農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛探討

《農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛探討》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。

1、上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問(wèn)題www.9ask.cn免費(fèi)法律咨詢3分鐘100%回復(fù)農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛的探討　　當(dāng)前，城鄉(xiāng)一體化已成為是我國(guó)發(fā)展新階段提出的新任務(wù)，是實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)的新要求。2008年成都市被國(guó)務(wù)院確定為首批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)，雙流縣也成為全市試點(diǎn)之一。為了加速城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，成都市提出了“三個(gè)集中”的構(gòu)想，即工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中，土地向規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中;市政府還先后實(shí)施了“新居工程”、“金土地工程”以及“農(nóng)民土地?fù)Q社保”等措施，期望通過(guò)這些大膽創(chuàng)新的嘗試，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新機(jī)制。

2、在此背景下，我縣農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)變得異?；钴S，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛也日益增多，特別是拆遷安置房買賣合同糾紛日益突出，越來(lái)越多的案件訴至法院。近期我院深入各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行安置房買賣合同糾紛的專題調(diào)研，并就現(xiàn)階段安置房買賣合同糾紛的解決提出對(duì)策和建議，以期能為解決試驗(yàn)區(qū)改革的一些難題提供有益參考?！　∫?、農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的基本情況　　(一)買賣雙方的基本情況上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問(wèn)題www.9ask.cn免費(fèi)法律咨詢3分鐘100%回復(fù)　　1.從購(gòu)買“安置房”的購(gòu)房者需求劃分。一是滿足基本住房需求的“安置房”，它們實(shí)現(xiàn)了對(duì)普通商品房的替代作

3、用。這類人群雖然清楚安置房存在的風(fēng)險(xiǎn)，但是無(wú)力購(gòu)買高價(jià)的城市商品房，與安置房的居住利益比較，最終選擇了購(gòu)買安置房。他們對(duì)房屋的穩(wěn)定性較為敏感，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，而且大部分沒(méi)有其他的住房。二是滿足休閑住房需求的“安置房。房屋所處的鄉(xiāng)村環(huán)境、不受商品房開(kāi)發(fā)限制的一些條件等，滿足了部分高收入人群的休閑住房需求。此類購(gòu)買人群對(duì)是否真正擁有房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該并不是特別關(guān)注，他們關(guān)注的重點(diǎn)是購(gòu)買到了這種休息居住的價(jià)值。普遍來(lái)說(shuō)，這類人群的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，他們要實(shí)現(xiàn)的是高層次的需求，而且普遍在市區(qū)擁有住房。三是實(shí)現(xiàn)投資功能的“安置房”。有部分人群出于以后城市發(fā)展規(guī)劃等的考慮，購(gòu)買

4、部分地段和區(qū)位的安置房，以期實(shí)現(xiàn)投資功能。這類人群抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，對(duì)住房本身沒(méi)有需求，類似于商品房炒家?！　?.從安置房賣方的身份劃分。一是賣方為被征地拆遷的農(nóng)民。在拆遷安置的過(guò)程中，不少農(nóng)民分得面積相對(duì)較大的安置房，甚至有些農(nóng)民分得多套住房。為了使房屋發(fā)揮更大的效用，創(chuàng)造更大的價(jià)值，被拆遷農(nóng)民賣掉多余的住房。二是賣方為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和投資公司。從應(yīng)訴到我院的糾紛來(lái)看，此類糾紛占絕大多數(shù)。在推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的過(guò)程中，由于資金等方面的原因，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)一般采取招標(biāo)方式選擇具有資金優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者投資公司作為業(yè)主修建安置小區(qū)。安置房竣工后，與被拆遷村民簽訂房屋

5、安置合同。有部分開(kāi)發(fā)商或者投資公司在安置完被拆遷村民后，將剩余的安置房出售。　　(二)此類糾紛的特點(diǎn)　　一是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買人簽訂的合同表面為項(xiàng)目安置合同，實(shí)為房屋買賣合同。雖然合同名稱為“某某項(xiàng)目安置合同”，但合同的條款則只涉及安置房的買賣，不涉及安置內(nèi)容。　　二是合同明確表明為購(gòu)房人辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，一般在合同里面明確注明：開(kāi)發(fā)商在房屋交付使用后一定期限內(nèi)，按規(guī)定為購(gòu)房人辦理“村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)”，并在房屋交付使用后一定期間內(nèi)，依據(jù)相關(guān)政策換為“城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)”，同時(shí)辦理“國(guó)有土地使用權(quán)證”。但是在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商很難兌現(xiàn)此項(xiàng)諾言，導(dǎo)致違約，糾紛

6、必然發(fā)生?！　∪谴祟惏讣芗怃J。因?yàn)榘仓梅康膬r(jià)格大大低于市面上的商品房，購(gòu)房者基于價(jià)格的優(yōu)勢(shì)紛紛購(gòu)買安置房。更何況有開(kāi)發(fā)商“一定時(shí)期內(nèi)辦理國(guó)有土地使用權(quán)”的承諾，購(gòu)房人更加義無(wú)反顧。因此一旦糾紛產(chǎn)生，業(yè)主一般不愿意選擇退房，而要求開(kāi)發(fā)商履約。上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問(wèn)題www.9ask.cn免費(fèi)法律咨詢3分鐘100%回復(fù)　　四是是涉穩(wěn)群體性糾紛案件較多。此類案件涉及利益主體廣泛且爭(zhēng)議的標(biāo)的基本一致，紛紛要求開(kāi)放商履約。眾多分散的購(gòu)買人為了增強(qiáng)其維權(quán)的力量而聯(lián)合起來(lái)，一般是幾十戶甚至上百戶訴至法院。近期到我院起訴的此類案件，其中一案件涉

7、及近五百戶業(yè)主，嚴(yán)重地影響社會(huì)的穩(wěn)定?！　《?、“安置房”涉及的法律問(wèn)題　　(一)物權(quán)方面的問(wèn)題　　1.房屋產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題。由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性，各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)一般采取法定登記主義，即房屋所有權(quán)只有經(jīng)過(guò)國(guó)家法定的部門登記才能確權(quán)和生效。我國(guó)也是采取的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記制度，根據(jù)《物權(quán)法》對(duì)登記的規(guī)定，負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)的登記是房產(chǎn)管理部門，也就是說(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)、轉(zhuǎn)讓只有經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門的登記以后才能最終發(fā)生效力，物權(quán)才能發(fā)生轉(zhuǎn)移。如果房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓沒(méi)有經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門的登記確認(rèn)，房屋的產(chǎn)權(quán)將不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移的法律效力。按照法律的規(guī)定，“安置房”如果是

8、農(nóng)村集體組織成員自己居住，農(nóng)村集體組織成員可以依照相