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1、巴南鹿角項目投資可研重慶金科地產(chǎn)發(fā)展部2013年7月20日1目錄1.項目介紹第3-21頁2.宏觀市場分析第22-41頁3.規(guī)劃設計專題結論與預案第42-43頁4.銷售預案分析第44-45頁5.敏感性分析第46-47頁6.投資分析結論第48頁7.項目風險分析第49頁8.綜合分析和建議第50-51頁2一、項目介紹1.項目位置項目位于巴南區(qū)鹿角組團，新建成鹿角立交附近。目標地塊32.巴南區(qū)鹿角組團簡介:①鹿角新城位于重慶市主城區(qū)東南部，東臨樵坪山風景區(qū)、西靠銅鑼山、北接茶園新城、南至南溫泉風景區(qū)，是重慶主城21個大型聚居區(qū)之一。鹿角新城車程10分鐘至南坪商圈，2
2、0分鐘到達解放碑和20分鐘江北觀音橋，30分鐘到達江車程北國際機場。10分鐘車程②鹿角新城坐落于素有“兩大肺葉”之稱的南山、樵樵坪山之間，花溪河蜿蜒東坪西，區(qū)域內溫泉豐富，養(yǎng)生山文化發(fā)達，境內山、水、林、泉、瀑、洞之勝皆具，更有“南塘溫泳”、“峭壁飛泉”、“建文遺址”等著名南泉十二景。重慶兩大肺葉4鹿角組團簡介55鹿角隧道（規(guī)劃）米蘭路融創(chuàng)項目通江大道鹿角新城規(guī)劃簡述至南岸七公里內環(huán)高速?總面積：約15平方公里?規(guī)劃入住人口：約21萬人出讓地塊?交通開投集團負責儲備的土地面積：12平方公里（商住用地10平方公里，教育科研用地2平方公里）?M分區(qū)約3平方公里
3、、平均容積率約2.0；?N分區(qū)約3平方公里，平均容積率約1.8；燕尾山隧道（建成）內環(huán)至李家沱?Q分區(qū)商住用地面積約1平方公里；研發(fā)用地面積約2平方公里；?R分區(qū)約3平方公里、平均容積率約1.5；6鹿角新城交通區(qū)位I.東臨樵坪山風景區(qū)II.西靠南山風景區(qū)III.北接茶園新城IV.南至南溫泉風景區(qū)V.內環(huán)鹿角立交可達組團內；規(guī)劃中鹿角隧道可連接鹿角與巴南九公里李家沱的聯(lián)系VI.規(guī)劃當中軌道8號線、12號線VII.車程10分鐘至南坪商圈，20分鐘到達解放碑和江北觀音橋，30分鐘到達江北國際機場。7鹿角新城規(guī)劃鳥瞰圖米蘭路中央御院通江大道融創(chuàng)伊頓莊園玉馬路地塊位
4、置鹿角地界鹿角組團價值點梳理①主城二環(huán)規(guī)劃新的十一個大型聚居區(qū)之一。②鹿角組團向北依托茶園城市副中心，向南依托界石工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐。即可視為以上兩個區(qū)域的拓展延展區(qū)。就目前茶園、界石發(fā)展階段分析，鹿角整體價值有限。③組團內發(fā)展順序是自北向南延伸。其中首期推出的M分區(qū)用地項目可借勢茶園。茶園城市副中心的城市骨架已形成，其下一步發(fā)展將以核心區(qū)（金科世界城所在商務商業(yè)區(qū)）為中心向南，首先與鹿角組團成片發(fā)展，其次再向北長生鎮(zhèn)延伸。④鹿角產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，在茶園的產(chǎn)業(yè)也未能形成規(guī)模之前，鹿角組團整體仍應考慮借力茶園，以城市房地產(chǎn)開發(fā)為主要投資點。⑤從本企業(yè)角度考慮
5、，茶園世界城項目接近收官。6月3日，南岸區(qū)府正式搬遷茶園新區(qū)辦公，意味著茶園在歷經(jīng)十余年發(fā)展后進入加速超車的通道。茶園城市副中心在未來將快速呈現(xiàn)。有必要繼續(xù)在茶園片區(qū)的投資。而相對茶園北部（城投儲備長生區(qū)域）土地，我們認為鹿角M分區(qū)價值更大，土地價格談判空間大。9一、項目介紹3.項目區(qū)域規(guī)劃圖本次公示出讓3#地塊周邊用地規(guī)劃圖地融創(chuàng)勾地范圍：3#、5#、6#地塊軌道交通8#線站點10一、項目介紹4.項目位置（衛(wèi)星圖）項目位于巴南鹿角組團M分區(qū)——和茶園組團南邊界接壤目標地塊11一、項目介紹5.項目地形圖I.地塊現(xiàn)狀地貌：丘陵、魚塘。II.地塊內一組10kv
6、高壓線穿過III.場地內高點與周邊道路最大高差約30米12一、項目介紹6.1項目周邊土地成交情況：鹿角組團自成一體。周邊三公里范圍內近一年內無土地成交。歷史成交數(shù)據(jù)即雷家橋我司和融創(chuàng)13一、項目介紹7.1項目現(xiàn)場照片?地塊內尚余少量拆遷，墳墓，農房等?地塊淺秋、魚塘、山頭等原生地貌。開挖量大。14一、項目介紹8.項目周邊配套一公里范圍內無配套唯一，融創(chuàng)伊頓莊園自身商業(yè)配套15一、項目介紹9.項目控規(guī)指標及出讓信息——競買須知中有暗藏設置的條件總地價樓面地價每畝地價保證金報名截止地塊編號交地時間(萬元）(元/㎡）(萬/畝）(萬元）時間出2013-7-讓567
7、41200026711348292013-9-30信12：00息付款節(jié)奏競買保證金為起始價的20%，8月29日前支付完畢剩余土地出讓價款。儲備機構巴南區(qū)人民政府16二、宏觀市場分析1.巴南區(qū)宏觀基本情況：巴南區(qū)位于重慶主城南部，2012年常住人口約為94.62萬人。巴南區(qū)是重慶南部新興的工業(yè)大區(qū)，包含汽車摩托車、裝備制造、醫(yī)藥化工、資源加工為重點的四大支柱產(chǎn)業(yè)，是重慶特色專業(yè)市場群和現(xiàn)代物流中心的重要基地，是主城知名的生態(tài)宜居區(qū)和溫泉旅游度假基地，未來城市定位為“江南新城、主城第三增長極、城鄉(xiāng)一體發(fā)展示范區(qū)。”項目指標2010年同比增速2011年同比增速2
8、012年同比增速戶籍人口（萬人）88.30.8%88.3%89.5
