成都雙林灣策劃報(bào)告

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1、www.fdcsky.cn雙林灣（暫定名）鑫圣/犀浦項(xiàng)目事前顧問內(nèi)容www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn目錄第一部分項(xiàng)目SWOT分析（項(xiàng)目屬性）第二部分客戶分析第三部分產(chǎn)品分析第四部分項(xiàng)目營銷簡析第五部分營銷推廣工作綱要及主要框架第一部分項(xiàng)目SWOT（項(xiàng)目屬性）分析www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnn優(yōu)勢(shì)o企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)l高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作意識(shí)——組建一流團(tuán)隊(duì)，高效分工協(xié)作。l交通優(yōu)勢(shì)——犀浦地區(qū)是川西平原鐵路和公路的交通樞紐，同時(shí)處在成都——都江堰的黃金旅游線的必經(jīng)之路上，交通優(yōu)勢(shì)顯著。l地域獨(dú)特文化——犀

2、浦鎮(zhèn)即屬郫縣又屬高新西區(qū)一部分。l未來區(qū)域發(fā)展o——老成灌公路改造為區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)。o項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)：l未來大城市配套——政府在2007年將用40億元打造郫縣，大大提升區(qū)域的軟硬環(huán)境。l差異化產(chǎn)品——高層電梯公寓產(chǎn)品填補(bǔ)市場空白，同時(shí)部分熱銷戶型能夠保證開發(fā)資金的迅速滾動(dòng)。l區(qū)位優(yōu)勢(shì)——地處成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)、獨(dú)一無二的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又處于未來犀浦黃金位置n項(xiàng)目劣勢(shì)o企業(yè)資源劣勢(shì)：l企業(yè)團(tuán)隊(duì)處于磨合過程www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn——對(duì)開發(fā)過程中的執(zhí)行力帶來很大挑戰(zhàn)，隱藏很多潛在危機(jī)。l無品牌優(yōu)勢(shì)o——此點(diǎn)

3、是該項(xiàng)目運(yùn)作先天缺陷，必須更多依靠實(shí)體動(dòng)作，依賴項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)來強(qiáng)化項(xiàng)目品牌。o項(xiàng)目資源劣勢(shì)l本地屬于弱勢(shì)的目標(biāo)市場，市場基礎(chǔ)薄弱——相對(duì)成都市場而言，犀浦地域影響力較弱；相對(duì)犀浦本地市場，人口基數(shù)低，支撐不足。必須全方位挖掘市場資源，立足本地，放眼大成都主要劣勢(shì)是目前屬于城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，住宅整體環(huán)境、建設(shè)規(guī)劃較薄弱；但政府的積極推動(dòng)區(qū)域發(fā)展策略和項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)積極有效的促進(jìn)區(qū)域發(fā)展。同時(shí)項(xiàng)目本身積極組織高效率的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)進(jìn)行高水準(zhǔn)的營銷推廣工作對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)將是促進(jìn)因素。n項(xiàng)目市場機(jī)會(huì)l價(jià)格的優(yōu)勢(shì)——目前的成都房價(jià)整體上揚(yáng)趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，而價(jià)

4、格在消費(fèi)者購房過程中又是排在首位考慮的因素，因此成都消費(fèi)者選擇購房區(qū)域逐漸放開，視線外延，犀浦等半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的區(qū)域由于其優(yōu)秀的生態(tài)自然環(huán)境和地域色彩的人文環(huán)境，使得遠(yuǎn)郊版塊開始發(fā)力。而在遠(yuǎn)郊版塊中，犀浦又屬于價(jià)格較低、性價(jià)比較高的圈層。l順應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)——www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn犀浦與成都的關(guān)系相當(dāng)于江蘇的昆山之與上海的關(guān)系，超級(jí)城市的發(fā)展將跨越行政區(qū)屬，直接帶動(dòng)周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)的發(fā)展。犀浦雖然從行政管轄上屬于郫縣地區(qū)，但犀浦處于成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈層范圍內(nèi)，今年隨著政府花40億元打造郫縣，將進(jìn)一步帶動(dòng)犀浦的

