南京德盈集團(tuán)賽虹橋項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

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1、第一部分：項(xiàng)目概況知己方能知彼1、項(xiàng)目概述2、項(xiàng)目背景第一部分賽虹橋項(xiàng)目位于鳳臺(tái)南路以東，寧蕪鐵路以西，賽虹橋立交東南側(cè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：建設(shè)用地面積為：63497.4㎡建筑容積率為：≤3.5建筑密度為：≤45%限高24米據(jù)此，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建設(shè)面積為10萬㎡，單層面積2萬㎡，地下2層，其中-2樓層高滿足停車即可，共30000㎡，除設(shè)備用房外，可滿足900輛配套機(jī)動(dòng)車位；-1樓層高5.5米，共2萬㎡用于商業(yè)。地面5層，1樓層高6米，2～5樓層高4.5米，5層其中3000㎡局部層高7米，總建筑面積15萬㎡。其中實(shí)際商業(yè)使用面積共12萬㎡。本案1、項(xiàng)目概述2、項(xiàng)目背景第一部分雨花

2、臺(tái)區(qū)賽虹橋街道位于南京主城西南，地處秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)交界，緊鄰河西新區(qū)，是雨花臺(tái)區(qū)距離市中心最近的街道。轄區(qū)面積6.8平方公里,常住人口6萬人,是雨花臺(tái)區(qū)商業(yè)最繁榮、城市化最快的地區(qū),是南京市主城南延的重要區(qū)域之一。目前，賽虹橋街道所轄的地塊，在開發(fā)上亨受南京市舊城改造優(yōu)惠政策，在規(guī)劃優(yōu)先，費(fèi)用減免，高明政投入，拆遷保障，項(xiàng)目盈虧平衡等方面將亨受到最大的優(yōu)惠條件。賽虹橋街道雨花臺(tái)區(qū)的發(fā)展雨花臺(tái)區(qū)位居南京市南郊，是一個(gè)由城郊向農(nóng)村伸延的典型城郊結(jié)合部地區(qū)。歷經(jīng)數(shù)次區(qū)劃調(diào)整至2002年，僅存面積134.6平方公里，并由原來的城郊區(qū)調(diào)整為主城區(qū)，失去部分發(fā)展空間的同時(shí)換來

3、了體制上的發(fā)展機(jī)遇，雨花臺(tái)區(qū)在新的體制框架下確立新的都市區(qū)發(fā)展目標(biāo)。南京的地位南京南京，是中國江蘇省省會(huì)和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，長江流域四大中心城市之一。南京的地位位于中國“T”字型兩大發(fā)展帶（東南沿海開放帶和長江流域經(jīng)濟(jì)帶）的交匯處，是華東地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)、金融、商貿(mào)中心。南京人口:607.23萬人資料來源：《廣州統(tǒng)計(jì)信息》2000年城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況第二部分：項(xiàng)目可行性論證謀定而后動(dòng)第二部分一、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)定位策略三、產(chǎn)品建議四、市場(chǎng)推廣建議五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范第二部分一、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)定位策略三、產(chǎn)品建議四、市場(chǎng)推廣建議五、業(yè)

4、態(tài)組合與招商要點(diǎn)六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范好的策劃離不開前期調(diào)研，只有了解市場(chǎng)才能更好地做好市場(chǎng)。我們只有準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)，創(chuàng)造出符合市場(chǎng)定位，滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，才能使我們的產(chǎn)品在激烈的競(jìng)爭(zhēng)浪潮中站穩(wěn)腳跟。我們對(duì)本案的定位有三種考慮：德盈國際時(shí)尚家居體驗(yàn)中心（家居、建材、少量配套餐飲）德盈時(shí)尚生活MALL（超市、百貨、餐飲、娛樂休閑等）德盈國際時(shí)尚生活中心（家居建材60%+社區(qū)生活MALL40%）為使本項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求，我司針對(duì)時(shí)尚生活MALL與建材家居兩個(gè)方向，做出此次調(diào)研，并得出了一些我們對(duì)本項(xiàng)目的理解和建議，在此基礎(chǔ)上，希望與貴司能夠進(jìn)行切實(shí)的溝通和交流，

5、建立穩(wěn)定的合作關(guān)系。調(diào)研說明調(diào)研對(duì)象>>>>>>>競(jìng)爭(zhēng)者、成功同類業(yè)者消費(fèi)者、目標(biāo)租戶>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>同業(yè)業(yè)內(nèi)人士、公開資料搜集>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>樣本來源調(diào)研方式數(shù)量（份）金盛國際家居?江東門廣場(chǎng)調(diào)研問卷、拜訪30金陵裝飾城調(diào)研問卷、拜訪30金潤發(fā)龍江店調(diào)研問卷、訪談30家樂福集慶門店調(diào)研問卷、訪談30華潤蘇果應(yīng)天大街店調(diào)研問卷、訪談50潤泰市場(chǎng)調(diào)研問卷、實(shí)地考察50龍江新城市廣場(chǎng)調(diào)研問卷、實(shí)地考察80合計(jì)300其中有效問卷214調(diào)研方式與地點(diǎn)南京市家居市場(chǎng)的分布家居建材市場(chǎng)分類：品牌專賣店建材家居超市家居零售市場(chǎng)專業(yè)細(xì)

6、分市場(chǎng)建材批發(fā)市場(chǎng)橋北建材家居市場(chǎng)群賽虹橋建材家居市場(chǎng)群卡子門江東門光華門南京同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者（拜訪與考察）金陵裝飾城經(jīng)營各類建筑裝飾材料，占地20萬平方米，營業(yè)面積達(dá)15萬平方米，市場(chǎng)年銷售額達(dá)8億元，是華東地區(qū)超大規(guī)模建材市場(chǎng)之一。精品廳租金140元－160元/月/平方。金盛國際家居(江東門廣場(chǎng))總經(jīng)營面積超過30萬平方米，年交易額約50億元，是目前為止南京河西地區(qū)最大的綜合性家居賣場(chǎng)，輻射華東地區(qū)。精品廳租金140元－200元/月/平方。金盛國際家居(大橋北路廣場(chǎng))占地180畝，建筑面積50萬㎡，是南京市唯一一家通過ISO質(zhì)量管理體系認(rèn)證的家居賣場(chǎng)?，F(xiàn)有15家知名家裝公司如

7、錦華，業(yè)之峰等進(jìn)駐組成了家裝聯(lián)盟。國美電器也已進(jìn)駐，其營業(yè)面積達(dá)1萬平方米。租金為38—60元/月/平方。紅太陽裝飾城位于大橋北路，經(jīng)營面積達(dá)80萬平方米。經(jīng)營各種裝飾建材的零售批發(fā)。租金為25-59元/月/平米。潤泰綜合大市場(chǎng)占地約12萬平方米，總建筑面積約13.5萬平方米，經(jīng)營業(yè)主達(dá)1300戶，是南京市最大的機(jī)電五金批發(fā)交易市場(chǎng)之一。租金：一樓40-70元/月/平方；二樓30-40元/月/平方；倉庫20-30元/月/平方。業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)調(diào)研對(duì)象：呂先生（南京某大型裝飾城招商總監(jiān)、發(fā)展總監(jiān)）孫先生（南京某大型建材家