《仕府名苑價格》PPT課件

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1、青島大漢隆城2010年7月仕府名苑二期價格建議仕府名苑一期的銷售已經(jīng)結(jié)束，在過去的合作中，雙方互惠互利，共同經(jīng)歷了市場的起伏變化，最終實(shí)現(xiàn)了仕府名苑的一期大捷。在一期的喜悅感還沒有退去之時，我們即將迎來仕府名苑的二期的戰(zhàn)役。在與貴公司之前的溝通中，一個比較棘手的問題擺在我們雙方的面前，那就是仕府名苑的二期的價格定多少？前言報告結(jié)構(gòu)市場觀察1對手解讀2客戶分析3本體剖析4價格建議5380060004600仕府名苑的一期價格貴公司預(yù)期的二期價格我方預(yù)期的二期價格≠仕府名苑二期的價格支撐點(diǎn)的上限是4600還是6000？報告核心一個項(xiàng)目的價格的

2、上漲，必須有一定的背景因素，我們稱之為“支撐點(diǎn)”，支撐點(diǎn)越多、支撐力度越大，那么價格上漲幅度必然越大，反之亦然。市場由陰轉(zhuǎn)晴，形勢看好競爭對手的價格普遍調(diào)高，競爭壓力變小競爭對手的數(shù)量是否減少了當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨斤@著提高了，預(yù)期價位也提高了我們的產(chǎn)品與以往相比有了很大的提高開發(fā)商資金充裕，對于資金的回籠沒有太強(qiáng)的要求了……報告核心我們所面對的環(huán)境，是否是適合價格大幅上漲的肥沃土壤？市場觀察1政策利好與否？市場交易量是否火爆?市場觀察—政策導(dǎo)向高頻率的政策面對高房價，縱然溫總理在多個場合明確表態(tài)會解決，廣大人民仍然極度不滿，嚴(yán)重影響了政府的

3、公信力，如何取信于民，這也是4.15新政的一個出發(fā)點(diǎn)。在經(jīng)歷了09年的大牛市之后，全國房價日益高企，民生問題在高房價面前日益惡化，如何實(shí)現(xiàn)“居住有其屋”，對于社會和諧和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行都有著極其重要的作用。從高房價的成因來看，很大一部分原因市投資、投機(jī)性炒房導(dǎo)致的供需失衡促使了房價的不斷攀升，因此，遏制這一需求，對于解決房價問題意義重大。目標(biāo)1：平抑房價，優(yōu)化民生目標(biāo)2：打擊投資投機(jī)性需求目標(biāo)3：政治掛帥，取信于民目標(biāo)此時的政策已經(jīng)上升到政治民生的高度，如果政府沒有讓房價降下來，或者至少是不再“瘋長”，那么政府的公信力就會受到嚴(yán)重削弱，很

4、顯然，政府不會允許這樣的事情發(fā)生。那么，我們是否有能力與政府的意愿相違背呢？市場觀察—成交量根據(jù)統(tǒng)計，2010年1-6月份，青島新房總成交套數(shù)為41504套，膠州共成交新房699套，低于其他區(qū)市，僅占1.7%。月平均去化量為116套，其中包括膠州轄區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目，總成交面積為61305平米。從成交量來看，膠州的房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，與正常情況下價格不斷上漲所折射出的市場成交火爆局面不符，價格大幅度上調(diào)必然會導(dǎo)致成交量持續(xù)低迷。對手解讀2競爭對手的優(yōu)勢競爭對手的價格項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)價格綠城·紫薇廣場高層未開盤，現(xiàn)報價6000—8000元/

5、㎡水韻綠都高層未開盤，4300元/㎡---4600元/㎡均御花園高層未開盤，大概5000元/㎡起價水岸府?。|區(qū)）高層起價3750元/㎡、4500元/㎡、5500元/㎡新城市花園高層均價3900元/㎡，十樓4150元/㎡金色家園高層起價3680元/㎡，均價4500元/㎡正北名苑多層、高層小高層7樓4570元/㎡皇騏·御景多層起價5000元/㎡項(xiàng)目套數(shù)均價金色家園135套4500元/㎡云溪城124套3246元/㎡和諧·陸港106套2577元/㎡裕華園103套2600元/㎡皇騏·御景80套5000元/㎡膠州主要項(xiàng)目價格一覽表2010年上半年

6、膠州在售項(xiàng)目前5名成交量前五名，只有皇騏·御景的價格超過5000元/㎡，位列第五；膠州主要在售項(xiàng)目的價格基本在5000以內(nèi)，未開盤的價格最高為綠城·紫薇廣場，其品牌力強(qiáng)勢；對手解讀—價格現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱2009.124月市調(diào)價格7月市調(diào)價格優(yōu)惠金色家園——起價3680元/㎡起價3680元/㎡無新城市花園——11層4100元/㎡10層4150元/㎡關(guān)系優(yōu)惠300元/㎡正北·名苑均4400，起40006層4450元/㎡7層4570元/㎡無水岸府邸起價3600元/㎡11層4388元/㎡起價3600元/㎡14層4389元/㎡起價3750元/㎡15層

7、4569元/㎡利率8折優(yōu)惠免配套費(fèi)新政前后市調(diào)項(xiàng)目價格比較從2009年年底至今，膠州在售項(xiàng)目價格上漲處于疲軟期，價格波動較小，多數(shù)項(xiàng)目近三個月平均漲幅為50元/平米，優(yōu)惠力度較大，以上項(xiàng)目的價格變動策略在一定程度上說明了2010年宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定影響，開發(fā)商較為謹(jǐn)慎。對手解讀—價格波動趨勢對手解讀—剩余房源分析住宅套數(shù)210住宅面積25,155㎡總套數(shù)210總面積25,155㎡可售住宅套數(shù)55可售住宅面積6,825㎡可售總套數(shù)55可售總面積6,825㎡已售住宅套數(shù)155已售住宅面積18,330㎡已售總套數(shù)155已售總面

8、積18,330㎡截止到2010年7月26日金色家園房源統(tǒng)計金色家園實(shí)際剩余房源20多套，其中一套為套二戶型，為14樓；其余為120平米以上大戶型，按均價4500元/㎡計算，剩余房屋總價在54萬以上。金色花園