武漢中北路項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位

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1、武漢中北路商業(yè)項(xiàng)目提報(bào)2007.07本次提報(bào)主要內(nèi)容一、區(qū)域商業(yè)格局分析二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議三、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)建議四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)調(diào)整建議五、商業(yè)資源建議六、商業(yè)操作建議一、區(qū)域商業(yè)格局分析武昌商業(yè)格局目前武昌區(qū)商業(yè)主要是“兩圈一線”，其中兩圈為徐東商圈和中南商圈，一線為中山路。兩圈一線的商業(yè)格局，形成互動(dòng)發(fā)展，但兩商圈的商業(yè)發(fā)展在一定程度上抑制了中北路的商業(yè)發(fā)展，中北路的交通運(yùn)輸功能將更突出。本項(xiàng)目位于徐東商圈的邊緣地帶，距離徐東商圈2.5-3公里的輻射范圍。中北路中南商圈徐東商圈本項(xiàng)目徐東商圈的發(fā)展第一階

2、段1995長(zhǎng)江二橋通車第二階段軌道交通興建帶動(dòng)發(fā)展形成了功能型、專業(yè)型、復(fù)合型商圈，麥德龍、好美家、歐亞達(dá)家居廣場(chǎng)、凱旋門、金馬家居，中商shoppingmall等多種業(yè)態(tài)。商圈面積達(dá)40萬(wàn)平方米逐步發(fā)展成熟，大型、綜合型并具有地標(biāo)性的商業(yè)地產(chǎn)將孕育而生,輻射半徑增大業(yè)態(tài)組合不斷完善齊全，結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化以及交通便捷性及可及性的增強(qiáng)，商圈輻射半徑將增大，覆蓋面增大。核心商圈將由車行10分鐘向外延伸。徐東商圈構(gòu)成商圈內(nèi)各檔次結(jié)構(gòu)比例逐步調(diào)整，shoppingmall為代表的中檔，以及以徐東平價(jià)、凱旋門廣場(chǎng)

3、代表的中低檔消費(fèi)水平；專業(yè)賣場(chǎng)匯集，為本區(qū)域吸引人氣；名稱面積定位復(fù)合型SHOPPINGMALL20萬(wàn)平方米集休閑、娛樂(lè)、餐飲和購(gòu)物為一體的大型綜合性商場(chǎng)徐東平價(jià)2.4萬(wàn)平方米平價(jià)超市凱旋門廣場(chǎng)2萬(wàn)平方米中低檔商場(chǎng)專業(yè)型好美家1萬(wàn)余平方米裝潢建材連鎖超市歐亞達(dá)8萬(wàn)平方米連鎖制星級(jí)家居商場(chǎng)金馬家居2萬(wàn)平方米連鎖制星級(jí)家居商場(chǎng)麥德龍1.3萬(wàn)平方米大型倉(cāng)儲(chǔ)式賣場(chǎng)區(qū)域業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)基本情況商場(chǎng)有大型商場(chǎng)和SHOPPINGMALL但是檔次不高零售有世界三大零售巨頭超市有徐東平價(jià)和中百超市餐飲比較少娛樂(lè)休閑比較少酒吧

4、咖啡比較少家居裝潢好美家、金馬、歐亞達(dá)、等規(guī)模大檔次較高五金建材家電有建材市場(chǎng)有國(guó)美電器和工貿(mào)家電服裝有商場(chǎng)美食街有戶步巷分店但比較小，有SHOPPINGMALL美食廣場(chǎng)文化用品有大型書(shū)店和大型文物市場(chǎng)小商品有凱旋門小商品街從業(yè)態(tài)分布中可以看出，區(qū)域與內(nèi)業(yè)態(tài)比較齊全，但娛樂(lè)休閑，咖啡屋、酒吧、大型餐飲、西式餐飲對(duì)于一個(gè)商圈而言仍有發(fā)展空間。發(fā)展走勢(shì)：商圈升級(jí)及結(jié)構(gòu)調(diào)整商圈升級(jí)及結(jié)構(gòu)調(diào)整表現(xiàn)：中商百貨業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，重新定位。一個(gè)時(shí)尚、年輕能引領(lǐng)潮流的百貨店。新世界入住凱旋門廣場(chǎng)。預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)面積三萬(wàn)平方米，定位中

