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《貴陽萬東花園項目前期策劃思路》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、前言地產(chǎn)代理最重要職責就是把握好開發(fā)商與客戶之間的互利尺度，根據(jù)不同的市場環(huán)境為開發(fā)商贏得最大的利潤；體現(xiàn)項目的最高價值；取得目標客戶的最佳認同。敝司將時刻遵循這一點，充分發(fā)揮專業(yè)人士的智慧，為項目作出最為合理、有效的策劃方案。本策劃書將圍繞市場、競爭對手及項目本身進行初步撰寫,望籍此能與貴司合作，共創(chuàng)貴陽市房地產(chǎn)市場的又一明星樓盤。第一部分市場分析一、貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析（一）貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展分析近年來，貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機，與全國許多城市相比，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)形式一直較好，前幾年空置的房比例在15%左右，近幾
2、年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關，也與百姓住房消費觀的加強和房改的深入不可分割，還有住房信貸投入的增加，二級市場的開放，減免部分稅費等因素有很大關系，貴陽市場房地產(chǎn)市場價格近年來一直保持上升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應逐年減少，使得市區(qū)商品房尤其是多層供應相對減少，特別是去年，市政府規(guī)定市中心不建多層，因而市區(qū)房價上揚在所難免。許多市民在市中區(qū)買不起住房，而又不愿住郊區(qū)，選擇點自然就放在城郊結(jié)合處，現(xiàn)在交通上有很大的改觀。那么，市民選擇這種地段
3、的可能性就會更大，從這個角度上看，21世紀的筑城樓市將會出現(xiàn)新的發(fā)展勢頭。（二）貴陽市房地產(chǎn)郊區(qū)發(fā)展成為趨勢隨著貴陽兩城區(qū)舊城改造的基本完成市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是去年市政府嚴格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應更趨緊張，與此同時，國家取消福利分房，實行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費等一系列措施出臺，極大地提高了群眾的購房積極性，住房開始成為人們最大的消費，面對這一市場局面，許多外地開發(fā)商“搶灘貴陽”已成為共識。在目前市中心土地供應十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向兩個地
4、區(qū)：1.郊區(qū)地帶：小河、花溪、金陽新區(qū)；2.城鄉(xiāng)結(jié)合地帶：省政府背后小關一帶、貴鋼至二戈寨沿線、二橋至貴工一帶、大營坡至茶店一帶等。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，市郊房產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實，以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，以一種城郊結(jié)合，綠色和自然環(huán)境為主要特征，倡導回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點的突出特點，從內(nèi)涵、價值上更加符合廣大中低收入消費群需求，故銷售都比較紅火。同時，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生
5、變化，也就是這種觀念的轉(zhuǎn)變，為城鄉(xiāng)結(jié)合地帶帶來無限商機。（三）市場供給分析到目前為止，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)還處于成長的初級階段，開發(fā)意識、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達地區(qū)10~15年。自國家實施房改政策以后，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，98年后市場出現(xiàn)前所未有的良好狀態(tài)，開發(fā)商從98年前的200多家迅速增至目前的600多家，開發(fā)項目一個緊接一個，并且項目單個開發(fā)量也越做越大。從去年結(jié)束的第五屆房地產(chǎn)交易會上看，上10萬方的項目就有12個，貴陽市99年房交會參展項目建筑面積共計260萬方。而去年卻猛增至519.76萬平方，相比而言，
6、供給量增加了一倍之多。另外，以往未被市場消化的，加上去年未參展的項目合計還有約280萬方左右，這樣，去年整個市場供給量超過800萬方，今年年初到現(xiàn)在，又有50多萬方的項目被審批通過，而據(jù)比方比方信息，貴陽市年商品房消耗量也不過100萬方左右，市場的供給量已遠遠超過了市場的需求量。從目前市場供應的產(chǎn)品特性來看，具有以下特點：1.絕大多數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境”上做文章，賣點不突出，太單一；22.市區(qū)項目（高層）太多，且集中在市中心一帶，價為3000元/M~45002元/M；223.市內(nèi)新建多層小區(qū)質(zhì)素較高，價位3000元/M~45
7、00元/M；4.環(huán)市線外多層精品小區(qū)，雖然價位較低，但其配套設施不太齊全。（四）市場需求分析房改以后，由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實，貴陽市地產(chǎn)市場空前良好，目前市內(nèi)房改政策主要有：?住房公積金貸款?住房公積金的實施?存量補貼的發(fā)放?按揭貸款（可貸至8成30年）?個人住房貸款正是這些政策的實施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市，房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升，前兩年的需求量雖然發(fā)生了一點變化，特別是去年市場需求量增加到185萬平方米左右，城郊
8、結(jié)合地區(qū)和郊區(qū)盤一度出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，但整個市場的供求關系仍在5:1左右。（五）項目市場切入點分析1.提供有效供給從上面的供需狀況分析可看出市場的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠遠超過了需求。因而我們現(xiàn)在入市有一定的風險，這就要求我們在產(chǎn)品設計上下很多的功夫。本項目的產(chǎn)品一定要是一種有效的供給，從貴
