房產(chǎn)投資回報(bào)率研究

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1、房產(chǎn)投資回報(bào)率房產(chǎn)的投資回報(bào)率，是用來衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)。一般而言，有三種計(jì)算形式：1、收益模式計(jì)算公式：投資回報(bào)率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）說明：投資客的收益是這樣實(shí)現(xiàn)的，通過貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款的“月供”,超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報(bào)。2.投資回報(bào)率分析計(jì)算公式：投資回報(bào)率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費(fèi)）×12/購買房屋單價(jià)說明：此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系，只要結(jié)果大于８％都是不錯(cuò)的投資。但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算，沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，

2、并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析。3.投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式：投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/（稅后月租金－按揭月供款）×12說明：這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短，一般認(rèn)為結(jié)果在12－15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。在業(yè)內(nèi)，這種投資類型通常被劃分為兩種：一是即刻回報(bào)型，二是培養(yǎng)回報(bào)型。第一種即刻回報(bào)型:通常購買那些位于傳統(tǒng)商務(wù)核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)，這些地區(qū)商務(wù)、商業(yè)氛圍通常已經(jīng)非常成熟，不需要培育，購買后出租經(jīng)營(yíng)即可獲得可觀的租金回報(bào)，這種投資類型之下，通常需求的資金量較大，資金門檻相對(duì)較高。培養(yǎng)

3、回報(bào)型則不同:他們看中的物業(yè)通常位于非傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)，但是在市政規(guī)劃、消費(fèi)人群增長(zhǎng)等方面，都有著比較良好的未來，而這個(gè)過程便是培養(yǎng)的過程。這類區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)在最初通常售價(jià)較低，投資客此時(shí)入市實(shí)際上購買的是多年以后的價(jià)格和租金，如果判斷準(zhǔn)確，這類投資往往可以獲得比“即刻回報(bào)”型更高的投資回報(bào)率。商鋪投資收益率四種算法：目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：1.租金回報(bào)率法公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣

4、，可估算資金回收期長(zhǎng)短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。2.租金回報(bào)率分析法公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。3.內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／（按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大

5、修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）＝內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。4.簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法

6、。計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：計(jì)算購入再出租的投資回報(bào)率＝月租金×12(個(gè)月)/售價(jià)計(jì)算購入再售出的投資回報(bào)率＝(售出價(jià)－購入價(jià))/購入價(jià)例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率＝2萬元×12/200萬元，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是12％要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報(bào)率＝(215-200)/200，通過計(jì)算

7、，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：7.5％如何判斷投資回報(bào)率商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來說，它們的合理利潤(rùn)、投資臨界點(diǎn)和超高利潤(rùn)率將大致如下表所列：?物業(yè)類別??????????????合理回報(bào)率???投資臨界點(diǎn)??超高回報(bào)率(需審慎)?商住兩用物業(yè)?10－12％?>7％?15％以上?爛尾番生物業(yè)?9－10％?>6％?20％以上?地鐵物業(yè)及名校物業(yè)?3-6％?>3％?10％以上