中山君華項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略

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1、謹(jǐn)呈：廣州君華集團(tuán)中山君華項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略本報告是嚴(yán)格保密的。本階段世聯(lián)能為君華提供的主要價值1項目屬性——項目是什么？2項目核心問題——問題在哪？3市場深入挖掘——我們面臨怎樣的市場？4區(qū)域價值重塑——所屬區(qū)域是否有吸引力？5新區(qū)大盤專題——成功運(yùn)作KPI何在？6大盤開發(fā)模式——開發(fā)策略如何？7價值體系構(gòu)建——核心競爭力及突破點(diǎn)在哪里？8發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位——怎么做？9項目規(guī)劃建議——如何利用地形條件？本報告是嚴(yán)格保密的。2項目解讀核心問題界定競爭方向研判區(qū)域價值重塑價值體系構(gòu)建整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位規(guī)

2、劃分期及啟動期建議本報告是嚴(yán)格保密的。3項目位于火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，區(qū)域相對陌生；但區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、配套毗鄰開發(fā)區(qū)中心，可共享中心區(qū)配套項目屬性交通項目所在區(qū)位區(qū)位p項目位于火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)博愛路以北；p項目區(qū)位較偏，毗鄰開發(fā)區(qū)的中心，但當(dāng)?shù)鼐用駥υ撈瑓^(qū)火炬區(qū)居住氛圍缺乏認(rèn)可主城區(qū)配套p項目周圍配套少，多為未開發(fā)區(qū)域；p離火炬中心區(qū)距離很近，一定程度上可以享受中心區(qū)配套關(guān)鍵詞一：陌生區(qū)域本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、配套科技新城定位為集科技、文化、物流、信息、娛樂、項目屬性交通商務(wù)、商住于一體的現(xiàn)代化商務(wù)

3、區(qū)，未來規(guī)劃利好p火炬開發(fā)區(qū)位于中山市東部，面積90平方公里，24.9萬人口，是第一批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；綠地綠地p科技新城是火炬開發(fā)區(qū)的中心，占地面積約科技軟件綠地5平方公里，延伸區(qū)面積達(dá)20平方公里；孵化中心商業(yè)步行街步行街p科技新城位居六大工業(yè)園區(qū)心臟地帶，形成眾星捧月的氣勢會議中心會展金錢豹數(shù)碼商務(wù)招商創(chuàng)業(yè)大廈廣場中心五星級酒店大廈大廈大廈綠地行政辦公區(qū)招商大廈、投資大廈展覽中心火炬國際會展中心、國際工業(yè)品展八會展區(qū)綠地群英華庭世紀(jì)廣場公園英才樓宿舍綠地覽館、國際會議中心大生活服務(wù)區(qū)國賓大酒店、五星

4、級溫泉酒店科技館國賓酒店綠地投資大廈文化藝術(shù)中心人才樓綠地功體育廣場、得能湖公園、科技藝術(shù)休閑娛樂區(qū)能中心、外商活動中心溫泉渡假村假日酒店綠地公寓酒店商業(yè)中心雙語學(xué)校區(qū)科研區(qū)火炬創(chuàng)業(yè)園、數(shù)碼大廈、科技大廈外商活動中心商業(yè)區(qū)商業(yè)中心、商務(wù)大廈、商業(yè)步行街商住區(qū)宇宏花園、世紀(jì)花園、香暉園教育區(qū)雙語學(xué)校、火炬一中關(guān)鍵詞二：規(guī)劃利好本報告是嚴(yán)格保密的。地塊進(jìn)入性良好，距離中山主城區(qū)約20分鐘車程，火炬中區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、配套心區(qū)約5分鐘車程；區(qū)域周邊道路系統(tǒng)較完善，但缺少公共項目屬性交通交通配套關(guān)鍵詞三：交通便捷中江高速交通

5、p項目目前至火炬區(qū)中心城只需5分鐘車程，距離中山主城區(qū)20分鐘車程；京珠高速逸仙路p項目在快速交通環(huán)線博愛路以北，科技銜接京珠高速公路，區(qū)域間交通便新城利；火距中心區(qū)道大山港約5分中鐘車程京珠輕軌中高速環(huán)茂路山站分孫文東路博愛路約20主鐘車程交通十分便捷，東臨珠江口，京珠高速、沿海高速、中江高速城公路和即將開通的珠三角輕軌鐵路穿城而過；區(qū)京珠高速廣珠東線公路與區(qū)內(nèi)的逸仙公路、環(huán)茂公路、中山港大道、沿江公路等縱橫交錯，形成區(qū)域內(nèi)發(fā)達(dá)的道路交通網(wǎng)。本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項目周邊目前無任何生活配套，地塊內(nèi)

6、部存在高差，項目屬性規(guī)劃指標(biāo)西南側(cè)有工業(yè)園，內(nèi)部無資源，外部資源價值一般環(huán)茂路景觀323路臨公園的山體東側(cè)山體42緊臨華佗山康體公園，正在興建中君華工業(yè)園廠房區(qū)1博愛路逸仙路14關(guān)鍵詞四：資源價值一般本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項目占地887畝，整體容積率2.0，地塊內(nèi)部有項目屬性規(guī)劃指標(biāo)一定限制條件，屬大規(guī)模中等容積率大盤規(guī)劃指標(biāo)：u規(guī)劃總用地面積：887.6畝u規(guī)劃容積率：≤2.0u建筑密度：≤30%u綠地率：≥36%u建筑高度：≤65米u(yù)配套商業(yè)面積占總建筑面積比例：≤15%u其中工業(yè)園用地要5年后

7、才能轉(zhuǎn)成商用地關(guān)鍵詞五：大規(guī)模中等容積率本報告是嚴(yán)格保密的。項目屬性界定：城市新區(qū)、缺乏認(rèn)可、自然資源一般的大規(guī)模中等密度項目p優(yōu)勢p區(qū)域?qū)傩裕?在新開發(fā)區(qū)中緊鄰中心火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，未來交通優(yōu)勢突出；開發(fā)區(qū)科區(qū)，未來發(fā)展前景良好城市新區(qū)技新城是中山市的副中心城區(qū)，有一定規(guī)劃利好?交通條件通達(dá)目前周邊市政配套設(shè)施尚未完全成形，市場客戶對此地缺乏認(rèn)可?規(guī)模較大，易引起市場塊認(rèn)知度相對較低關(guān)注p項目屬性：p劣勢占地887.6畝，建面約118萬平方米，在中山市屬于大規(guī)大規(guī)模?區(qū)域認(rèn)知相對較低模項目?目前地塊周邊配套

8、尚未背靠山體，緊臨正在建設(shè)中的華佗山康體公園，有一定的自然資源一般成熟山體及綠地資源?地塊內(nèi)部有工業(yè)園，需中低密度項目地塊整體容積率2.0，為中等密度項目時日才能改變用地性質(zhì)本報告是嚴(yán)格保密的。項目解讀核心問題界定競爭方向研判區(qū)域價值重塑價值體系構(gòu)建整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位規(guī)劃分期及啟動期建議本報告是嚴(yán)格保密的。10開發(fā)商目標(biāo)：無明確現(xiàn)金流要求、形成公司特色產(chǎn)品鏈、樹立企