秦皇島海韻假日項(xiàng)目營銷策劃報告

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1、第一部分本項(xiàng)目所處的競爭環(huán)境第一章北京及秦皇島的房地產(chǎn)市場環(huán)境秦皇島房地產(chǎn)市場簡析秦皇島市是中國對外開放的１４個沿海港口城市之一，與其他沿海城市相比，曾經(jīng)一度經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，城市建設(shè)落后。隨著進(jìn)出口業(yè)務(wù)的大量增加以及外商在華投資業(yè)務(wù)的加大，秦皇島作為外商生產(chǎn)基地的需求明顯增加，帶動了港口、對外貿(mào)易等方面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時，投資者的增加，也必然活躍旅游度假型物業(yè)市場。生產(chǎn)性企業(yè)的擴(kuò)增促使居民收入增加，直接帶動對住宅市場的需求。從1998年開始，秦皇島市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨好，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)。1998年是秦皇島市的“項(xiàng)目建設(shè)年”，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8.19億元，同時受房改政策的影響，房

2、地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)較好的銷售勢頭，如早期開發(fā)的玉峰里小區(qū)、秦皇小區(qū)都取得了良好的銷售業(yè)績。2003年，秦皇島市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有較大變化，主要表現(xiàn)在：固定資產(chǎn)投資力度加大，投資幅度上升較快，截止2003年6月底，秦皇島市房地產(chǎn)市場各項(xiàng)數(shù)據(jù)如下：?投資保持穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)增量得到有效控制。2003年1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資143808.09萬元，在全省位居第二，比上年同期上升11.14%。新開工面積48.1萬平方米，相當(dāng)于上年同期的58.6%。房地產(chǎn)增量項(xiàng)目增長量同比增長地產(chǎn)開發(fā)143808.09萬元11.14%新開工面積48.1萬平方米58.6%?市場供應(yīng)量穩(wěn)中有增，住

3、房消費(fèi)健康發(fā)展。截至2003年6月底，市場總供應(yīng)量218.9萬平方米，比上年底增長1.73%。房屋銷售增速超過房地產(chǎn)投資增速68.6個百分點(diǎn)。預(yù)銷售總面積41.37萬平方米，比上年同期增長57.8%?？傮w保持了供求兩旺的格局。?房屋空置量大幅下降，供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍待調(diào)整。截至2003年6月底，全市商品房空置總量為50.66萬平方米，為上年同期的2.5倍，但比上年底減少7.31萬平方米，降幅達(dá)12.6%。市場供應(yīng)量中商業(yè)、辦公、住宅用房分別占25.87%、9.88%、60.38%，商業(yè)用房總量偏大的問題仍然突出。商業(yè)27%商業(yè)辦公住宅住宅辦公63%10%?住宅市場走勢穩(wěn)健，高品質(zhì)住宅成為新

4、的增長點(diǎn)。居住環(huán)境質(zhì)量高的住宅市場形勢看好，特別是別墅、Townhouse類住宅上半年預(yù)銷售量就達(dá)到上年全年銷售量的2.7倍。適度發(fā)展安全、健康、環(huán)保型住宅成為今后一個時期住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。?旅游型物業(yè)項(xiàng)目增多，吸引了大量的北京客戶來投資，但是象維多利亞、西單商場等項(xiàng)目出現(xiàn)的嚴(yán)重的信譽(yù)問題，已嚴(yán)重挫傷外地人來秦皇島投資的積極性，隨著市場的發(fā)展，政府管理水平的提高，這些問題都將成為過去，在市場參與各方的共同努力下，相信投資類項(xiàng)目有更大的吸引力。整體來看，秦皇島地區(qū)房地產(chǎn)市場基本處于良性發(fā)展階段，產(chǎn)品并逐漸向健康型、生態(tài)型物業(yè)發(fā)展。由于其地理位置靠近海邊，故旅游型物業(yè)也將有廣泛的市場

5、，在未來一段時間內(nèi)將成為市場的一個熱點(diǎn)。秦皇島別墅類產(chǎn)品市場環(huán)境秦皇島地區(qū)目前別墅類產(chǎn)品并不多，但已經(jīng)成為新的增長點(diǎn)?？v觀秦皇島別墅市場，由于歷史原因，還是存在著一些有名氣的別墅，主要是供國家領(lǐng)導(dǎo)人、國家機(jī)關(guān)、各大部委等休假辦公的場所。別墅真正走向普通市民的家，還是在近一兩年的事情。隨著生活水平的提高，私營經(jīng)濟(jì)有了長足的發(fā)展，產(chǎn)生了一批有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的財富精英，他們集中在流通業(yè)、餐飲娛樂業(yè)、工程承包、小型制造業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)中。他們是中高檔次房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的主要力量，他們將是別墅類項(xiàng)目的有力的購買者。目前秦皇島市場上在銷的別墅類項(xiàng)目，具代表性的有兩個：碧水華庭和青馨家園，都

6、處在開發(fā)區(qū)邊緣和開發(fā)區(qū)。售價在3000元/平方米——4000元/平方米之間，總價在60萬到120萬之間。目前秦皇島市場的高檔物業(yè)需求也逐漸增大，特別是別墅類產(chǎn)品上半年預(yù)銷售量就達(dá)到去年全年銷售量的2.7倍。這足以說明，在相當(dāng)一段時間內(nèi)秦皇島的別墅市場還會有一個長足的發(fā)展。作為新型居所的別墅類產(chǎn)品，在市場上想站穩(wěn)腳跟，仍需要與先進(jìn)的設(shè)計(jì)和理念接軌，避免北京別墅市場出現(xiàn)的爛尾現(xiàn)象。值得一提的是，在北戴河區(qū)和山海關(guān)區(qū)暫時沒有像樣的別墅項(xiàng)目在售，作為旅游物業(yè)的別墅類項(xiàng)目仍然是市場的空白點(diǎn)。相信隨著旅游物業(yè)的發(fā)展，別墅類產(chǎn)品也將成為新的旅游型產(chǎn)品來吸引客戶的眼球。秦皇島普通住宅市場環(huán)境秦皇島

7、在行政上劃分三個區(qū)：北戴河區(qū)、山海關(guān)區(qū)和海港區(qū)。其中海港區(qū)為秦皇島地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，海港區(qū)內(nèi)又包括開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)項(xiàng)目多在這個區(qū)域出現(xiàn)。目前，海港區(qū)的居住型物業(yè)供需兩旺，價格緩步上升。但隨著市區(qū)土地資源的減少和開發(fā)區(qū)的建設(shè)，開發(fā)區(qū)也逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的新熱點(diǎn)。目前，很多開發(fā)商將目光從市區(qū)轉(zhuǎn)向開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目定位由原來主要給開發(fā)區(qū)內(nèi)工作的客戶群正有向全市發(fā)展的趨勢。一般來說，海港區(qū)市中心項(xiàng)目的售價在2300——3600元/平方米之間，位置較偏遠(yuǎn)（開發(fā)區(qū)）項(xiàng)目的售價在15