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《南京江寧翠屏國際廣場招商策略報告》由會員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、翠屏國際廣場商鋪招商策略本方案的主要目的在于為中惠翠屏國際廣場項(xiàng)目商業(yè)部分的招商提供支持,通過明確項(xiàng)目的商業(yè)定位與規(guī)劃、業(yè)態(tài)經(jīng)營布局、租金實(shí)現(xiàn)計劃等環(huán)節(jié),研判招商執(zhí)行策略,為項(xiàng)目將來的高價值銷售提供市場基礎(chǔ)。n項(xiàng)目商業(yè)價值分析?區(qū)域:項(xiàng)目位于南京市江寧開發(fā)區(qū)的將軍大道中部南航西門對面,鄰近南航、英華學(xué)校和正德學(xué)院正門,項(xiàng)目依山且鄰近綠化廣場,自然環(huán)境良好?交通:項(xiàng)目臨快干道、緊鄰公交站臺,但除與上山道路——韓府路交叉外,本案沒有重要的道路交叉節(jié)點(diǎn),車速較快,滯留性較差?社區(qū)環(huán)境:項(xiàng)目周邊以中高端別墅和公寓大盤為主要開發(fā)形式,常住人口主要以部分入駐居民、學(xué)校、教師為主,調(diào)研顯示公寓
2、項(xiàng)目居住客群主要是中青年客戶為主,居民素質(zhì)相對較高,但這些項(xiàng)目入住率普遍不高(約30%左右),同時項(xiàng)目雖然鄰近學(xué)校,但與學(xué)生生活區(qū)有一定距離(步行約10分鐘)?商圈現(xiàn)狀:項(xiàng)目周邊三公里范圍內(nèi),已形成比較典型的三大商業(yè)集中區(qū)域,分別是:托樂嘉商業(yè)區(qū)、佛城路商業(yè)區(qū)、同曦商業(yè)區(qū);其中托樂嘉商業(yè)區(qū)距項(xiàng)目最近,是目前將軍路沿線唯一集中性商業(yè)區(qū),目前已引入2.4萬㎡、包括肯德基等連鎖品牌商家在內(nèi)的蘇果購物廣場,以及餐飲等各類配套性的商家,形成面積約5萬㎡、主力店、獨(dú)立商鋪、街鋪相結(jié)合的區(qū)域商業(yè)中心區(qū)的格局?商業(yè)環(huán)境:設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)或周邊,以提供社區(qū)便利消費(fèi)、充實(shí)社區(qū)生活為主的住宅底商
3、型商鋪,是區(qū)域目前數(shù)量最多的商鋪類型;其次,是由沿街商鋪聚勢形成的購物步行街,本區(qū)域商業(yè)街商鋪多為單層挑高或一二層聯(lián)租;目前除托樂嘉蘇果購物廣場外,購物中心席位型商鋪和專業(yè)市場比較缺乏?經(jīng)營業(yè)態(tài):區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)以日常消費(fèi)為主,超市、餐飲和網(wǎng)吧具有較大的比例,相對而言網(wǎng)吧規(guī)模較大,餐飲則呈現(xiàn)多種規(guī)模形態(tài)共存,而家居服務(wù)與休閑商業(yè)層次不高,業(yè)態(tài)品牌尤其是符合中高端需求的商業(yè)較少?租金與經(jīng)營狀況:目前區(qū)域1層租金報價約40~90,2層及以上約30~50,外街空置率約30%,內(nèi)街空置率約60%,日常經(jīng)營人流量不大n項(xiàng)目形象定位?形象定位——服務(wù)“資享生活圈”的人文商業(yè)體¨這里的“資享生活圈
