深圳龍崗振業(yè)城二五期項目投資分析報告

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1、振業(yè)城二至五期項目投資分析報告一、項目概況1、項目位置及周邊概況振業(yè)城位于深圳市龍崗區(qū)橫崗六約，緊鄰深惠公路，四至分別是南至深惠路、北至紅棉路、東至梧桐路、西至深峰路。項目占地面積416765.9㎡，總建筑面積634841㎡，其中計容積率建筑面積541796㎡。整個小區(qū)由南往北分成1#、2#、3#地塊來開發(fā)，現(xiàn)已經(jīng)完成1#地塊內(nèi)振業(yè)城一期的開發(fā)。二至五期振業(yè)城圖1：項目四至示意圖2、二至五期概況振業(yè)城二至五期位于振業(yè)城宗地2＃地塊內(nèi)，南臨普安西路、振業(yè)城一期，東臨振業(yè)城梧桐學校學校、梧桐路、梧桐花園，北臨紅棉路、中海大山地一期，西臨深峰路、六約新村居住區(qū)。項目二至五期占地面積1546

2、88㎡，總建筑面積308406.8㎡；其中計容積率建筑面積206225㎡，整體容積率約1.68。項目預計將開發(fā)住宅面積251256㎡，商業(yè)面積8072.7㎡，架空層車庫面積48182.4㎡，將提供總共1026戶住宅單位，1168個停車位，住宅產(chǎn)品類型包括多層洋房、高層、小高層住宅、復式住宅、疊加別墅、聯(lián)排別墅、湖濱雙拼別墅等。圖2：振業(yè)城二至五期鳥瞰示意圖振業(yè)城二至五期二期三期四期五期用地面積(㎡)154688404445159562649建筑面積(㎡)308406.834094.2446171.0631426.5196715計容積率建筑面26022532265.6443709.36

3、23830160420積(㎡)住宅(㎡)25125630246.6443709.3623830153470商業(yè)(㎡)8072.720192461.703592架空層車庫(㎡)48182.41828.62461.743892.1容積率1.6820.7980.8472.941覆蓋率25%25%25%25%綠化率35%35%35%35%總戶數(shù)1026129169102626停車位1168119171878小高層/高層平層、復式、平層、商平層、疊高層平層平層大戶型、產(chǎn)品類型疊加、聯(lián)排別業(yè)、聯(lián)排別加、聯(lián)排大戶型、空空中別墅、三墅墅別墅中別墅錯層大戶表1：振業(yè)城二至五期基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標本項目2＃

4、地塊預計將分四期開發(fā)，其中二三期又分為5個組團，各期開發(fā)基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)如上表所述。其中二三期主要以低密度、多層住宅為主，分布2＃地塊中南部；四五期沿2＃地塊西側和北側分布，整個地塊呈半圍合式分布，各期建筑規(guī)劃如下圖所示：五期三期四期二期圖3：振業(yè)城二至五期建筑規(guī)劃圖根據(jù)建筑設計方案，本項目二至五期住宅主要以洼地北湖為景觀中心，住宅建筑沿景觀等級向四周擴散，設置依次設置湖濱雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、多層住宅、小高層住宅、高層住宅等各類產(chǎn)品，其戶型產(chǎn)品配比如下表所示：分期戶型面積(㎡)套數(shù)（套）比例湖濱別墅550-58043％二期聯(lián)排別墅280-3706147%多層住宅120-1406

5、450%二期合計129100％湖濱別墅550-58021％聯(lián)排別墅280-3709355%三期疊加別墅215-2254426%多層住宅120-1403018%三期合計169100％四期小高層大戶型180-280102100%五期小高層大戶型180-280626100%表2：振業(yè)城二至五期戶型配比分析表從戶型配比情況來看，本項目二至五期基本上保持了振業(yè)城低密度大戶型的整體規(guī)劃。3、二至五期開發(fā)周期根據(jù)市場形勢及項目工期需要，預計本項目2＃地塊開發(fā)時間將持續(xù)2－3年，從二、三期2007年10月份正式動工起計，將一直持續(xù)到2009年10月份左右完成四五期主體竣工。此外，由于本項目2＃地塊將

6、在開發(fā)過程中全面采用帶精裝修銷售的開發(fā)模式，預計相應的交房時間也將比正常延后3－6個月。根據(jù)二三期和四五期施工報建的時間先后，本項目2＃地塊的開發(fā)進度將以二三期和四五期兩條線分別展開，統(tǒng)一施工，具體項目開發(fā)進度如下所示：ò二、三期開發(fā)進度￠2007年10月14日開工；￠2008年4月份主體工程完工；￠2008年9月份預售；￠2008年11月份竣工；ò四、五期開發(fā)進度￠2007年11月份開工；￠2008年5月份地下室封頂；￠2008年12月份主體封頂；￠2009年10月份竣工；4、周邊房地產(chǎn)市場狀況本項目位于橫崗六約，區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，市場較小，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在售項目僅振業(yè)城和中海大山

7、地兩個項目，預計未來2-3年內(nèi)將有少量舊城改造小戶型項目入市，與本項目競爭關系不大。本項目二至五期主要競爭對手分析如下：項目名景觀資周邊配銷售價銷售進規(guī)模產(chǎn)品內(nèi)部配套稱源套格度會所/商雙拼/聯(lián)排/預計08占地41萬業(yè)街（未振業(yè)城疊拼/多層/人工湖工業(yè)區(qū)未定年9月建面54萬啟動）/高層入市學校占地39萬會所/商35000聯(lián)排/疊拼/人工水07年8萬科城科技園業(yè)街/學建面43萬多層/高層系元/㎡月入市校和黃御占地25萬聯(lián)排/多層/人工水08年銷工業(yè)區(qū)規(guī)劃中未定