泰州姜堰地塊調(diào)研報(bào)告

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1、泰州姜堰地塊調(diào)研報(bào)告2010年12月13日目錄l1、項(xiàng)目區(qū)域概況l2、市場(chǎng)分析l3、地塊概述一、項(xiàng)目區(qū)域概況1、姜堰地理位置2、姜堰基本情況l姜堰市位于江蘇省中部，南北分屬長(zhǎng)江流域和淮河流域。挾江襟淮，東臨滄海，眾水來(lái)匯，奔涌旋流，又稱三水、羅塘。北宋年間，鹽商姜仁惠、姜諤父子率眾聚資，筑堰抗洪，家園久治，功業(yè)永存，姜堰由此得名。東鄰海安縣、東臺(tái)市，西接泰州市海陵、高港二區(qū)及江都市，南北分別與泰興市、興化市接壤。境內(nèi)寧靖鹽高速公路縱貫?zāi)媳保?28國(guó)道、寧啟鐵路和在建中的江海高速橫穿東西，市鎮(zhèn)等級(jí)公路全部聯(lián)網(wǎng)；新老通揚(yáng)運(yùn)河、中干河、姜溱河、東西姜黃河等骨干航道縱橫交錯(cuò)；從姜堰到南京

2、、上海均不超過(guò)2.5小時(shí)車程l全市土地面積921平方千米。地勢(shì)低平，水網(wǎng)密布，水面總面積約占15%。1994年7月原泰縣撤縣設(shè)市，改稱姜堰市。全市設(shè)有姜堰鎮(zhèn)、溱潼鎮(zhèn)、顧高鎮(zhèn)、蔣垛鎮(zhèn)、大倫鎮(zhèn)、白米鎮(zhèn)、婁莊鎮(zhèn)、沈高鎮(zhèn)、俞垛鎮(zhèn)、興泰鎮(zhèn)、張甸鎮(zhèn)、梁徐鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)、淤溪鎮(zhèn)、華港鎮(zhèn)等15個(gè)鎮(zhèn)，1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，1個(gè)AAAA風(fēng)景名勝區(qū)，36個(gè)居民委員會(huì)，262個(gè)行政村。3、姜堰人口情況l至2009年末，姜堰全市戶籍人口90.56萬(wàn)，常住人口通過(guò)計(jì)算大致是79.8萬(wàn)人。l其中，姜堰行政區(qū)域東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括婁莊鎮(zhèn)、白米鎮(zhèn)、大倫鎮(zhèn)以及縣城城東片區(qū)的人口大概為20萬(wàn)人。海陵區(qū)區(qū)位圖4、泰州海陵區(qū)基本情況

3、l江蘇省泰州市的主城區(qū)。漢初置縣，已有二千一百多年的歷史。西鄰揚(yáng)州江都市，北部和東部與泰州姜堰市接壤，南連泰州高港區(qū)。全區(qū)土地總面積二百零四平方公里，人口約六十萬(wàn)。轄九龍、寺巷、蘇陳、罡楊四個(gè)鎮(zhèn)和京泰路、鳳凰路、城中、城東、城南、城西、城北、泰山八個(gè)街道辦事處，其中寺巷鎮(zhèn)由泰州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理。境內(nèi)水陸交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，社會(huì)事業(yè)發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施配套。被評(píng)為全國(guó)衛(wèi)生城市、全國(guó)環(huán)保城市、全國(guó)綠化城市、全國(guó)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)地區(qū)、全國(guó)最安全城市等。獲江蘇省人居環(huán)境政府獎(jiǎng)。5、姜堰市城市發(fā)展總體規(guī)劃l城市“西移南擴(kuò)”l早在90年代，姜堰城市的發(fā)展方向是向南向東發(fā)展；而近幾年，受泰州發(fā)

