng)目策劃全案誠信/專業(yè)/務(wù)實(shí)（三）自

4、然環(huán)境分析（四）社會(huì)環(huán)境分析（五）交通情況（六）現(xiàn)有城市配套情況二、項(xiàng)目周邊競(jìng)品分析（一)渾南區(qū)域主要房地產(chǎn)項(xiàng)目情況（二）主要競(jìng)品分析（三）地塊綜合SWOT分析第四部分項(xiàng)目營(yíng)銷定位及推廣策略一、產(chǎn)品定位二、目標(biāo)客戶定位三、營(yíng)銷推廣定位及策略（一）營(yíng)銷理念定位（二）營(yíng)銷推廣策略（三）銷售策略第151頁共151頁業(yè)喬——渾南項(xiàng)目策劃全案誠信/專業(yè)/務(wù)實(shí)（四）銷售節(jié)點(diǎn)實(shí)施及產(chǎn)品配合（五）推廣費(fèi)用預(yù)算四、關(guān)于本案風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范（一）風(fēng)險(xiǎn)（二）防范五、物業(yè)前置營(yíng)銷策略第五部分物業(yè)服務(wù)及費(fèi)用建議第六部分投資估算與財(cái)務(wù)分析第七部分合同管理制度第八部分檔案管理制度第九部分監(jiān)理工

5、程制度第十部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程我們的合作伙件團(tuán)隊(duì)第151頁共151頁業(yè)喬——渾南項(xiàng)目策劃全案誠信/專業(yè)/務(wù)實(shí)第一部分沈陽宏觀市場(chǎng)分析第151頁共151頁業(yè)喬——渾南項(xiàng)目策劃全案誠信/專業(yè)/務(wù)實(shí)沈陽概況沈陽市地處中國東北地區(qū)的南部，遼寧省的中部，位于北緯41度至43度、東經(jīng)122度至123度之間，地處東北亞地區(qū)中心，遼東半島腹地，與日本、韓國、朝鮮、蒙古、俄羅斯等國家的主要城市同在等距離輻射線上，具有突出的國際地緣優(yōu)勢(shì)。沈陽地區(qū)以平原為主，地勢(shì)平坦，山地丘陵集中在東南部。西部是遼河、渾河沖積平原，地勢(shì)由東北向西南緩緩傾斜。東西長(zhǎng)115公里，南北長(zhǎng)205公里，

6、沈陽市國土總面積為12980平方公里，其中城區(qū)面積261平方公里。平均海拔50米左右。境內(nèi)有遼河、渾河、北沙河、新開河、南運(yùn)河等河流。城區(qū)面積3495平方公里，森林面積20萬公頃，森林覆蓋率為25.6%，人均綠地4.36平方米。沈陽地區(qū)屬于溫帶半濕潤(rùn)大陸性氣候，受季風(fēng)影響較大，四季分明，全年平均氣溫為8.1℃左右，年降雨約721.9毫米。總?cè)丝?20萬，其中市區(qū)488萬。沈陽是我國重要的工業(yè)基地之一，具有雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，城市規(guī)模居全國第四位，在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的地位。作為東北的中心城市，是全省的貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)信息和科技文化的中心，同時(shí)與周圍的鞍山、撫

7、順、遼陽、本溪、丹東、營(yíng)口、鐵嶺七城市構(gòu)成了遼寧中部城市群和經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)，成為東北地區(qū)的交通樞紐和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。第151頁共151頁業(yè)喬——渾南項(xiàng)目策劃全案誠信/專業(yè)/務(wù)實(shí)一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）沈陽GDP增長(zhǎng)情況沈陽市2003年實(shí)現(xiàn)GDP1603億元，同比增長(zhǎng)14.2％。沈陽市GDP已連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，這與住宅需求呈正比例關(guān)系。從房地產(chǎn)市場(chǎng)上來看，這幾年也正是沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的幾年，而房地產(chǎn)快速發(fā)展又反過來促進(jìn)沈陽GDP的增長(zhǎng)，兩者相輔相成、共同發(fā)展。應(yīng)該注意到沈陽的GDP目前的基數(shù)較小，按照世界銀行的分析來推斷：人均GDP在1萬美元以下，

8、房地產(chǎn)業(yè)處于快速增長(zhǎng)期。