三江航天鄂州項目市場定位咨詢報告(II)

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1、潛在客戶分析潛在客戶二：城市化進程帶動的周邊客戶導(dǎo)入隨著鄂州城市化進程的推進，對周邊的鎮(zhèn)域很有更大的吸引力，從以上的分析可以看出在鄂城區(qū)買房的郊區(qū)客戶有一到兩成，尤其在別墅類項目中他們更是有力的消費者。而且鄂城區(qū)優(yōu)于郊區(qū)的教育、醫(yī)療、景觀資源對周邊鎮(zhèn)域也有很大的吸引力，從華容區(qū)的人喜歡買在城南就可以看出，城市化的環(huán)境、優(yōu)秀的教育資源成為他們臵業(yè)的首選外部條件潛在客戶三：由大都市擴散引發(fā)的潛在新客源“8+1”武漢城市圈的確立，勢必加速地區(qū)各城市新一輪城市化的步伐。漢鄂高速公路、武黃高速城際鐵路、大

2、廣高速公路等交通要道的建設(shè)大大縮短了城市間的距離，客源的雙向流動性加快武漢人到周邊中小城市購房的比率逐漸增大，如今樓市大環(huán)境下，異地臵業(yè)成為潮流，歸根結(jié)底還是房價過高造成的臵業(yè)門檻提高及投資風(fēng)險加大，一部分剛性需求也被高房價壓抑，而選擇在鄰近的更低成本和風(fēng)險的城市臵業(yè)典型客戶案例：在深圳工作的王先生一家兩人的月收入達到7000元左右，家人幫忙首付后還是決定回鄂州發(fā)展，因為深圳房價太高，所以就買在了老家的新型住宅小區(qū)萬佳凱旋城，他的想法也得到了許多在外地打工的年輕人的認同潛在客戶分析潛在客戶四：特

3、殊客源，如回流客、看重稀缺資源而投資的異地客相對于本地居民而言，在外地工作/經(jīng)商的鄂州人往往具備更強的消費能力，而地緣情結(jié)也使得這類人群有較強的回流臵業(yè)需求，其選擇目標(biāo)更多集中于資源條件突出、整體品質(zhì)較高的樓盤如長江天下、萬佳凱旋城等都有部分回流客戶。隨著城市一體化加快，鄂州房地產(chǎn)市場將漸趨成熟，市場發(fā)展將帶動回流客戶比例的放大同時，市場的不斷成熟也將催生投資需求，而依托稀缺的景觀資源條件，具有不可再生性的指標(biāo)樓盤也必將拉動一些關(guān)注物業(yè)未來升值潛力的精明投資客入場目標(biāo)客源研究——消費者問卷調(diào)查消

4、費者問卷調(diào)研目的目前鄂州的房地產(chǎn)開發(fā)尚不成熟，整體發(fā)展水平不高，所開發(fā)項目的規(guī)模都不是很大，鑒于項目是鄂州第一大盤，其消化進度承受著一定的市場壓力，為了突破市場空間，在住宅部分除了以創(chuàng)新和高溢價產(chǎn)品作為突破點外，我們還需對市場的接收度進行評估因此，我們以問卷的形式對當(dāng)?shù)厝藢δ壳罢麄€鄂州住宅市場的滿意度和其對未來先進產(chǎn)品形態(tài)的接受度做一個調(diào)研，從而實現(xiàn)更精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位調(diào)研方向——鄂州人對本地住宅市場的滿意度——鄂州人對現(xiàn)有物業(yè)品質(zhì)的認知度——影響當(dāng)?shù)厝伺Z業(yè)的因素——鄂州房地產(chǎn)對周邊縣市的吸引力——

5、當(dāng)?shù)厝藢Σ煌a(chǎn)品的需求——當(dāng)?shù)厝藢ο冗M住宅產(chǎn)品形態(tài)的接受度消費者定量抽樣問卷研究方案通過以下研究方案的設(shè)計和樣本條件篩選的方法，對本項目潛在消費群體的臵業(yè)偏好和對本項目開發(fā)的愿景進行研究研究方法定量研究訪問方法攔截街訪抽樣方法隨機抽樣總樣本數(shù)145人年齡20-50歲之間樣本條件隨即抽樣的家庭月收入不低于2000元/月，中高端家庭收入收入的家庭月收入不低于4000元/月訪問地點機場、長途車站、商業(yè)街、集鎮(zhèn)等訪問時間2010年9月消費者問卷問題一：鄂州人對本地住宅市場的滿意度問題二：鄂州人對現(xiàn)有物業(yè)

6、品質(zhì)的認知度當(dāng)?shù)厝藢ΜF(xiàn)有物業(yè)品質(zhì)的認知度鄂州人對當(dāng)?shù)刈≌袌龅臐M意度戶型設(shè)計無特色41%小區(qū)環(huán)境一般38%18%23%小區(qū)物業(yè)服務(wù)差31%社區(qū)配套不完善32%滿意建筑外觀不突出53%一般點式住宅舒適性差21%59%不滿意產(chǎn)品類型不豐富17%0%10%20%30%40%50%60%住宅整體滿意度不高，外觀、社區(qū)環(huán)境、戶型是消費者評判樓盤檔次的主要因素消費者問卷問題三：影響當(dāng)?shù)厝伺Z業(yè)的因素影響臵業(yè)的因素鄂州人普遍認為地段、配套和產(chǎn)品自身的品產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)是影響他們臵業(yè)的最重要的因素，優(yōu)良的特殊資源（如教

7、育）教育資源則成為有學(xué)齡兒童的家長著重考慮基礎(chǔ)配套交通便捷度的因素之一治安條件區(qū)域環(huán)境地段認可度0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%除高產(chǎn)品力打造外，特殊資源和生活、交通配套也是影響消費者臵業(yè)的重要條件消費者問卷問題四：鄂州房地產(chǎn)對周邊縣市的吸引力抽樣類型抽樣地點抽樣年齡采訪樣本武漢機場、武漢當(dāng)?shù)?5-45歲之間18黃岡長途汽車站25-50歲之間11黃石長途汽車站25-45歲之間13華容區(qū)華容鎮(zhèn)區(qū)20-35歲之間12梁子湖區(qū)梁子湖區(qū)生態(tài)旅游區(qū)附近30-40歲之間7葛店經(jīng)濟開

8、發(fā)區(qū)葛店鎮(zhèn)區(qū)20-35歲之間13鄂州周邊縣市居民在鄂城區(qū)購房的意愿普遍較高，鄂城區(qū)周鄂州周邊縣市居民在鄂城區(qū)的購房意向邊郊縣居民在鄂城區(qū)購房意愿基本達到了三成左右，鄂州周葛店經(jīng)濟開發(fā)區(qū)17%邊縣市的潛在客戶也達到了兩成，而武漢人在鄂州臵業(yè)的比梁子湖區(qū)21%華容區(qū)31%例在抽樣樣本中的也超過了一成黃石19%注：考慮到抽樣放量的緣故，實際購房意向占比應(yīng)低于抽樣比值黃岡16%武漢13%周邊客源導(dǎo)入意愿增強0%5%10%15%20%25%30%35%消費者問卷問題五:當(dāng)?shù)厝藢Σ煌a(chǎn)品的需求1、了解客戶對