4、展輻射影響，及華東五金城的位置所在，城市發(fā)展的勢(shì)頭又有西移之勢(shì)，座落于城西市政府附近的諸多樓盤(pán)熱銷已說(shuō)明了這一趨勢(shì)。而800畝之大的東方巴黎城又座落于城南新汽車站附近，這說(shuō)明，姜堰城市在西移的同時(shí)，也在向城南擴(kuò)充。l1.通過(guò)以上分析我們看出，姜堰市整體經(jīng)濟(jì)呈上升形勢(shì)，居民的消費(fèi)水平在迅速提高，購(gòu)買(mǎi)力也逐漸增強(qiáng)，尤其隨著外向型經(jīng)濟(jì)和特色產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了工業(yè)和農(nóng)業(yè)的整體發(fā)展，從而有利的提高了中、低居民的整體經(jīng)濟(jì)水平。因此，從姜堰市整個(gè)宏觀環(huán)境來(lái)看將會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更廣闊的空間。l2.姜堰居民消費(fèi)水平的不斷提高，政府招商力度的進(jìn)一步加大，以及外來(lái)人口的增多，居民對(duì)住房的要求

5、也在提高，雖然，近年來(lái)姜堰房?jī)r(jià)上漲相對(duì)過(guò)快，但房產(chǎn)業(yè)在特定環(huán)境下，仍將有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、海陵區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃l海陵區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃主要向南、其次向東發(fā)展。向南發(fā)展是進(jìn)一步呼應(yīng)沿江開(kāi)發(fā)，主要為：拓展新區(qū)，建設(shè)新的商務(wù)區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)沿泰高路西側(cè)向南拓展,不斷放大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。向東發(fā)展進(jìn)一步整合海陵、姜堰資源，主要以海陵工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)為主體,從基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、資源整合、城市空間等方面協(xié)調(diào)姜堰共同發(fā)展。在城市向南、向東發(fā)展的同時(shí),應(yīng)積極整合城市西北側(cè)用地，協(xié)調(diào)好九龍與城市同步發(fā)展的關(guān)系，不斷改變北側(cè)的交通狀況與生活環(huán)境。姜堰未來(lái)發(fā)展l另外從姜堰市政

6、府部門(mén)及泰州市相關(guān)部門(mén)中了解到泰州市政府正在著手推進(jìn)把姜堰市劃歸泰州市下屬一個(gè)行政區(qū)。未來(lái)姜堰市的發(fā)展與整個(gè)泰州市及海陵區(qū)的整體規(guī)劃密不可分。二、市場(chǎng)分析本地塊l近幾年，姜堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)國(guó)家、省、市宏觀調(diào)控的洗禮，在開(kāi)發(fā)投資、施工面積、竣工面積、銷售面積和信貸規(guī)模等方面都有較大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)得到改善，價(jià)格穩(wěn)中有升，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，形勢(shì)看好。姜堰市房地產(chǎn)業(yè)投資增速總體趨于平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源與結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。l根據(jù)近幾年姜堰房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地、商品房等交易數(shù)據(jù)顯示，至2009年，姜堰房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度整體走勢(shì)屬于穩(wěn)步的上升，發(fā)

7、展勢(shì)頭良好。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展也促進(jìn)了姜堰城市化的進(jìn)程。l目前姜堰的整個(gè)規(guī)劃方向是“西移南擴(kuò)”，結(jié)合樓盤(pán)的分布以及本案所處區(qū)域的具體情況，姜堰的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大概分為三個(gè)部分：一是本案所處的城東區(qū)，主要以振興路以東、天目路以南、長(zhǎng)江路以北的區(qū)域；二是姜堰最繁華的城中區(qū)，主要以天目路以南、長(zhǎng)江路以北、振興路以西、三八大道以東的區(qū)域；三是姜堰城區(qū)以西的城西新區(qū)，主要以三八大道以西的區(qū)域。1、房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)l——2008年至2010年姜堰城區(qū)土地放量概況——城東區(qū)數(shù)量城中區(qū)數(shù)量城