北京朝陽(yáng)區(qū)東壩區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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1、2010年朝陽(yáng)區(qū)東壩區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1市場(chǎng)調(diào)研部分1.1周邊住宅環(huán)境分析1.1.1周邊住宅現(xiàn)狀目前東壩地區(qū)，包括一部分民房在內(nèi)的所有違建、臨建、破廠房、豬圈、溫室、小棚子等建筑都已拆遷，區(qū)域內(nèi)陸續(xù)建成奧林匹克花園及首開(kāi)常青藤兩項(xiàng)高檔住宅項(xiàng)目，且超大型保障性住房項(xiàng)目也已陸續(xù)建設(shè)完畢并入住。2首開(kāi)?常青藤?首開(kāi)?常青藤主要有四種產(chǎn)品形式：別為5層院景洋房、6層情景洋房、9層觀景洋房和loft幻景洋房。社區(qū)會(huì)所、獨(dú)立商業(yè)、社區(qū)底商為本項(xiàng)目提供運(yùn)動(dòng)健康、餐飲購(gòu)物、娛樂(lè)休閑配套設(shè)施，小學(xué)、幼兒園為本項(xiàng)目提供教育配套設(shè)施。占地面積37.62萬(wàn)平米，建筑面積44.62萬(wàn)平米，綠化率30%，容積率

2、：1.2，項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)均價(jià)10000元/平米，現(xiàn)在銷售均價(jià)28000元/平米。2北京奧林匹克花園總占地面積約86萬(wàn)平米。低容積率，自然錯(cuò)落式布局，形成適意的居住環(huán)境，40％高綠化率，以低層陽(yáng)光電梯洋房為主要產(chǎn)品，戶戶朝南，戶戶名牌精裝修。社區(qū)入口處的大型專業(yè)運(yùn)動(dòng)城，1.4萬(wàn)平方米大型體育館，按比賽標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置8大場(chǎng)館、13大功能區(qū)，涵蓋游泳池、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球館、乒乓球場(chǎng)、籃球館等各項(xiàng)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館與設(shè)施。項(xiàng)目2003年開(kāi)盤時(shí)均價(jià)5600元/平米，現(xiàn)在銷售均價(jià)25000元/平米。2金泰麗富嘉園金泰麗富嘉園(東壩人保家園)占地面積46萬(wàn)平方米，建筑面積22萬(wàn)平方米。5956套住房，經(jīng)適房44

3、28套，廉租房576套，其余為農(nóng)民搬遷房。小區(qū)還將配建一個(gè)8班的幼兒園，18班的小學(xué)。2朝陽(yáng)新城朝陽(yáng)新城是北京東區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)，占地面積156萬(wàn)平方米，建筑面積170萬(wàn)平方米，一期約37萬(wàn)平方米，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，自然與人文環(huán)境相融合，住宅內(nèi)部引入嶄新的多種功能形態(tài)，適宜的建筑高度及建筑體量，保證高質(zhì)量的生活品質(zhì)。2東壩駒子房經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目由朝開(kāi)公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，位于東壩邊緣集團(tuán)南區(qū)中南部，總占地面積29.2公頃，規(guī)劃建設(shè)用地面積19.77公頃，擬建住宅規(guī)模約46萬(wàn)平方米，可安置居民約5700戶，主要為金盞金融后臺(tái)服務(wù)園區(qū)拆遷及東壩城市化改造提供拆遷安置用房，對(duì)推進(jìn)東壩地區(qū)的城

4、市化進(jìn)程，推動(dòng)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。1.1.1人口統(tǒng)計(jì)東壩鄉(xiāng)現(xiàn)有人口2.5萬(wàn)，經(jīng)過(guò)近幾年拆遷后商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)工建設(shè)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)總常駐人口約13萬(wàn)人，隨著區(qū)域內(nèi)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的完工，新建社區(qū)配套的不斷完善，人口數(shù)量還會(huì)陸續(xù)增加，入住人口素質(zhì)也將逐漸提升。社區(qū)樓盤名稱戶數(shù)現(xiàn)有人數(shù)（人）備注社區(qū)一首開(kāi)常青藤340010200未全部入住，最新一期于2011年入住奧林匹克花園440013200未全部入住金泰麗富嘉園595617868未入住社區(qū)二朝陽(yáng)新城370011000共170萬(wàn)平米，未全部入住東壩家園14304000康靜里1社區(qū)8922500康靜里2社區(qū)9002520紅松

5、園社區(qū)7142000東風(fēng)村大街社區(qū)6741887鐵十六局社區(qū)10703000北崗子村300840社區(qū)三南崗子村200560南洼子村200560單店村254711北京好漾24007200西北門村7852200后街村7852200東風(fēng)村10403000社區(qū)四駒子房村3601008高楊樹(shù)社區(qū)10713000康各莊村350980社區(qū)五三岔河村3851078七棵樹(shù)經(jīng)濟(jì)適用房2009年3月開(kāi)始建設(shè)預(yù)計(jì)會(huì)有5000戶，15000人駒子房經(jīng)濟(jì)適用房57002008年12月開(kāi)工建設(shè)預(yù)計(jì)居住人口在17100人社區(qū)六姚家園西里社區(qū)465812108合計(jì)41624103620新入住人口32100共計(jì)135

6、720圖3.區(qū)域住宅人口統(tǒng)計(jì)圖4.區(qū)域人口分布圖1.1.1人口結(jié)構(gòu)抽取本案所處區(qū)域內(nèi)北京奧林匹克花園住宅項(xiàng)目的業(yè)主情況來(lái)看，買房人多數(shù)是用來(lái)居住而不是投資，大部分是初次置業(yè)者。還有一些業(yè)主在市區(qū)內(nèi)已有房產(chǎn)，但仍在東壩購(gòu)買面積較大的戶型，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，東壩由于交通、環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，都打算將這里作為自己的永久性居所。北京奧林匹克花園是已經(jīng)入住七年的成熟的社區(qū)，業(yè)主整體素質(zhì)高，大部分是高學(xué)歷高收入者。對(duì)娛樂(lè)，高檔商品，休閑時(shí)尚物品消費(fèi)購(gòu)買力非常強(qiáng)。首開(kāi)常青藤為低密度高檔花園社區(qū)，目前售價(jià)28000萬(wàn)元/平米，今后入住總?cè)丝趯⒃?5000人左右。因其定位中高端而賦予了入住人口相當(dāng)強(qiáng)購(gòu)買力，勢(shì)必

7、形成對(duì)將來(lái)對(duì)周邊商業(yè)配套的新增消費(fèi)需求。綜上，本案所處范圍內(nèi)的常住人口就業(yè)率高，收入穩(wěn)定，年收入較高，文化層次高，且區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口減少，有利改善了消費(fèi)客群的結(jié)構(gòu)。1.1.1交通環(huán)境本案西鄰雙向六車道東五環(huán)路，南接朝陽(yáng)路，北有機(jī)場(chǎng)第二高速路，新建的60米寬的姚家園路橫貫東西，直接與東三環(huán)相接，與燕莎商圈、規(guī)劃中的第四使館區(qū)、青年北路相通，直達(dá)市區(qū)，交通環(huán)境優(yōu)越。目前有關(guān)部門還在加緊交通建設(shè)，規(guī)劃中的地鐵M3號(hào)線，將進(jìn)一步縮短到達(dá)市區(qū)的時(shí)間。地鐵東壩站圖5.區(qū)域軌道規(guī)劃線