資源描述:
《房地產(chǎn)項目全程策劃理論》由會員上傳分享,免費在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、前言房地產(chǎn),是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品,是人們最重視,最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、人口增加,對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟中,房地產(chǎn)還是一種商品,成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、估價、經(jīng)紀、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè),是國民經(jīng)濟中的一個重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個既古老又年輕的產(chǎn)業(yè)。說其古老,是早在三千多年前的青銅器銘文中,就出現(xiàn)了交換和買賣田地的記載。一百多年前,在上海灘頭,近代房地產(chǎn)又開始得到迅速發(fā)展。說其年輕,是所有這些以舊制度為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)業(yè),隨著新中國的
2、建立而迅速消失了。本應(yīng)以新制度的新型房地產(chǎn)業(yè)取而代之,卻由于理論和認識的禁錮,遲遲未能降生。直至20世紀80年代,在改革開放的背景下,隨著推行房屋商品化政策,改革住房制度和土地使用制度,現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國才開始興起?,F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起,雖然是近一二十年的事情,但其來勢迅猛,一波三折,富有生命力,為世人所矚目。特別是1992年和1993年我國曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱”,1993年后開始實施“宏觀調(diào)控”,1998年提出把建設(shè)住宅培育為新的經(jīng)濟增長點等等。隨著房地產(chǎn)市場的日趨活躍,房地產(chǎn)業(yè)的競爭也越來越激烈。據(jù)不完全統(tǒng)計
3、,目前,我國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約2.7萬家,從業(yè)人員100多萬人,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)約2.5萬個,從業(yè)人員20多萬人;物業(yè)管理企業(yè)達2萬多家,從業(yè)人員200多萬人。在改革開放的大潮中崛起的中國房地產(chǎn)業(yè),將在我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展中越來越顯示其重要性。在當(dāng)代世界潮流日趨強調(diào)可持續(xù)發(fā)展,強調(diào)建筑的社會化,強調(diào)社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一,強調(diào)經(jīng)濟效益以及建筑活動日趨商品化的環(huán)境下,策劃師和建筑師仍在傳統(tǒng)的運行模式中被動地按照業(yè)主所擬定的設(shè)計任務(wù)書進行設(shè)計顯得缺乏科學(xué)性與邏輯性。對房地產(chǎn)產(chǎn)品市場需求依據(jù)研究的缺乏已經(jīng)成為從需求到
4、供應(yīng)之間的一個“斷層”。房地產(chǎn)策劃,就是研究如何科學(xué)地制定建設(shè)項目的總體規(guī)劃立項之后的依據(jù)問題,擯棄單純依靠經(jīng)驗確定設(shè)計內(nèi)容及依據(jù)(設(shè)計計劃書)的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法,利用對建設(shè)目標所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析,研究項目任務(wù)書對設(shè)計的合理向?qū)В贫ê驼撟C建筑設(shè)計依據(jù),科學(xué)地確定設(shè)計的內(nèi)容,并尋找達到這一目標的科學(xué)方法。房地產(chǎn)策劃并行于城市規(guī)劃、城市設(shè)計和建筑設(shè)計,是建設(shè)活動中的一個獨立環(huán)節(jié)。在國外,房地產(chǎn)策劃(ArchitecturalProgramming)研究的雛形始于二戰(zhàn)以后。當(dāng)時城市的重建與修復(fù)是
5、在資金匱乏、基礎(chǔ)設(shè)計破壞嚴重的情況下展開的,為了保證建設(shè)項目投入資金的高回報,保證建筑功能和空間發(fā)揮最大的效益,將浪費降低到最低點,城市建設(shè)當(dāng)局、開發(fā)商和建筑師、規(guī)劃師開始對建筑設(shè)計的先導(dǎo)理論如信息論、系統(tǒng)方法論、多元分析論及可行性研究等傾注了極大的熱情,并積極運用到城市重建中去,這為后來房地產(chǎn)策劃理論框架的形成作了物質(zhì)準備。近年來強調(diào)人的因素第一,社區(qū)建設(shè)公眾參與,使房地產(chǎn)策劃的意識大大增強。我國在改革開放之后,隨著大規(guī)模城市建設(shè)和房地產(chǎn)的開發(fā),特別是市場經(jīng)濟體制的引入,要求房地產(chǎn)項目提高經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效
6、益的呼聲日益高漲。因此,房地產(chǎn)策劃理論框架的提出和方法的研究,對我國國民經(jīng)濟建設(shè)和建筑業(yè)的科學(xué)合理的發(fā)展有重要的現(xiàn)實意義和理論價值。第一部分房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)理論1.1房地產(chǎn)項目策劃的本質(zhì)和特征房地產(chǎn)項目策劃是在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運用的科學(xué)規(guī)范的策劃行為。它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的具體目標,以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ),以獨特的概念設(shè)計為核心,綜合運用各種策劃手段(如投資策劃、產(chǎn)品策劃、營銷策劃等,還可以運用房地產(chǎn)領(lǐng)域外的其他手段,如體育、旅游、IT行業(yè)等),按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃,并以具有可操作性的房
7、地產(chǎn)項目文本作為結(jié)果的活動。1.1.1從產(chǎn)品的角度看房地產(chǎn)策劃的特性1.房地產(chǎn)策劃的特性從產(chǎn)品的角度出發(fā),我們可以看出:房地產(chǎn)策劃的特性是由其研究對象的特殊性所決定的。大致可歸納為以下幾點:(1)房地產(chǎn)策劃的物質(zhì)性圖1.1房地產(chǎn)策劃的物質(zhì)性建設(shè)目標空間形式的抽象使用方式的抽象動線流程的抽象建筑設(shè)計實體空間物質(zhì)實體抽象模式物質(zhì)實體房地產(chǎn)策劃的實質(zhì)是對“建筑”這個物質(zhì)實體及相關(guān)因素的研究,因而其物質(zhì)性是房地產(chǎn)策劃的一大特色。B·塞維在20世紀中期的“建筑——空間”論可以說并不古老,它擺脫了樣式主義的桎梏,把建筑的核心視為
8、生活的物質(zhì)空間,使建筑在物質(zhì)空間方面的美學(xué)觀念得到了很大的發(fā)展。社會、地域一經(jīng)確定,人們的活動一經(jīng)進行,作為空間、實踐積累物和人類活動載體的建筑就完全是一個活生生的客觀存在了。如前所述,房地產(chǎn)策劃總是以合理性、客觀性為軸心,以建筑的空間和實體的創(chuàng)作過程為首要點,其任務(wù)之一就是對未來目標的空間環(huán)境與建筑形象進行構(gòu)想,以各種圖式、表格和文字的形式表