樓市持續(xù)升溫引各方關(guān)注

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1、樓市持續(xù)升溫引各方關(guān)注▲樓市“忽冷忽熱”，讓購房者摸不著頭腦本版攝影李瞻□李偉近期，關(guān)于樓市的報(bào)道越來越讓人看不懂，昨天說漲，今天說跌；剛剛說樓市回暖，馬上就來了個(gè)“倒春寒”；歡呼熱銷的有，質(zhì)疑退房的有，五花八門的報(bào)道，實(shí)在讓人看了一頭霧水。唱多派觀點(diǎn)1：投資客入市助推樓市趨暖在經(jīng)過了3、4月的回暖之后，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為5月的成交會(huì)有所萎縮。但是出乎意料的是，5月的樓市仍穩(wěn)定回升，“暖”勢不改。有分析人士指出，主要是改善型及投資性需求已經(jīng)重出江湖。在業(yè)內(nèi)看來，樓市內(nèi)置業(yè)者的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生微妙變化。有市場分析師指出4月以來，上海、深圳等地大戶型、高端住宅的銷量十分可觀，此類產(chǎn)品顯然是面向改

2、善型和投資性需求的。上海衛(wèi)星電視安裝WWW.TV006.COMACXY樓市有一個(gè)傳導(dǎo)性，去年四季度樓市迎來利好后，上海樓市的反應(yīng)是由外圍向市中心、由剛性需求到改善性和投資性需求的一種延伸，其中價(jià)格仍起到關(guān)鍵作用。分析人士指出，有人只看到前期剛性需求關(guān)注的普通住宅價(jià)格降了，由此帶來成交回暖，隨后有些開發(fā)商反過來采取漲價(jià)措施，而后面入市的屬于追漲。其實(shí)不然，高檔住宅的價(jià)格其實(shí)也降了，只是降價(jià)動(dòng)作比普通住宅慢一拍，且降后的價(jià)格在普通消費(fèi)者眼里仍很高。近期步入高端住宅市場的投資者還是在降價(jià)的基礎(chǔ)上被吸引進(jìn)來的。“不少企業(yè)有了資金后，投資股市不放心，還是寧愿選擇不動(dòng)產(chǎn)。”一位正在銷售上海某甲級寫

3、字樓的代理商坦言，上海辦公樓市場的投資需求還是存在。分割比較合適的小單元就有吸引如溫州客等聯(lián)合落單的可能；也有企業(yè)買下樓層后，能放租就放租，租不出去暫時(shí)空著也無妨。觀點(diǎn)2：土地市場出現(xiàn)回暖另一種支持回暖的觀點(diǎn)是，目前，上海的土地市場暖意融融。除政府推地節(jié)奏有所加快外，成交價(jià)格也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。2008年，由于開發(fā)商資金鏈緊張和樓市低迷，上海土地市場頻頻出現(xiàn)流標(biāo)，流標(biāo)住宅用地比例達(dá)38%。而今年一季度上海流標(biāo)情況基本絕跡。上海衛(wèi)星電視安裝WWW.TV006.COMACXY5月以來上海新供應(yīng)土地陸續(xù)推出。即使在五一期間，上海市政府依舊推出了5塊住宅用地。根據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù)，僅今年一季度，上海

4、市規(guī)劃和國土資源局出讓110幅地塊，共計(jì)515公頃。而金地集團(tuán)溢價(jià)8成拿下并非位于市中心地位的青浦地塊，以及綠地集團(tuán)近10億元追捧松江地塊的舉動(dòng)，也讓業(yè)界感到大有“地王回歸”的暖意。開發(fā)商在拿地策略上的變化來自住宅“去庫存化”的迅速緩解和隨之而來的資金鏈放松。摩根大通首席中國經(jīng)濟(jì)師龔方雄表示，今年以來消費(fèi)者購房踴躍，這讓房屋住宅需要消化的量，就全國范圍內(nèi)，從原本的兩年縮減到了7個(gè)月，很多城市的房產(chǎn)將從“供給過?！鞭D(zhuǎn)向短期“供給不足”。他還認(rèn)為，由于消費(fèi)者將流動(dòng)性注入了市場，各地開發(fā)商又在積極購買土地，并助推整個(gè)房地產(chǎn)市場向好發(fā)展。唱空派觀點(diǎn)1：退房率升高多空分岐增大在房地產(chǎn)市場能否繼續(xù)

5、回暖尚不確定之時(shí)，樓市退房率升高，表現(xiàn)出多空雙方分歧增大，博弈的加強(qiáng)。今年以來，在樓市成交回暖、許多項(xiàng)目宣告“開盤即售罄”同時(shí)，退房現(xiàn)象卻不斷增加。近日，上海徐家匯地區(qū)的高檔樓盤尚海灣豪庭遭遇百套住宅的成交合同被撤銷。據(jù)了解，該樓盤的原投資者是香港某投資機(jī)構(gòu)，在去年6月以每平方米33000元左右的價(jià)格買下后，原打算整體出租，豈料金融危機(jī)爆發(fā)后租金跳水，無奈賠款撤單。上海衛(wèi)星電視安裝WWW.TV006.COMACXY從公布數(shù)據(jù)看，今年截止到5月10日，上海商品住宅共成交46554套，撤銷1968套，撤銷率是4.23%；相比之下，2008年全年上海商品住宅成交76583套，撤銷2659套，

6、撤銷率是3.47%。也就是說，上海樓市今年前5月撤銷的絕對數(shù)量已超過去年全年總量的7成，撤銷率接近2007年下半年投資高漲時(shí)的4.32%。從全國一季度情況看，北京的退房率逾4%；西安的一手房退房率為6.7%，深圳、長沙、杭州、成都等退房率也居高不下。業(yè)內(nèi)分析人士指出，退房率飆升，意味著市場多空分歧增大，往往與樓市中期見頂聯(lián)系在一起。撤銷率上升僅是一個(gè)縮影，市場普遍擔(dān)心的是，若價(jià)格繼續(xù)上漲，后市需求將難以支撐房價(jià)，招致新一輪調(diào)整的危險(xiǎn)也將增加。觀點(diǎn)2：高庫存樓市回暖底氣不足對于土地拍賣回暖，也有業(yè)內(nèi)人士指出，目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)土地庫存量居高不下，國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)市場化迄今十年間，房地產(chǎn)土地存

7、量超過10億平方米，中國房市仍面臨著前所未有的“去庫存化”重任，樓市回暖無從談起。到2008年，商品房銷售緊縮，“庫存”問題凸顯。北京市國土資源局局長魏成林說，一方面是持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場，一方面是吃到肚子里無法消化的土地，金融危機(jī)下不少開發(fā)商難以面對巨量土地“庫存”。上海衛(wèi)星電視安裝WWW.TV006.COMACXY著名國際地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)戴德梁行的一份研究報(bào)告稱，1998年至2008年10年間，中國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)31.3億平方米