寧波中建格林春城項(xiàng)目提報(bào)

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1、格林春城項(xiàng)目提報(bào)格林春城項(xiàng)目提報(bào)前言做大事要縱覽全局，看清事物本質(zhì)！www.cg35.cn專業(yè)房地產(chǎn)資料繁榮，還是泡沫？X由于城市化進(jìn)程及居民購房能力不斷增強(qiáng)形成的需求支持，房地產(chǎn)將繼續(xù)其“繁榮”的局面。這是一部分人的觀點(diǎn)。X“我認(rèn)為，這是最后的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯(lián)儲加息的不斷發(fā)展，離‘最后算帳’的日子越來越近了?！边@是摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠對中國房地產(chǎn)的“警告”。過剩，還是短缺？X目前中國樓市出現(xiàn)了“短缺”與“過?！辈⒋娴墓脂F(xiàn)象，反映了住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾：一方面，是開發(fā)商追逐高利潤，大多鐘情于高檔住房的開發(fā)；另一方面，是廣大中低收入階層有龐大的市場需求，卻苦于無房可買

2、，或者有房難買。www.cg35.cn專業(yè)房地產(chǎn)資料低收入與高房價，蝸牛與火箭的賽跑？X建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，今年6月份，全國70個大中城市中有8個城市新建住房的價格指數(shù)同比漲幅超過10%。據(jù)2006年8月14日《人民日報(bào)海外版》消息：近20年里中國人平均工資水平增長率約為6.4—8.4%。普通人“像蝸牛一樣爬的工資”遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上“坐上火箭的房價”。開發(fā)商與購房者，朋友，還是敵人？X對于購房者來說，住房是他們最大的生活必需品，自然會求全責(zé)備；而對于血汗錢的使用，自然是謹(jǐn)慎為上，務(wù)求物有所值甚至超值；對于開發(fā)商來說，要賺足利潤才能存活，甚至為保證利潤不得不降低產(chǎn)品的質(zhì)量；況且還有少數(shù)發(fā)展商跟誠信問題過不去。

3、www.cg35.cn專業(yè)房地產(chǎn)資料投機(jī)需求，還是真實(shí)需求？X在投機(jī)市場上，“買漲不買跌”是投機(jī)操作的原則，房價上升會進(jìn)一步吸引更多資金的進(jìn)入，在“羊群效應(yīng)”的影響下，更多的投機(jī)力量進(jìn)一步推波助瀾，成為房價繼續(xù)上漲的推動力量；同時，房價攀升導(dǎo)致市場的有效需求進(jìn)一步萎縮，市場的結(jié)構(gòu)性過剩日益嚴(yán)重。70%與90平方米的界限，有人叫好，有人叫苦。www.cg35.cn專業(yè)房地產(chǎn)資料有人號召“買房要趁早”，有人號召，“三年不買房”。有人堅(jiān)持為有錢人造房，有人開始征集“城市中低收入人群居住解決方案”?！瓀ww.cg35.cn專業(yè)房地產(chǎn)資料動中決斷靜中思遠(yuǎn)格林春城在左右矛盾中尋找和諧市場環(huán)境篇市

4、場環(huán)境篇www.cg35.cn專業(yè)房地產(chǎn)資料后政策時代，我們身邊發(fā)生什么X05年新政策推出后的的觀望陰云，被一連串的單身公寓和鄞州中心區(qū)高性價比樓盤突圍，投機(jī)客大量退場，剩余投機(jī)客也轉(zhuǎn)短線投機(jī)為長線投資。X自用客入場，市場回歸理性，產(chǎn)品力成為關(guān)鍵。X差異化競爭愈演愈烈，精確定位成為營銷關(guān)鍵X綜合性價比成為考量項(xiàng)目的重要條件（生活配套、園林、價格等）X大牌開發(fā)商接踵入甬，產(chǎn)品、居住理念革命一觸即發(fā)。X周邊居住板塊群雄逐鹿，板塊效應(yīng)正在形成，住宅郊區(qū)化趨勢明顯。X專注產(chǎn)品、超越產(chǎn)品、引領(lǐng)生活成為未來競爭生命力所在。市區(qū)住宅供應(yīng)X05年市四區(qū)的新增供應(yīng)量與消化量分別約241萬和142萬平方米，環(huán)比0

5、4年下降約16%和34%。政策引發(fā)的觀望和投資客的撤離，是供需雙雙下跌的主因。X04、05年的平均去化率分別約為75%和59%，整體市場供需平穩(wěn)。由于政策因素對于市場影響巨大，大量供應(yīng)在第四季度推出，導(dǎo)致截止年底統(tǒng)計(jì)的去化率僅為59%，但已比較理想。X06年1~9月，寧波市四區(qū)推出的商品房可售面積已超過170萬平方米。預(yù)測今年寧波住宅供應(yīng)面積將略超過05年，年度去化方面相比05年也將有明顯提高。www.cg35.cn專業(yè)房地產(chǎn)資料市區(qū)住宅供應(yīng)350單位：萬平方米287.6300260240.7250214.4180200141.61501005002004年2005年2006年供應(yīng)量消化量供應(yīng)

6、需求分析X05年10月至06年9月間寧波市四區(qū)的住宅供應(yīng)市場表現(xiàn)平穩(wěn)，淡、旺季間的“呼吸節(jié)奏”明顯。市四區(qū)銷售情況也印證了市場的平穩(wěn)表現(xiàn)，商品房的去化對于供應(yīng)量增減的響應(yīng)迅速。雖然今年房產(chǎn)政策依然接踵而至，但在各個時段推出的樓盤，并沒有很直接的由于市場或政策面的變化而造成明顯的供求方面的波動。45萬平方米套25004035200030150025201000151050050005.1005.1105.1206.106.206.306.406.506.606.706.806.9月供應(yīng)四區(qū)成交www.cg35.cn專業(yè)房地產(chǎn)資料區(qū)域去化特征分析X住宅區(qū)域特征分解?中心城區(qū)住宅供應(yīng)逐漸減少。?鄞州

7、中心區(qū)住宅供應(yīng)比例保持平穩(wěn)比例。?周邊各個區(qū)域特色濃厚的居住板塊興起。45單位：萬平方米403530252015105005.1005.1105.1206.106.206.306.406.506.606.706.806.9市中心鄞州中心區(qū)鄞州周邊科技園區(qū)聯(lián)豐居住圈鄞州遠(yuǎn)郊江北遠(yuǎn)郊石碶區(qū)域板塊圖X板塊競爭狀況www.cg35.cn專業(yè)房地產(chǎn)資料區(qū)域板塊分析科技園區(qū)鄞州中心區(qū)聯(lián)豐、城西姚江、洪塘石碶街