呼和浩特巨華時代廣場項目定位及物業(yè)發(fā)展建議_部分

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1、公寓租賃市場不容樂觀，長線租賃投資回報率低，年租金回報率僅為6%?從呼市住宅租賃市場來看，區(qū)域格局面積㎡租金（月/套）租金水平較低。賽罕區(qū)學府花園附近44300一室一廳?位于核心區(qū)域的新世紀廣大學東路附近50500場2居室，建筑面積在80-新世紀廣場周邊80-90108090平米的住宅月租金1080元，屬呼市較高水平。長樂宮附近60-70619二室一廳?小戶型公寓以高價出租成青年公園附近70-80673交較少。牛街周邊100725昭烏達路附近123.5600三室一廳?作為以投資為主要目的公興安南路農(nóng)大附近115900寓產(chǎn)品，即使平均月租金達到1000元，其投資回報

2、備注：房屋均為2003或2004新房。率也僅為6%，租金回報較低。小戶型公寓投資回報率試算?且大量小戶型公寓的存在，公寓：建筑面積50平方米一室一廳，總價20萬4000*50=200000終端使用客戶較少，租賃市場不容樂觀。月租金：1000元（取核心地段租賃價）年收益=1000*12=12000元投資回報率：12000/200000=6%本報告是嚴格保密的。呼市市場不存在真正意義上的“白領(lǐng)階層”是小戶型公寓租賃市場不佳的根本原因年齡職業(yè)生活特征居住需求?單身；滿足對快節(jié)奏都市生活的便利需?工作緊張，生活節(jié)奏快；求。金融、IT、房地都市白領(lǐng)25-30歲?追求時尚、前

3、衛(wèi)；?城市核心位臵，交通便利產(chǎn)等?對未來有良好預(yù)期，敢于?完善的配套服務(wù)，生活便利消費；?滿足基本居住需求的戶型面積?準備結(jié)婚或剛剛結(jié)婚；滿足正常生活需求的居住空間。金融、IT、公務(wù)?朝九晚五的工作；?功能空間完善的兩居室員、壟斷行業(yè)?收入豐厚穩(wěn)定；?保證基本居住舒適度呼市白領(lǐng)30歲左右職工等?有一定眼界，城市中較時?城市配套成熟的地理位臵尚的人群；?消費較理性；呼市白領(lǐng)呼市公務(wù)員和較都市白領(lǐng)前衛(wèi)、快節(jié)奏、都市白領(lǐng)：便利的快節(jié)奏生活年齡更大，壟斷行業(yè)職工敢于消費的生活而言，呼市呼市白領(lǐng)：正常居住生活需求對比多處于婚中年輕且收入白領(lǐng)生活更接近普通大眾。齡階段水平較高

4、者是城市典型白領(lǐng)重要結(jié)論一：針對投資客的小戶型公寓目前市場供應(yīng)量大，競爭激烈，難以實現(xiàn)項目月均3000-4000㎡的銷售目標，且后續(xù)市場風險較大。本報告是嚴格保密的。1城市公寓2高端住宅本報告是嚴格保密的。高端住宅由低密度項目和城市住宅組成均價項目名稱（元/㎡）新城區(qū)政府市政府天驕領(lǐng)域東岸國際5000陽光諾卡億峰島億峰島4000東岸國際青城華府4000新華大街城市核心自治區(qū)政府天驕領(lǐng)域3600青城華府九和國際3600陽光諾卡3500賽罕區(qū)政府九合國際?天驕領(lǐng)域、陽光諾卡為呼市典型低密度住宅項目，花園洋房和別墅是其主要建筑形式。較低的居住密度是打造舒適性實現(xiàn)高價的條

5、件。其他項目均為依托城市資源的城市住宅。那么城市住宅實現(xiàn)高價的條件是什么？本報告是嚴格保密的。土地價值規(guī)律顯示：二線城市的城市住宅尚無僅靠稀缺地段實現(xiàn)高價的可能資產(chǎn)性住宅——稀缺地段實現(xiàn)高價一線城市由于城市的迅速發(fā)展，可用土地急速減少，城市核心地段的土地寸土寸金。極度稀缺的土地使一些頂級地段的項目僅僅依靠土地價值即實現(xiàn)了天價。代表項目：萬豪國際公寓（1.8萬/平米），柏悅居（4.3萬/平米），柏悅府（7萬/平米）功能性住宅——地段+居住舒適性此類項目通常地段價值較高，但不足以完全支撐其市場高價。通常通過景觀資源+社區(qū)環(huán)境+配套設(shè)施的綜合提升打造宜居住宅來拔高價格。

6、代表項目：棕櫚泉（2萬/平米），公園大道（2.2萬/平米）資產(chǎn)性住宅——稀缺地段實現(xiàn)高價二線城市二線城市的土地資源稀缺度不高，還沒有到僅依靠稀缺地段即可實現(xiàn)高價的階段。功能性住宅——地段+居住舒適性二線城市中實現(xiàn)高價的城市住宅多為此種模式。地段資源+居住舒適性是兌現(xiàn)高價的兩個因素。代表項目：三萬英尺（長沙）本報告是嚴格保密的?！案叽蟮慕ㄖ后w，大尺度的夸張空間，開闊的視野與景觀”是高端城市住宅客戶的需求要點呼市高端人群構(gòu)成：—李先生消費者訪談呼市本地生意人、政府公務(wù)員、大型企業(yè)管理?政府公務(wù)員處級干部40歲現(xiàn)住房為90平米左右，人員、周邊旗縣的領(lǐng)導、生意人等。單位

7、福利房。?希望再買大一點、主要考慮三居室，家里有老人，同時孩子也漸漸大了，不夠住?，F(xiàn)在居住社區(qū)大都是呼市高端人群特征：本單位的人，想換一處比較私密，且居住環(huán)境優(yōu)美一經(jīng)過訪談，我們發(fā)現(xiàn)呼市的高端客戶具有以下點，能夠提供完善物業(yè)服務(wù)的新住所。特征：?大多年齡在35-45歲之間—馬先生消費者訪談?滿巢家庭，上有老下有小，傾向與老人共居?已經(jīng)度過了安身立命的階段，已經(jīng)處于或向?私營業(yè)主，來自錫盟，在呼市經(jīng)商快3年了，現(xiàn)有一套三居室，2004年買的。事業(yè)巔峰攀登，開始講究生活的享受，愿意為奢侈品付費?想再買一套給父母住，主要考慮那種社區(qū)景觀看起?經(jīng)常異地/異國出差考察、購物

8、、旅游，見