5、發(fā)展。犀浦樓盤在價(jià)格、交通、距離、自然環(huán)境、文化傳統(tǒng)的心理認(rèn)知都具有吸引成都客群的優(yōu)勢(shì)，尤其在經(jīng)濟(jì)型居家、休閑養(yǎng)老市場，更具市場號(hào)召力。l產(chǎn)品差異化——面對(duì)未來的競爭局面，本案實(shí)行差異化競爭策略，尋求規(guī)避直接競爭的途徑，尋找市場供應(yīng)空白和市場需求機(jī)會(huì)。相比犀浦競爭對(duì)手形成鮮明的特點(diǎn)和樓盤亮點(diǎn)，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目無論在目標(biāo)客群、建筑形態(tài)、戶型類型、空間結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格、外立面處理、園林風(fēng)格、推廣主題、宣傳策略、營銷手法等方面都要有競爭力。n威脅l自身——項(xiàng)目最大的威脅來自自身，包括兩個(gè)方面：產(chǎn)品市場接受度和所處區(qū)域的市場基礎(chǔ)。必須通過

6、熱銷實(shí)現(xiàn)資金的快速滾動(dòng)和企業(yè)品牌的樹立；深度挖掘市場，擴(kuò)展客群來源，是項(xiàng)目健康發(fā)展的有力支撐。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第二部分客戶分析n主要客戶區(qū)域分析o目標(biāo)客群定位 項(xiàng)目為距離核心城市遠(yuǎn)郊的復(fù)合性項(xiàng)目的屬性，決定了項(xiàng)目目標(biāo)客群構(gòu)成的“二元結(jié)構(gòu)”，即項(xiàng)目的目標(biāo)客群不可能是單一的市場，而是多元的，不僅全面覆蓋犀浦當(dāng)?shù)丶爸苓厖^(qū)域，還對(duì)核心城市--成都的部分消費(fèi)者產(chǎn)生吸引。 本項(xiàng)目遠(yuǎn)期的目標(biāo)客群以成都及犀浦周邊的養(yǎng)老、度假客群為主，犀浦當(dāng)?shù)乜腿簽檩o。但在項(xiàng)目前期的市場培育期應(yīng)充分考慮犀浦當(dāng)?shù)厥袌?，這時(shí)的客群構(gòu)成

7、應(yīng)以犀浦當(dāng)?shù)厥袌鰹橹?。隨著樓盤景觀環(huán)境的不斷呈現(xiàn)，成都客群的比例會(huì)逐步上升，并最終成為本項(xiàng)目的主力客群。 項(xiàng)目目標(biāo)客群客群的構(gòu)成為犀浦客群和成都養(yǎng)老、經(jīng)濟(jì)型居家、養(yǎng)老居家多種客群。 項(xiàng)目目標(biāo)客群組成（比例見調(diào)查報(bào)告）： 犀浦本地人；又可再細(xì)分為：犀浦本地居住的、外地返鄉(xiāng)置業(yè)群體； 甘、阿、涼三州的置業(yè)群體； 成都外溢的退休、養(yǎng)老客群；成都外來務(wù)工者。o客源流向合理性本項(xiàng)目可以覆蓋客群面較廣，從各個(gè)收入階層到各個(gè)客群來源區(qū)域，分布較廣，而項(xiàng)目產(chǎn)品可以恰當(dāng)?shù)膶?duì)于客源流向進(jìn)行合理劃分。l高層本地主流購房群體，以一次置業(yè)和二次升級(jí)換代客群

8、為主，受教育程度較高，對(duì)于電梯公寓有較高的認(rèn)知程度。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第三部分產(chǎn)品分析n項(xiàng)目主要定位、產(chǎn)品形態(tài)分析o項(xiàng)目整體開發(fā)思路本項(xiàng)目摒棄常規(guī)房地產(chǎn)的開發(fā)模式，采取復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)模式，全面增強(qiáng)項(xiàng)目