豫西民俗廣場綜合開發(fā)投資的可行性研究報告

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1、www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)目錄目錄1一、總論21.1項目簡介21.1.1建設地點21.1.2項目現(xiàn)狀21.1.3項目總體規(guī)劃要求21.1.4項目建筑面積指標31.2項目法人概況31.3編制依據(jù)31.4項目建設的必要性31.5主要經(jīng)濟技術指標41.6結論5二、市場分析52.1上海房地產(chǎn)市場總體分析52.2商業(yè)用房市場分析62.3餐飲娛樂用房市場分析92.4辦公樓市場分析10三、投資估算與資金籌措123.1投資估算說明123.2建設投資133.3資金籌措133.4資金使用計劃13四、財務效益分析134.1財務評價編制依據(jù)134.2基礎財務數(shù)據(jù)與說明134.3銷售收入預測14

2、4.3.1辦公樓出售、出租收入144.3.2商場出售、出租收入144.3.3餐飲娛樂出售、出租收入144.3.4車位經(jīng)營收入154.4項目的損益15www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)前言豫西民俗廣場項目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原屬新黃浦愛奇愛特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龍建材配送有限公司與其簽訂了該地塊的資產(chǎn)轉讓合同（附件1），并獲得了該地塊的房地產(chǎn)權證。根據(jù)新安縣人民政府總體發(fā)展規(guī)劃，為進一步繁榮普陀商業(yè)，上海建配龍建材配送有限公司研究決定將原愛奇愛特商城拆除，規(guī)劃建設一個集商業(yè)、娛樂、餐飲、辦公于一體的綜

3、合商貿區(qū)，為此上海建配龍建材配送有限公司專門成立了項目公司——上海建配龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責項目開發(fā)經(jīng)營?，F(xiàn)項目方取得土地并前期投入約2億人民幣，擬轉讓40-60%項目股份，轉讓價格在2億人民幣左右。一、總論1.1項目簡介1.1.1建設地點豫西民俗廣場（暫名）項目，項目地塊位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麥德龍以北、真光路興力達商業(yè)廣場（規(guī)劃）以東，規(guī)劃總用地面積為5.92公頃（以實測為準）。項目具體位置見附件。1.1.2項目現(xiàn)狀動拆遷工作已經(jīng)完成，目前正在進行規(guī)劃方案的報批。1.1.3項目總體規(guī)劃要求項目占地面積59184平方米，規(guī)劃建設一個集商業(yè)、娛樂、餐飲、辦公于一體的綜合

4、商貿區(qū)，土地使用年限為50年，規(guī)劃容積率為3.9,建筑密度38%，綠化25%。www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)1.1.4項目建筑面積指標豫西民俗廣場項目從功能上分為三部分，裙樓1～4層為商業(yè)用房；裙樓5、6層及一棟12層小高層的7～12層部分為餐飲娛樂用房；兩棟高層的7～24層部分為辦公樓。整個項目總建筑面積為323209平方米，其中地上建筑面積為230818平方米，地下建筑面積為92391平方米。按功能分：商業(yè)建筑面積為80827平方米，餐飲娛樂建筑面積為58983平方米，辦公建筑面積為91008平方米，地下停車、設備用房面積為923

5、91平方米。基地容積率3.9，建筑密度37.84％，綠化率25％，機動車停車泊位922輛，非機動車泊位6469輛。1.2項目法人概況企業(yè)名稱：上海建配龍房地產(chǎn)有限公司住所：上海市普陀區(qū)真北路1531號法定代表人：鄭良賢注冊資本：人民幣貳仟伍佰萬元企業(yè)類型：有限責任公司（國內合資）經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理。（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。1.3編制依據(jù)本項目可行性報告根據(jù)湘財貫通投資管理公司提供的資料，結合有關的政策法規(guī)和普陀區(qū)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)貸款提供科學的決策依據(jù)。1.4項目建設的必要性1.4.1符合普陀區(qū)發(fā)展規(guī)

6、劃要求普陀區(qū)是上海中心城區(qū)之一，位于市區(qū)的西北部，是上海的陸上交通樞紐，以及上海通往西北方向外省市的主要門戶。改革開放以來，特別是進入90年代，普陀區(qū)步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項事業(yè)取得了歷史性的成就?！熬盼濉眞ww.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)期間，普陀區(qū)的主要經(jīng)濟指標年均增速達15%以上，實現(xiàn)了五年翻番，物貿交易、都市型工業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)等是該區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。為了進一步發(fā)展普陀經(jīng)濟，普陀區(qū)委、區(qū)府提出了“抓機遇、打基礎、興功能、樹形象”的發(fā)展方針，提出了抓住機遇，形成新的經(jīng)濟增長點，加快城市建設，形成新的生產(chǎn)力布局，深化功能開發(fā)，形成新的城市

7、功能的發(fā)展思路。區(qū)政府將全力推進“十個一批”支撐體系的建設，其中包括：建設一批大中型企業(yè)總部和營銷中心、民營科技企業(yè)總部，使之成為對內貿易的“經(jīng)濟高地”；建設一批超大型配售配送中心、物流中心、超級市場，基本形成物流、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設一批大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)為主體的旅游服務產(chǎn)業(yè)等等。本項目擬建的豫西民俗廣場充分體現(xiàn)了普陀區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務功能為一體的現(xiàn)代化商貿中心，包含有辦公、商業(yè)、餐