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《南昌寫字樓南昌寫字樓市場調(diào)研-鄧》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、南昌寫字樓市場調(diào)查2008.6.10南昌寫字樓分布南昌市寫字樓四大板塊，項目所在的市中心板塊發(fā)展最為成熟紅谷灘板塊市中心板塊朝陽洲板塊高新園區(qū)板塊目前南昌辦公物業(yè)主要分布在市區(qū)成熟的商圈，主要包括：市中心板塊以八一廣場為中心的朝陽洲板塊洪城路沿線周邊隨著城市的擴張，在傳統(tǒng)商圈外正在形成新的寫字樓集中區(qū)域，主要包括：紅谷灘板塊以新遷市政府為中心的高新園區(qū)板塊以高新科技開發(fā)區(qū)為產(chǎn)業(yè)基地的另外其他一片區(qū)也會有個別寫字樓項目入市，但并未形成較為集中的商務區(qū)。例如青山湖的西格瑪國際商務中心市中心板塊——片區(qū)以八一廣場為核心，沿八一大道呈帶狀分布，是南昌最早成型同時也是目前最集中的核心商
2、務區(qū)。成熟度較高市政及商務配套齊全核心驅動力未來發(fā)展趨勢租金：30—65元/m2/月售價：5000-12000元/m2租金/售價外圍交通組織不暢，物業(yè)形象及內(nèi)在品質(zhì)已不能滿足越來越挑剔的客戶，停車位不足的情況突出，中高端客戶物業(yè)可選擇性少。片區(qū)缺點未來5年內(nèi)將繼續(xù)保持領先地位；土地供應稀缺，后續(xù)供應量有限；租售狀況受產(chǎn)權影響，大部分物業(yè)以租賃為主；高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在85％以上；市中心區(qū)典型寫字樓掃描項目江信國際大廈華龍國際恒茂國際財富廣場建筑面積4.2萬(平方米)2.7萬(平方米)8.5萬(平方米)7.2萬(平方米)標準層面積1002110013001100銷售均
3、價65元/平方米（含物業(yè)管理、水電費）40元/月/平方米45元/平方米/月12000元/平方米40元/月/平方米租售率90%以上70%以上70%80%以上電梯品牌數(shù)量OTIS/3部OTIS/6部HITACHI(每棟5部)迅達/4部單部服務面積14000多44637000多8500多空調(diào)/品牌中央空調(diào)中央空調(diào)/中宇中央空調(diào)/約克中央空調(diào)/約克大堂面積/高度70平方米/3米300平方米/9米300(200)平方米/6.5米50平方米/5米客戶構成NOKIA、TCL、方正電腦、IBM、SUN江西電視臺廣告中心江西國際信托投資股份有限公司法國飛達輪船(中國)有限公司江西省農(nóng)村信用社聯(lián)
4、合社電子銀行部…………平安保險江西福彩中國移動質(zhì)監(jiān)局華龍科技江西飛華數(shù)碼江西旺華置業(yè)…………可口可樂公司瑞華貿(mào)易公司……南昌思創(chuàng)通訊科技有限公司城市娛樂調(diào)頻Happy100.7江西美亞商旅航空服務有限公司江西中矗律師事務所江西奧維蘭科技有限公司上海貝爾阿爾卡特股份有限公司江西分公司…………朝陽洲板塊——該片區(qū)以洪城商圈為核心，輻射周邊區(qū)域片區(qū)內(nèi)有南昌大橋連接紅谷灘CBD商務區(qū)市政配套設施較為完善核心驅動力未來發(fā)展趨勢租金：30—50元/m2/月售價：4500-7000元/m2租金/售價片區(qū)無明顯產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢，發(fā)展?jié)摿τ邢?。片區(qū)缺點未來5年內(nèi)發(fā)展?jié)摿Σ淮笞馐蹱顩r出租率80%以上
5、高新園區(qū)板塊——片區(qū)作為南昌市的高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，依托政策上的優(yōu)惠條件，聚集了大量的科技、IT軟件類企業(yè)。物業(yè)價格相對較低產(chǎn)業(yè)結構穩(wěn)定核心驅動力未來發(fā)展趨勢租金：20—35元/m2/月售價：4000-5000元/m2租金/售價由于片區(qū)的開發(fā)以政府規(guī)劃為主導，辦公物業(yè)的市場化程度并不高，入住企業(yè)結構單一，并以租賃為主，自成一體，對南昌寫字樓市場整體格局影響不大。片區(qū)缺點相對封閉市場，未來市場化程度依然有限租售狀況出租率在70％左右紅谷灘板塊——紅谷灘作為南昌市重點規(guī)劃打造的CBD核心商務區(qū)，將成為南昌房地產(chǎn)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，目前階段，片區(qū)商務尚處于起步階段，企業(yè)遷移現(xiàn)象尚不明
6、顯隨著開發(fā)的逐步深入，商務配套日益完善，片區(qū)內(nèi)物業(yè)價值的提升將呈明顯的上升勢頭核心驅動力未來發(fā)展趨勢售價：5000-6000元/m2租金/售價商務市場尚處于起步階段，相關配套不是很完善，人口不多片區(qū)缺點紅谷灘片區(qū)在城市規(guī)劃、政策支撐、市政資源支配以及開發(fā)商投入力度等方面具有不可比擬的優(yōu)勢。優(yōu)勢資源的整合將極大提升片區(qū)價值，對片區(qū)內(nèi)物業(yè)的價值也會形成支撐，未來的紅谷灘將是南昌市寫字樓市場的焦點。租售狀況目前尚無商業(yè)寫字樓項目投入使用在售寫字樓項目銷售情況受政策影響幾乎處于停滯現(xiàn)有寫字樓產(chǎn)品檔次物業(yè)規(guī)模：百米高雙子樓，5層商業(yè)物業(yè)性質(zhì)：辦公、商住兩用電梯：國產(chǎn)電梯，無群控系統(tǒng)，數(shù)
7、量少、速度慢空調(diào)：中央空調(diào)大堂：面積約50㎡，旋轉門進入價格水平：租賃35元/㎡/月，售價10000元/㎡進駐企業(yè)：以成長型中小企業(yè)為主物業(yè)管理：簡單的保安及保潔，無管理理念，物業(yè)折舊明顯重點項目財富廣場——寫字樓產(chǎn)品檔次較低，后期維護不善，交通擁擠，進駐企業(yè)小而雜亂，大大貶損項目核心地段價值公共走道大堂總面積：35000㎡一樓：國際精品及化妝品區(qū)，二樓：精品少女及女鞋區(qū)，三樓：時尚淑女區(qū)，四樓：男裝區(qū)，五樓：童裝，家居用品，休閑運動區(qū)，首層商鋪經(jīng)營現(xiàn)狀：昭示強的西南側商鋪引入國際品牌商家，內(nèi)部主題區(qū)域