4、”指“懂得享樂生活、擁有資本的富豪或白領(lǐng)所形成的群體”,是小資型的富豪圈,項(xiàng)目著眼于服務(wù)中高端客戶,打造群體型服務(wù)商業(yè),從而形成匯集服務(wù)型中高端商業(yè),建立品位生活特區(qū)的商圈形象¨人文商業(yè)是基于區(qū)位的人文特征,通過多種業(yè)態(tài)組合形成有機(jī)的商業(yè)服務(wù)體系共4頁第4頁?概念定位山景公園·城市客廳LifeStyleCenter¨LifeStyleCenter是迎合本商圈中高端消費(fèi)顧客對零售的需求及對休閑方式的追求,具有露天及環(huán)境的特征,國際購物中心理事會為其定義面積約在2萬-8萬㎡之間,項(xiàng)目依山而建,比鄰綠化市民公園符合所有基本特征¨多業(yè)態(tài)、兼容采購與休閑目的,通過環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格贏造
5、出別致的休閑環(huán)境將是項(xiàng)目概念定位的核心,城市客廳的提出是滿足“資享生活圈”交往的需求¨招商推廣名例舉:翠屏國際廣場·尚山街區(qū),翠屏國際廣場·M-PARK大道n業(yè)態(tài)定位?功能組織——倉儲式主力店強(qiáng)調(diào)儲銷一體和非中心商圈選址,便利店強(qiáng)調(diào)社區(qū)便利性服務(wù),專業(yè)市場強(qiáng)調(diào)運(yùn)輸、倉儲、配送等物流概念,考慮招商目的,本項(xiàng)目將以倉儲式主力店或?qū)I(yè)市場為主導(dǎo),形成能夠提供集中采購和社區(qū)便利的綜合性的高端商業(yè)體,迎合消費(fèi)新趨勢,滿足“資享生活圈”交往需求,科學(xué)專業(yè)地把采集購物、休閑娛樂、餐飲酒店等消費(fèi)形式組合在一起,通過內(nèi)部交通動線的巧妙安排,使業(yè)態(tài)之間互相作用,依靠得天獨(dú)厚的自然景觀條件,打造多功能
6、,多元化的一站式購物消費(fèi)場所?業(yè)態(tài)組合¨1號主力店“奧特萊斯(OUTLETS)生活體驗(yàn)館”——位于項(xiàng)目最南面,緊鄰市民廣場和山上入口,引進(jìn)名牌服裝、生活用品、家居裝飾品等奧特萊斯形態(tài)的折扣店,輻射江寧及寧南部分區(qū)域,建成一站式的家居采購服務(wù)¨2號主力店“餐飲娛樂旗艦”——位于項(xiàng)目中段,將軍大道與韓府路交界處,直面南向車流和人流,引進(jìn)大型娛樂餐飲旗艦店,輻射周邊區(qū)域中高端客戶,經(jīng)營經(jīng)典菜系,易于匯集人氣,形成集中性商業(yè)氛圍,同時在局部位置引入超市¨3號商業(yè)街、1號和2號的部分街鋪“LIFE休閑街區(qū)”——3號商業(yè)街位于項(xiàng)目北段韓府路上,山景環(huán)繞,景色宜人,集娛樂,休閑,零售,特色餐飲
7、為一體,引入咖啡店,陶藝店、健身會所等,營造全天候休閑購物氛圍n租金策略?租金設(shè)定¨設(shè)定原則u商鋪?zhàn)饨饍r格考慮對業(yè)主的投資回報要求,結(jié)合資產(chǎn)增值的速度,整體采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價格策略,并逐年進(jìn)行遞增,降低商家前期經(jīng)營負(fù)擔(dān),樹立商家經(jīng)營信心,形成旺鋪的局面u根據(jù)本項(xiàng)目商鋪面積較大和位置差別較大特點(diǎn),按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)共4頁第4頁u拉大次級與高級位置的租金差距,促進(jìn)次級位置的出租率,對優(yōu)質(zhì)商家提供有吸引力優(yōu)惠政策u根據(jù)項(xiàng)目周邊租金與經(jīng)營狀況,考慮項(xiàng)目位置差異性,為