杭州保利灣天地3萬方商業(yè)廣場營銷報告

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1、保利·灣天地3萬方商業(yè)廣場營銷報告一、市場概況1、下沙整體成交概況2010年以來由于住宅市場調(diào)控的恐慌，部分投資性客群轉(zhuǎn)向商業(yè)市場，從上圖可知，該段期間內(nèi)下沙區(qū)域商鋪的成交有所上升。隨著住宅市場的低迷，開發(fā)商開始商鋪放量，下沙整體鋪成交較為平穩(wěn)，但成交量來明顯低于2010年下半年。今年9月以來，杭城住宅各盤紛紛大幅打折，這也影響了客戶對整個房地產(chǎn)市場的觀望情緒，當前市場較不容樂觀。2、下沙各盤總體情況區(qū)域項目名稱開盤時間商鋪數(shù)（套）總體量（m2）結(jié)構(gòu)戶型面積（m2）層高對外報價(元/平米)去化率單層一帶二下沙高教西區(qū)盛泰名都2010-5

2、216716.09單層、一帶二238-747一層4.2米2.8-3.5萬2.24-2.8萬22.03%二層3米四季風景苑2008-12-13122637.78一帶二120-373——　——　92.52%大北四季風景苑2004-2-27315063.91單層36-550——　——　　93.94%時代山商務大廈2011-2-28184273.39單層40-3000——————東區(qū)沿江世茂cosmo2010-12-55612988.1單、雙層40-300一層4.95米1.9-2.9萬1.5-2.3萬87.8%二層3米海天城2010-1-211

3、44888.51單層、一帶二170-867————79.03%（售罄）伊薩卡國際城2009-12-3826894.83單層、一帶二30-140沿街5.3、里面4.41.3-1.8萬（成交價）90.94%（售罄）朗詩國際2010-8-2101441.05單層60-700——2.2-2.9萬（成交價）100.00%金沙湖金沙陽光2010-10212712.4單、一帶二50-120一層3.92.58萬33.18%二層3.61446911.9130-1704.9米一層4.8萬59.03%金沙湖1號2011-6-11百貨產(chǎn)權(quán)分割，地上兩層二層2.

4、8萬名城湖左岸2011-8-7163248.86一帶二110-306——　2.5-2.8萬0.00%銘和苑2010-9-111319173.62一帶二140-300一層4.2米1.4-1.9萬（成交價）100.00%二層3.6米德信早城2010-8434557.46一帶二60-120　1.2-1.35萬（成交價）100.00%■從產(chǎn)品本身結(jié)構(gòu)來看，目前下沙在售商鋪以一帶二結(jié)構(gòu)居多，面積主要集中在300平米以內(nèi)，以社區(qū)底商居多。■從商鋪價值來看，三個區(qū)塊商業(yè)價值以金沙湖區(qū)塊為首，區(qū)域內(nèi)商鋪售價在2.5-4.8萬/平，尤其是金沙湖1號商鋪最

5、高售價高達4.8萬/平，均價在3.5萬/平，投資客普遍看好金沙湖區(qū)塊未來商業(yè)前景?！鰪娜セ治?，區(qū)域內(nèi)商鋪總體去化不錯。2010年底前開盤的商鋪除了盛泰名都中心、金沙陽光外，其余整體銷售率均超過90%（盛泰名都中心因其大面積商鋪所占比例較大，商鋪總價高，影響銷售速度；金沙陽光單價偏高，銷售情況較差）2011年新開商鋪中，金沙湖1號明顯高于商圈內(nèi)其他物業(yè)，主要原因在于其主打地鐵概念和類購物中心的商業(yè)模式。■東部沿江區(qū)域個商鋪推出時間均月2011年之前，目前已基本售罄或剩余部分鋪源，沿江區(qū)域商鋪成交均價基本在16000元/㎡左右?？腿簛碓炊?/p>

6、為下沙區(qū)域和甬臺溫區(qū)域的投資性客群。3、下沙兩大個案客群實例1、世貿(mào)COSMO世貿(mào)COSMO5月份推出40余套底商，均通過內(nèi)部關(guān)系去化，多為世貿(mào)老業(yè)主及通過老業(yè)主關(guān)系的購鋪客戶，多為下沙本地客群。從世貿(mào)COSMO商鋪客群來看，下沙商鋪的購買者還是主要集中在下沙本區(qū)域內(nèi)。2、銘和苑二手商鋪我司通過內(nèi)部關(guān)系得知，下沙銘和苑商鋪客戶全部以投資性客群為主，杭州人對于商鋪的投資多偏向于成熟的商業(yè)區(qū)以獲得長期的投資回報，購買像銘和苑商鋪這類尚需時間培育人氣的商業(yè)區(qū)商鋪則多為零散的專門投資商鋪的炒家，部分下沙的具有極強的置業(yè)能力的拆遷農(nóng)民。綜上個案經(jīng)

7、驗可知，本案尚處于期鋪階段，商鋪交付后尚需一定的時間培育人氣，因此，基本可以斷定，本案的客群以下沙區(qū)域內(nèi)的投資性可群為主，包括下沙本地原住民、新下沙人、投資下沙房產(chǎn)的外圍客戶。二、銷售安排四10.20五10.21六10.22日10.23一10.24二10.25三10.26四10.27五10.28六10.29日10.301、房交會戰(zhàn)役2、意向金收取，排號，深入客戶意向落定3、派單行動，覆蓋下沙4、贏商客戶資源深入挖掘6、一鋪一價釋放5、價格區(qū)間釋放1、房交會戰(zhàn)役時間：10.21-10.22世貿(mào)展示中心，10.23-10.24和平會展中心目

8、的：充分利用房交會的旺盛人氣，挖掘房交會上的潛在客戶方式：房交會現(xiàn)場配備兩名銷售人員派發(fā)項目折頁，并同時以置業(yè)顧問的身份向客戶推介項目，并告知項目月底開盤，目前已開始收取意向金及其相應優(yōu)惠，意向客戶可在置業(yè)