《房產(chǎn)評(píng)估》PPT課件

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1、第三章房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第四節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第五節(jié)剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第六節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第七節(jié)路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第八節(jié)在建工程評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、房地產(chǎn)特性1、土地特性：土地：自然供給（無彈性）經(jīng)濟(jì)供給（有彈性）自然特性：數(shù)量固定、質(zhì)量差異性、位置不可移性、效用持久性。人文特性：用途廣泛、數(shù)量稀缺、社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可變、可壟斷。土地所有權(quán)——屬于國(guó)家or集體，所有權(quán)不能流轉(zhuǎn)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度——地價(jià)指土地使用權(quán)價(jià)格出讓土地使用權(quán)

2、轉(zhuǎn)讓的方式——出售or交換or贈(zèng)與出讓期限70年——居住用地40年——商業(yè)、旅游、娛樂用地50年——教、科、文、衛(wèi)、體等轉(zhuǎn)讓性質(zhì)——（權(quán)利義務(wù)+地上附著物所有權(quán)）一并轉(zhuǎn)期限——合同期限－原使用者已使用期限限制—未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的不得轉(zhuǎn)讓出讓方式——協(xié)議or招標(biāo)or拍賣or掛牌2、土地使用權(quán)出租——未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的不得出租抵押——不違背出讓合同+辦理抵押登記+抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)辦理過戶申請(qǐng)續(xù)期——最遲于屆滿前一年期限屆滿未申請(qǐng)or申請(qǐng)續(xù)期未被批準(zhǔn)——國(guó)家無償收回3、房屋建筑物特點(diǎn)：不能脫離土地而獨(dú)立存在；使用壽命有限；屬可再生的社會(huì)資源

3、。4、房地產(chǎn)特點(diǎn)：房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個(gè)別性房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性（轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資、祖?zhèn)鞯龋┓康禺a(chǎn)投資數(shù)額巨大。房地產(chǎn)易受政策影響（規(guī)劃、征用）房地產(chǎn)相互影響（領(lǐng)近）。房地產(chǎn)增值保值性。二、房地產(chǎn)評(píng)估分類1、房地產(chǎn)分類（1）居住房地產(chǎn)按檔次分普通住宅：為普通居民提供，采用地方或國(guó)產(chǎn)建材設(shè)備，進(jìn)行一般裝修。高級(jí)住宅：為中高收入者建造，戶型、功能多樣化；建筑面積大，裝修、設(shè)施高檔化；戶外環(huán)境要求高，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善（安全、物業(yè)），稅費(fèi)額度大，造價(jià)高。按市場(chǎng)化程度分社會(huì)保障性住宅：政府、單位、個(gè)人共同投資，以優(yōu)惠的稅費(fèi)和價(jià)格向中低收入者提供，如經(jīng)

4、濟(jì)適用房等。市場(chǎng)化商品住宅：以市場(chǎng)價(jià)交易的各類住宅。按住宅評(píng)估標(biāo)的物分：住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)。（2）商業(yè)房地產(chǎn)：商場(chǎng)、購(gòu)物中心、旅館、寫字樓、游泳館、歌舞廳、高爾夫球場(chǎng)等。特點(diǎn)：收益性、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多、轉(zhuǎn)租多、裝修高檔而復(fù)雜，且折舊快。（3）工業(yè)房地產(chǎn)：廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)等。特點(diǎn)：涉及的行業(yè)多、非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價(jià)差異大；受腐蝕的可能性大。2、房地產(chǎn)評(píng)估分類（1）房產(chǎn)評(píng)估、地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估房產(chǎn)是具有一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系的房屋、建筑物的總稱。它包括“房”和“產(chǎn)”兩個(gè)方面?！胺俊卑ǚ课菁捌湟酝獾钠渌ㄖ锖驮O(shè)施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等；“產(chǎn)”指產(chǎn)

5、權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)四個(gè)方面。地產(chǎn)是具有一定權(quán)屬關(guān)系的土地。“地”一般指與房相關(guān)聯(lián)的“地皮”，由地表面積和規(guī)劃允許其發(fā)展的上部空間所構(gòu)成的一個(gè)立體物質(zhì)體?！爱a(chǎn)”指產(chǎn)權(quán)，也包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)四個(gè)方面。（2）單項(xiàng)評(píng)估與整體評(píng)估單項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)具備完整或相對(duì)獨(dú)立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估。具備完整使用功能的單項(xiàng)房地產(chǎn)如一棟房屋；相對(duì)獨(dú)立使用功能的房地產(chǎn)，如一個(gè)建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn)；可確指分割使用功能的房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個(gè)門棟等均可作為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。一幢房子下面的一平方米土地、

6、一平方米建筑面積，盡管在事實(shí)上它可確指，但它不能具有相對(duì)獨(dú)立的使用功能，不能作為單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；房屋中的樓梯，既可確指，也有獨(dú)立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨(dú)界定其產(chǎn)權(quán)，不可從房屋中將它分割出來。整體房地產(chǎn)評(píng)估，是對(duì)某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行綜合估價(jià)。如對(duì)一個(gè)居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價(jià)。目前，我國(guó)對(duì)整體評(píng)估主要是從綜合收益的角度進(jìn)行評(píng)價(jià)，或采用單項(xiàng)評(píng)估匯總并用一定系數(shù)作調(diào)整估價(jià)三、房地產(chǎn)價(jià)格種類—所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押價(jià)格、租賃價(jià)格市場(chǎng)價(jià)—實(shí)際成交價(jià)評(píng)估價(jià)—基準(zhǔn)地價(jià)（

7、區(qū)域均價(jià)）、標(biāo)定地價(jià)（具體宗地價(jià)）、課稅價(jià)格土地價(jià)格建筑物價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格總價(jià)格單位價(jià)格：?jiǎn)挝坏貎r(jià)、單位房?jī)r(jià)、單位房地產(chǎn)價(jià)格樓面價(jià)格公告價(jià)格—政府定期公布的土地價(jià)格申報(bào)價(jià)格—房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格底價(jià)、期望價(jià)和補(bǔ)地價(jià)按權(quán)益按形成按實(shí)物形態(tài)按單位其他價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)城市基準(zhǔn)地價(jià)。它是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格水平。標(biāo)定地價(jià)。是指標(biāo)志性宗地在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。所謂標(biāo)志性宗地，可借鑒日本的稱謂叫做標(biāo)準(zhǔn)宗地，即能代表不同區(qū)位、同一用途土地的

8、宗地。標(biāo)定地價(jià)的價(jià)格時(shí)點(diǎn)是相對(duì)固定的，