北京望京步行街商業(yè)項目調(diào)研報告

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1、望京商業(yè)步行街項目市場調(diào)研報告目錄一．區(qū)域總體環(huán)境分析31、望京區(qū)域規(guī)劃32、望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢43、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局44、望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布54.1望京寫字樓物業(yè)供應(yīng)情況54.2望京寫字樓物業(yè)分布狀況64.3望京寫字樓物業(yè)市場發(fā)展趨勢74.4周邊寫字樓對本項目影響85、望京地區(qū)交通狀況總體分析85.1區(qū)域公共交通狀況分析85.1.1地面公交客運系統(tǒng)85.1.2軌道交通系統(tǒng)115.1.3望京地區(qū)道路組成狀況125.2區(qū)域交通未來規(guī)劃及道路改造分析146.人口狀況分析146.1住宅項目發(fā)展及人口狀況分析156.2望京人口結(jié)構(gòu)及未來人口放量

2、176.2.1住宅人口數(shù)量176.2.2寫字樓人口數(shù)量176.2.3外來人口數(shù)量186.3年齡、職業(yè)狀況186.4外籍人口分布特色196.5區(qū)域人口消費特性分析206.5.1區(qū)域消費能力分析206.5.2區(qū)域人口消費特性分析21二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析231、區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程232、區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析232.1現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)分布232.2現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)特點242.3現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)242.4現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)租售價格2554望京商業(yè)步行街項目市場調(diào)研報告3、區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢263.1區(qū)域未來商業(yè)格局263.2新增及規(guī)劃商業(yè)項目283.3區(qū)域未來

3、商業(yè)整體放量303.4重點個案介紹333.4.1望京購物廣場（凱德置地-華聯(lián)）333.4.2沃爾瑪商業(yè)廣場343.4.3望京國際商業(yè)中心353.4.4旺角廣場37三、本項目周邊的狀況分析381、項目區(qū)位及研究范圍381.1本項目位置381.2研究區(qū)域382、本案交通狀況分析383、本案周邊住宅狀況分析403.1項目周邊住宅狀況分析403.2項目周邊商業(yè)狀況分析423.2.1大體量商業(yè)狀況423.2.2項目周邊餐飲、娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展狀況分析443.2.3項目周邊未來商業(yè)放量分析473.2.4項目周邊配套狀況分析493.3總結(jié)5154望京商業(yè)步行街項目市場

4、調(diào)研報告一．區(qū)域總體環(huán)境分析望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級生活服務(wù)設(shè)施和市級大型公建的綜合性區(qū)域。按照北京市政府對望京地區(qū)“城市副中心”的定位，以及2003年北京市政府數(shù)次對望京區(qū)域進行規(guī)劃調(diào)整，望京區(qū)域整體居住環(huán)境有了明顯提升。產(chǎn)業(yè)、交通、配套等各個方面設(shè)施條件得到完善，伴隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，國外高新企業(yè)進駐望京區(qū)域的數(shù)量增多，住宅樓盤開發(fā)完成后，居住人口數(shù)量大幅遞增，望京地區(qū)也由過去單純的生活居住區(qū)朝著國際化望京的方向發(fā)展。1、望京區(qū)域規(guī)劃望京地區(qū)總用地規(guī)模為1

5、7.8平方公里(其中西側(cè)綠化隔離帶用地約為1平方公里)，規(guī)劃總居住人口為33萬人，現(xiàn)有常住人口近15萬人。總體布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導系統(tǒng)構(gòu)成，包括1個地區(qū)級主商業(yè)中心、5個次商業(yè)中心、8個社區(qū)商業(yè)中心和6個文化娛樂中心；8個區(qū)間公園、38個社區(qū)綠地和3條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。望京區(qū)域按照最新城市規(guī)劃功能標準劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊。北小河南側(cè)統(tǒng)稱為“望京新城”，其功能以望京中心區(qū)公共設(shè)施為中心，以居住為主，兼文化、教育、辦公等功能的綜合

6、區(qū)；北小河北側(cè)確定為“望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，其功能以高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū)。目前，朝陽區(qū)在已經(jīng)形成了建國門外、三里屯、亮馬河三個使館區(qū)之外，第四使館區(qū)落戶望京，從而更進一步增強了望京區(qū)域的整體競爭力。54望京商業(yè)步行街項目市場調(diào)研報告2、望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢望京在發(fā)展初期階段，由于市政交通、配套設(shè)施的滯后一度發(fā)展速度相對緩慢，被稱作“睡城”。但在近年政府規(guī)劃調(diào)整和改善良后，望京地區(qū)整體環(huán)境得到很大的改觀，區(qū)域居住品質(zhì)和生活質(zhì)量得到了購房者的認可，同時也吸引眾多國外高新企業(yè)紛紛落戶。近年來，國外大商家看好望京地區(qū)

7、蘊藏的市場契機，宜家、華堂、沃爾瑪、家樂福等紛紛選址望京。在這種整體環(huán)境利好的趨勢下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場紛紛出現(xiàn)大體量開發(fā)的趨勢，商務(wù)辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。在這種交通、市政、配套逐步完善的過程中，望京正朝著“城市副中心”的定位方向穩(wěn)步發(fā)展，成為真正意義上的生活國際化，居住都市化的大望京。3、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局望京科技園位于朝陽區(qū)酒仙橋-望京地區(qū)，占地10.5平方公里。園區(qū)以首都機場高速路為界分為東、西兩部分。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電子體育場南側(cè)路和駝房營

8、路。2004年5月31日，北京奧運經(jīng)濟重點推介項目—加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心作為入駐望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的第一家全球500強企業(yè)正