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《遼寧海城燕莎中心商業(yè)項目營銷執(zhí)行方案》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、海城燕莎中心項目營銷執(zhí)行方案2011年5月18日目錄要點提示三、項目商業(yè)定價第一部分項目回顧四、項目住宅定價一、項目概況第四部分項目招商策略二、項目優(yōu)劣勢分析一、招商整體時間安排三、項目機會與威脅分析二、整體策略四、項目定位三、租金水平及策略第二部分營銷策略四、商場運營模式一、賣點整合五、目標(biāo)業(yè)態(tài)比例二、銷售總體策略六、業(yè)態(tài)分布三、銷售模式第五部分營銷部署四、入市時機及銷售前提一、階段性營銷策略概述五、銷售階段及工作安排二、階段性執(zhí)行方案第三部分價格策略三、媒介計劃一、厘定價格的相關(guān)因素四、開盤前
2、及2011年下半年工作計劃二、定價方法概述五、相關(guān)費用預(yù)算項目營銷總體原則：商業(yè)、公寓全部銷售，利潤最大化；保障項目商業(yè)運要點提示營的完整性、可控性、和諧性；整合吸納項目整體資源優(yōu)勢，提高和豐富項目的價值內(nèi)涵，保證良好品質(zhì)。項目整體操作節(jié)奏：依據(jù)初步預(yù)定之開盤時間,結(jié)合必須的預(yù)熱及客戶積累解階段,2011年7月中旬以前為項目營銷推廣工作的主要籌備期間,7月以后進(jìn)入正式宣傳推廣階段.項目實際推廣階段商業(yè)策劃公司、廣告公司確定推廣執(zhí)行開始,客戶商業(yè)市場論證/產(chǎn)品完善積累5月6月7月8月9月10月11月
3、12月1月2月7月策劃方案調(diào)整8月18,開盤銷售整體籌備前期準(zhǔn)備階段正式銷售執(zhí)行及階段策略調(diào)整與完善項目前期工作主要涵蓋如下:此項工作建議與外部商業(yè)策劃公1、相關(guān)服務(wù)單位的確定：主要是商業(yè)策劃公司和廣告公司司合作，配合策劃部共同完成。鑒于目前該工作尚未正式展開，2、商業(yè)市場定位及發(fā)展策略驗證，業(yè)態(tài)落位/布局調(diào)整、本報告所涉及營銷思路及推廣策設(shè)計優(yōu)化略暫時仍按照初步定位及設(shè)計方案展開。3、項目租銷策略及營銷方案的調(diào)整與落實營銷策略報告將依據(jù)市場驗證之結(jié)果，進(jìn)行完善和調(diào)整再正式執(zhí)4、項目操作協(xié)調(diào)和安排
4、行第一部分項目回顧一、項目概況（一）項目概況：項目基本指標(biāo)：項目規(guī)劃建設(shè)用地面積18406㎡，總建筑面積131887㎡?？晒╀N售面積106000㎡，其中：商業(yè)可供銷面積約90000㎡，分別包括A區(qū)-1F-7F合計78454㎡、B區(qū)4-7F合計5000㎡、C區(qū)3-6F合計7400㎡；公寓部分8-30F可供銷售面積約15000㎡（扣除還遷）；其余，分別用于還遷（C區(qū)地面兩層和B區(qū)南側(cè)地面三層商業(yè)和公寓部分空間）和相關(guān)配套（地下二層）。經(jīng)營模式：除還遷部分，盡可能對外銷售，局部持有經(jīng)營（難銷售部分，如高
5、樓層）售賣模式：帶租約銷售（主要是品牌店部分）+直接銷售（銷售可售空間）+特殊銷售（高樓層難售空間）關(guān)鍵節(jié)點：2011年5月中旬：國內(nèi)設(shè)計院確定并正式開展工作，6月中旬前完成擴初設(shè)計；商管公司確定，預(yù)計45個工作日并完成商業(yè)定位論證、樓層布局、核心品牌落位全案廣告公司確定并正式開展工作；2010年7月上旬：項目正式動工；2010年8月中旬：項目正式對外發(fā)售（第一批次產(chǎn)品商鋪推出）；至2012年6月：完成項目可售部分70%的銷售率。（二）項目的優(yōu)勢與劣勢項目優(yōu)勢(S)：?區(qū)位優(yōu)勢：位于海城市中心“站
6、前”商圈，歷來是全市的商業(yè)中心，具有有良好的商業(yè)氛圍；?交通優(yōu)勢：緊鄰城市主干道，多條公交路線直達(dá)城市各區(qū)及周邊縣鎮(zhèn)；?展示優(yōu)勢：三面臨街，周邊無遮攔，展示性好，能引起過往人群注意；?規(guī)模優(yōu)勢：項目整體總13萬余平米，其中商業(yè)面積近10萬余平米，是名副其實的商業(yè)旗艦；?規(guī)劃優(yōu)勢：遠(yuǎn)赴美國、日本、香港、上海、北京等多個國家和城市，參觀和考察了近百個知名購物中心，同時，結(jié)合東北氣候特點與海城當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣等因素，達(dá)到現(xiàn)代購物中心理念與海城特質(zhì)的完美融合.?產(chǎn)品優(yōu)勢：全新的規(guī)劃理念、獨特的建筑風(fēng)格、挑高八
7、層的雙中庭、互通商氣與人流的空中連廊、體現(xiàn)顧客身份的高端配置（電梯、衛(wèi)生間）、多重公共活動空間、自然親切街景設(shè)計；?業(yè)態(tài)優(yōu)勢：順應(yīng)“功能復(fù)合化”“空間體驗化”的現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展潮流，集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體；?背景與品牌優(yōu)勢：中澤農(nóng)控股投資商背景、美國燕莎商業(yè)投資，加拿大JLD設(shè)計、全球知名商管公司管理、知名團隊施工等；項目劣勢(W)：?高成本劣勢：與區(qū)內(nèi)早期項目，本案在土地成本及建安成本方面不具備優(yōu)勢；?銷售體量：相對于當(dāng)?shù)厥袌鋈萘浚?0萬平米的商業(yè)銷售體量，是巨大的挑戰(zhàn)；?高樓層空間：A區(qū)
8、和C區(qū)集中的高樓層商業(yè)空間，為銷售和招商都帶來難度；?回遷商業(yè)的影響:本項目存在相當(dāng)體量的回遷商業(yè),且分布于主要迎街面,其定位及后期商業(yè)經(jīng)營無法納入項目整體統(tǒng)一運作,小業(yè)主的各自為政,對項目銷售、招商和后期運營管理帶來負(fù)面影響。（三）項目的主要機會與威脅項目機會：?城市發(fā)展：海城經(jīng)濟持續(xù)看好，正處于城市化進(jìn)程加快的階段；?城市建設(shè)：最新的城市規(guī)劃繼續(xù)明確了“站前”核心商圈的地位與作用，舊城改造的提速，相關(guān)道路及環(huán)境的治理，將使主城區(qū)的整體商業(yè)環(huán)境得到改善；?商圈發(fā)展：經(jīng)過多年發(fā)展的
