可累計租賃協(xié)議

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1、可累計租賃協(xié)議　　摘要:可累計租賃協(xié)議是在租賃協(xié)議基礎上的一種金融創(chuàng)新,其本質(zhì)可以看做一種在貸款基礎上的買方信用延伸。特別在房地產(chǎn)市場這類買賣雙方極度缺乏信任的市場出現(xiàn)供求矛盾時,引入可累計租賃協(xié)議可以使市場資源配置趨于合理?！　￡P鍵詞:廉租房;可累計租賃協(xié)議;房地產(chǎn)市場　　　　一、市場的非均衡狀態(tài)　　　　薩伊認為,“供給可以為自己創(chuàng)造需求”,有價值的商品永遠不愁找不到買家。但“薩伊定律”至少在目前的中國房地產(chǎn)市場遇到了自己的勁敵。“如托拉斯般共享著高昂的壟斷利潤,在遠高于成本的價位上蠶食著消費者手中的養(yǎng)命錢。”絕大

2、多數(shù)中低收入的買房者會如是想。但是,“以中國房地產(chǎn)價格的上漲趨勢而言,2009年的房價明顯被低估,如果考慮到危機中居民對財富的保值要求,房價肯定會大幅上揚?！?這可能是大多數(shù)房地產(chǎn)商看到的問題?？偠灾?自次貸危機以來,我國大部分城市的房地產(chǎn)市場均呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢,即正處于一種因為信任缺失而導致的資源配置失靈狀態(tài)。這種疲軟分別表現(xiàn)在市場的供給和需求兩個層面。在供給層面,房地產(chǎn)廠商試圖延續(xù)前幾年一直持續(xù)著的價格上漲趨勢,并因此將價格定在一個高于市場均衡點的位置;而需求層面,因為對未來不確定性因素的預期增加,消費者對市場價

3、格的定位遠低于原市場形成的均衡價格?？梢哉f,當前市場的困局可以被稱作供給和需求兩重矛盾下的雙重悖論問題。　　從市場價格走勢來看,自去年以來延續(xù)的次貸危機的影響在今年2、3月份達到了頂峰,隨著危機能量的釋放,以及一年來被抑制的購買力的凝集,房地產(chǎn)市場在4、5月份出現(xiàn)了回暖的跡象?？梢灶A見,在未來6、7、8三個月里,房地產(chǎn)價格的報復性回升將是市場必然的表象。不過類比之上世紀的大蕭條,美國經(jīng)濟亦出現(xiàn)過這種因為經(jīng)濟自動回歸而導致的經(jīng)濟回暖現(xiàn)象,但是長期以來,因為經(jīng)濟不平衡導致的實體經(jīng)濟的衰退必將拖累經(jīng)濟走向虛假繁榮,一旦無法

4、在8月之后控制實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟的相對規(guī)模,則在未來受到考驗的將更多集中在國家信用層面,換言之,惡性通貨膨脹的危機將會取代短期經(jīng)濟回暖帶來的效應,經(jīng)濟體系將會受到危機余波的重創(chuàng)。因此,積極把握住目前6、7、8三個月的市場緩沖期,做好應對新一輪經(jīng)濟危機浪潮的工作是現(xiàn)在最應該考慮的問題。　　怎樣解決房地產(chǎn)市場買賣雙方的信任危機呢?筆者以為,最好的解決辦法是加入替代品的競爭,讓消費者相信市場價格是經(jīng)過有效競爭后的合理價格。為此,經(jīng)濟學家提出廉租房的概念,但在消費者看來,租賃協(xié)議是一種一次性協(xié)議,其消費結(jié)果在租賃期滿后便消失

5、,而大多數(shù)中國消費者把房屋的購買看做一種穩(wěn)定的生活保障,從保障角度看,房屋租賃協(xié)議顯然不是貸款買房方案的有效替代品。這恐怕是絕大多數(shù)思考廉租房政策的經(jīng)濟學家面對的現(xiàn)實問題。8　　顯然,如果把消費者的保障性需求和廉租房政策聯(lián)系在一起,那么市場上就可以建立起一種和房地產(chǎn)商具有等價市場地位的替代品競爭者。只有市場上出現(xiàn)了這樣的競爭者,消費者才會預期市場產(chǎn)生了有效競爭,也才會使持幣待購的行為大大減少。而對于房地產(chǎn)商來講,盡管新入市的競爭者對其利潤是一種削弱,可是如果長期以來市場因為超額利潤導致資源配置失效,那么加入競爭者帶來

6、的好處顯然要大于等待的益處。畢竟市場活躍起來之　　后,對于市場的所有主體總是一個利好。　　　　二、可累計租賃協(xié)議　　　　如何建立起租賃協(xié)議與消費者生活保障需求之間的聯(lián)系?在這里,我們第一次提出了“可累計租賃協(xié)議”的概念。所謂可累計租賃協(xié)議是一種金融創(chuàng)新的手段,是一種可以連帶影響市場供給、需求和政府三重主體的金融創(chuàng)新:即政府擁有用作廉租房政策的安居工程的全部產(chǎn)權,消費者如果需要使用房地產(chǎn),則可以通過租賃政府手中的廉租房來實現(xiàn)。在可累計租賃協(xié)議中,消費者的租賃行為具有個人信用基礎上的累加性。也就是說,當消費者累積租賃達到

7、一定數(shù)額時,政府可以根據(jù)消費者已經(jīng)實現(xiàn)的租賃數(shù)額將特定的廉租房以已實現(xiàn)租賃總額加以置換。換言之,和普通貸款相類似,當消費者支付足夠多的資金時,便可以獲得特定房產(chǎn)的所有權。實施細則如下:8　　1.可累計租賃協(xié)議規(guī)定,消費者按照市場價格P租賃政府的廉租房,其租賃費用按照當期銀行貸款利率R反計提房屋價值準備金。因為房地產(chǎn)租賃價格表現(xiàn)為兩個部分,房屋折舊D和當期租賃的利潤Y。這兩個價值之和即是租賃市場價格P=D+Y。對于銀行貸款而言,貸款本金的價值應該等于各期房屋折舊價值之和,而利息總和則與房屋租賃的利潤總和是相等的。這就意

8、味著,在排除了銀行利率因素的干擾后,當期租賃行為只要能夠抵償房屋折舊行為和未來對新房產(chǎn)的再生產(chǎn)計提,則租賃價格就是合理的。為了保證未來風險發(fā)生時國家財產(chǎn)的穩(wěn)定,國家可以規(guī)定一個略高于市場租賃價格的價格水平,在這個略高的價格上,按照銀行當期貸款利率,計提相關費用,而余額則作為消費者累積的消費基金被積累下來。實際消費基金累積為:F=0。當時,即是表