洛陽市帝景桃苑營銷方案

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1、第一部分市場篇一、洛陽社會經(jīng)濟背景（一）城市概況1．城市位置洛陽是河南省省轄市，為河南第二大城市，位于河南省西部黃河中游兩岸。東距省會鄭州124公里，西距古都西安385公里。南鄰南陽市，北與焦作市、濟源市接壤。洛陽城市區(qū)位圖2．行政轄區(qū)洛陽為地級城市，現(xiàn)轄孟津縣、新安縣、伊川縣、宜陽縣、嵩縣、洛寧縣、欒川縣、汝陽縣、澗西區(qū)、西工區(qū)、老城區(qū)、瀍河區(qū)、郊區(qū)、吉利區(qū)等8個縣6個區(qū)，代管偃師市。3．城市面積洛陽城市南北最大縱距168公里，東西最大橫距170公里，轄區(qū)總面積15208.6平方公里，其中市區(qū)面積544平方公里，城市建

2、成區(qū)面積88.8平方公里。4．城市人口截至2003年末，洛陽全市人口為636萬，其中市區(qū)人口為145.7萬，城鎮(zhèn)人口為214.4萬，農(nóng)村人口為465.1萬。5．城市特色洛陽是聞名中外的旅游城市，城市旅游資源豐富，包括龍門石窟、牡丹園、白馬寺等。洛陽是中國六大古都之一，有深厚的歷史文化底蘊和龍門石窟、白馬寺等眾多文物古跡，1982年2月15日被國務院列為國家歷史文化名城。洛陽也是舉世聞名的牡丹城。洛陽牡丹迄今有1300多年的歷史，現(xiàn)已發(fā)展到500多個品種、400多萬株，每年都吸引著幾十萬中外游客前來觀賞。（二）城市經(jīng)濟發(fā)展

3、狀況1．總體經(jīng)濟發(fā)展水平歷年GDP發(fā)展水平GDP（萬1000.030.0%686.328.3%元）535.0422.8465.220.0%500.015.0%9.5%10.0%10.0%增幅0.00.0%00年01年02年03年數(shù)據(jù)來源：2004年洛陽統(tǒng)計年鑒2003年洛陽經(jīng)濟取得了突破性的發(fā)展，GDP達到了686.3億元，，人均GDP達到了10786元人民幣，折合美元為1300美元，高于全國人均1000美元的經(jīng)濟發(fā)展水平，預示著洛陽經(jīng)濟正朝我國小康發(fā)展目標邁進。2．產(chǎn)業(yè)構(gòu)成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況10.133.1第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第

4、三產(chǎn)業(yè)56.8洛陽作為我國老工業(yè)城市之一，工業(yè)基礎雄厚，第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻極其突出。隨著洛陽“工業(yè)興市”戰(zhàn)略的提出，以工業(yè)發(fā)展為龍頭、以旅游等三產(chǎn)為輔的產(chǎn)業(yè)比例將進一步加大。3．居民生活水平年份2002年2003年同比增幅城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）7161800511.8%城鎮(zhèn)居民人均消費支出（元）538758849.2%農(nóng)村居民人均純收入（元）212222777.3%農(nóng)村居民人均消費支出（元）152016478.4%城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積（㎡）19.520.97.2%農(nóng)村居民人均住房面積（㎡）28.729.73.

5、5%2003年城鎮(zhèn)居民收入水平改善明顯，但其增幅仍低于經(jīng)濟發(fā)展增幅；農(nóng)村居民生活水平有所提高，但改善程度不如城鎮(zhèn)居民；城鎮(zhèn)居民住房使用面積為20.9㎡，距離我國人均住房使用面積30㎡的小康標準仍然較遠，城市居住環(huán)境改善空間較大。（三）城市發(fā)展規(guī)劃1．城市總體規(guī)劃《洛陽城市總體總體規(guī)劃1997－2010》確定了1610平方公里的城市規(guī)劃區(qū)范圍。在總體上，洛陽市實行“西擴南移”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理。要積極開發(fā)新區(qū)，緩解舊區(qū)壓力，保護古城風貌。保持組團式的城市布局，主城區(qū)在調(diào)整完善的基礎上，向隴

6、海鐵路以北、跨洛浦河向西南方向發(fā)展。2．城市發(fā)展目標洛陽是國家歷史文化名城，著名古都和旅游城市，河南省西部中心城市和交通樞紐。洛陽市的建設與發(fā)展要遵循經(jīng)濟、社會、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，搞好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級，完善城市功能，逐步把洛陽市建設成為經(jīng)濟繁榮、社會文明、設施完善、文化遺產(chǎn)得到妥善保護的文明城市。（四）總結(jié)1．洛陽是河南第二大城市，是國內(nèi)知名的歷史名城，也是國內(nèi)外知名的旅游城市。洛陽也是重要的交通樞紐城市，多條鐵路干道、高速干道、國道等交匯于此。2．最近幾年洛陽經(jīng)濟取得了較大的突破，人均GDP

7、以及衡量居民生活水平的指標雖取得了突破性進展，但仍處于全國平均水平行列，距離全面實現(xiàn)小康的發(fā)展目標仍然比較遙遠，城市發(fā)展空間巨大。3．居民收入水平的改善，帶來了洛陽居民消費的亟待升級，以汽車、房產(chǎn)等耐用消費品為特征的中高端消費逐漸步入大眾化消費階段。4．洛陽城市“西擴南移”規(guī)劃戰(zhàn)略的實施，未來洛陽城市將以嶄新的面貌呈現(xiàn)，新城基礎設施的建設將帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的跨越式發(fā)展。但由于政府經(jīng)濟發(fā)展基礎以及財力的有限，未來新城的建設與發(fā)展將至少歷經(jīng)5－10年時間。二、洛陽房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況（一）商品房市場分析1．總體市場分析（1）

8、房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況年份2002年2003年2004上半年全社會固定資產(chǎn)投資（億元）156212—房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）—189.8商品房施工面積（萬㎡）—454—商品房竣工面積（萬㎡）—120512003年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額18億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會固定資產(chǎn)投資比例不足10%；房地產(chǎn)開發(fā)投資總量增長的同時，房