5、高檔，面向24－45歲的中高收入階層。徐東商圈依托交通及中高端居民，其商圈結(jié)構(gòu)逐漸由專業(yè)賣場(chǎng)為主導(dǎo)的商圈向多業(yè)態(tài)、服務(wù)性、購(gòu)物等綜合型發(fā)展。未來(lái)四年徐東商業(yè)走向預(yù)判特色商業(yè)及規(guī)模性商業(yè)：作為一個(gè)新興的商貿(mào)區(qū)，特別是其規(guī)模還在不斷膨脹和人氣還在上升的時(shí)候，特色商業(yè)及具有一定規(guī)模的商業(yè)有提升潛力。升級(jí)換代：由新世界的入住及中商百貨調(diào)整，將徹底改變武漢人對(duì)徐東商圈中、低檔及平價(jià)進(jìn)行到底的印象，徐東商圈將以全新的形象展示。中、高檔消費(fèi)群體入住：中、高檔商業(yè)在受關(guān)注的情況下有發(fā)展空間?？v觀本項(xiàng)目在徐東中高端消費(fèi)群

6、體匯聚情況下，不應(yīng)在規(guī)模上求大，而是應(yīng)尋求特色定位。商圈調(diào)整對(duì)本項(xiàng)目利弊分析1處于商圈位置發(fā)生變化。目前項(xiàng)目位于徐東商圈的核心商圈的邊緣地帶，隨著商圈結(jié)構(gòu)調(diào)整及升級(jí)，核心商圈的半徑將擴(kuò)大，項(xiàng)目將納入徐東商圈的核心商圈中。項(xiàng)目輻射半徑與徐東商圈輻射半徑的此消彼漲的關(guān)系。徐東商圈半徑的擴(kuò)大將壓縮本項(xiàng)目的輻射半徑，本項(xiàng)目只有在周邊居住社區(qū)發(fā)展成熟后，才能形成固定的消費(fèi)人流及輻射半徑。無(wú)論徐東商圈如何發(fā)展及改變，本項(xiàng)目始終無(wú)法成為徐東商圈的中心，只能由徐東次級(jí)商圈晉級(jí)到徐東核心商圈的邊緣地帶。商圈調(diào)整對(duì)本項(xiàng)目利

7、弊分析2商圈的向心凝聚力將吸納項(xiàng)目周邊客源。商圈經(jīng)營(yíng)面積的擴(kuò)大將輻射更多的消費(fèi)群，受消費(fèi)者消費(fèi)慣性的影響，屆時(shí)商圈的凝聚力將分散項(xiàng)目的消費(fèi)群體。本項(xiàng)目商業(yè)是以社區(qū)商業(yè)為主導(dǎo)的屬地型商業(yè)。因此在徐東核心商圈的邊緣地帶面臨著定位不當(dāng)造成的被徐東商圈吞并的危機(jī)，商圈規(guī)模的擴(kuò)大將會(huì)不利于屬地型商業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目在徐東商業(yè)格局上將形成一個(gè)全新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，位于徐東商圈的邊緣地段，以特色定位和業(yè)態(tài)組合吸納消費(fèi)者，與徐東商圈存在截然不同的商業(yè)特征和消費(fèi)群體。市場(chǎng)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘中、高檔商業(yè)發(fā)展空間。本項(xiàng)目周邊資源和客戶都

8、比較高端，而鑒于市場(chǎng)上中、高端商業(yè)處于發(fā)展階段，為引入精品店，品牌折扣店、高檔社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)提供了利好。與主力商圈錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展互補(bǔ)型業(yè)態(tài)。專業(yè)性賣場(chǎng)、大賣場(chǎng)齊全，而且輻射范圍大，因此本項(xiàng)目也不可能與之競(jìng)爭(zhēng)，建議放棄此業(yè)態(tài)，但可以針對(duì)社區(qū)發(fā)展1000平方左右的社區(qū)超市。對(duì)于餐飲、娛樂(lè)休閑、咖啡屋、酒吧來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目有明顯的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。所以本項(xiàng)目商業(yè)可以打造成集合休閑娛樂(lè)餐飲、精品店為一體的高尚商業(yè)街。綜合物業(yè)打造地標(biāo)性。按照國(guó)際商圈發(fā)展規(guī)律，在