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《精品資料-北京世爵源墅別墅項目營銷策劃方案》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、制訂‘世爵源墅’自己的市場法則－‘世爵源墅’營銷策劃安排別墅市場的解析房地產(chǎn)是一個局； 別墅是一個局； 我們的對手－買房人也是一個局； 要破局，先要入局！北京別墅市場印象市場篇北京的別墅印象，傳統(tǒng)的就是機場路，就是西山，就是溫榆河，要么靠近機場，要么有山有水，其實根本還是有錢，經(jīng)濟發(fā)達了，別墅也就有了，兩者就像一對孿生兄弟，只不過經(jīng)濟是哥哥，別墅是弟弟，先有哥哥，后有弟弟； 于是，有了BDA經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，就有了亦莊的別墅； 有了CBD，就有了京沈高速的別墅。別墅印象。BDA,沒有山，也沒有水，京沈高速邊的別墅也不依山傍水，
2、出來一個就被市場消滅一個；看來，別墅的文化生活才是市場所真正需要的。別墅印象。別墅解讀。從市場現(xiàn)狀來看，有的別墅熱銷，有的別墅空置率較高，這說明市場的供給和需求較為嚴重存在錯位的現(xiàn)象；因別墅市場的行業(yè)利潤率高，門檻較低，導(dǎo)致開發(fā)商進入這個市場的數(shù)量較多，使整個市場的開發(fā)量較大；市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中高檔別墅的比例過高，達到了50%以上；北京的別墅大部分在克隆的是北美或歐洲的風(fēng)格，同質(zhì)化嚴重；隨著經(jīng)濟型別墅的進入，別墅本身的純粹性、高端品質(zhì)會發(fā)生異化。精品別墅在房產(chǎn)市場引領(lǐng)時尚是必然之勢，其自然環(huán)境、建筑規(guī)劃、品質(zhì)內(nèi)涵的純粹性無可
3、替代。區(qū)域別墅印象應(yīng)該說：京沈高速邊的別墅之局是個好局！京沈高速邊的別墅之局近幾年，京沈高速沿線別墅帶逐步形成，以交通便利性為地區(qū)的主要優(yōu)勢，但配套設(shè)施的缺乏又阻礙了地區(qū)價值的攀升，因此價格普遍以中低價位為主，大規(guī)模的開發(fā)也使各項目自成體系，但未形成類似溫榆河和京順路一樣的集中熱點。 但是不管是康城2－香草天空，還是安德魯斯，雖然價格不像機場路動輒3000美金，可從2004年后，開發(fā)商幾乎就沒有犯過愁。項目物業(yè)類型建筑面積容積率報價尚東庭疊拼、聯(lián)排1282000.934500運河上的院子聯(lián)排、獨棟739000.3316600康
4、城聯(lián)排、疊拼10000000.586000安德魯斯聯(lián)排、疊拼、雙拼、獨棟2000000.739000天地美墅聯(lián)排270000.8/水郡長安聯(lián)排2951000.86600京沈之局的棋子們京沈之局的棋子們京沈之局的棋子，現(xiàn)在實際寥寥無幾，開發(fā)商們非常聰明的錯開了入局的時機，沒有形成真正的正面競爭。 從2004年起，由于合適的產(chǎn)品定位、合適的推廣安排，相繼得到市場的認可，銷售率不斷攀升，我們也不妨來看看：康城產(chǎn)品定位：CBD湖景疊拼別墅產(chǎn)品賣點：項目總規(guī)劃100萬平方米20萬平米的高爾夫公園6000畝的天然綠化林帶和25平方公里的綠
5、色稻田產(chǎn)品均價：6000安德魯斯產(chǎn)品定位：CBD高爾夫原鄉(xiāng)別墅產(chǎn)品賣點：高爾夫球場高爾夫園林景觀產(chǎn)品均價：9000安德魯斯項目產(chǎn)品分布：產(chǎn)品面積區(qū)間產(chǎn)品解析水郡長安產(chǎn)品定位：看得見國貿(mào)的聯(lián)排別墅產(chǎn)品賣點：通惠河水景長安街上再現(xiàn)長安產(chǎn)品均價：6500俗不俗，俗！又是CBD，是的，又是CBD，留意一下，他們的訴求卻是CBD以外的一種差異性生活狀態(tài)的描述！重要的是：他們成功了！產(chǎn)品訴求：在CBD工作，在香草天空下浪漫生活；在這里，建筑固守高爾夫的禮儀；產(chǎn)品定位：CBD湖景疊拼別墅CBD高爾夫原鄉(xiāng)別墅看來，生活的文化不可缺失！看來，別墅
6、的生活文化更不可缺失！做別墅，需要精神文化的力量！總結(jié)：從區(qū)域內(nèi)市場需求狀況我們可以發(fā)現(xiàn)高品質(zhì)的，具有豐富生活文化的聯(lián)排別墅項目比例較少，加之本地區(qū)的逐步成熟性和發(fā)展方向的明確，以及依托高速的便捷交通，市場需求還會進一步增長，遠未達到市場飽和狀態(tài)。市場總結(jié)世爵源墅的產(chǎn)品解讀產(chǎn)品篇為既有市場規(guī)則所困本項目作為Townhouse產(chǎn)品，所處區(qū)位無優(yōu)越的自然景觀可言，不具備天然休閑生活品質(zhì)通州作為北京新城，歷來被視作分散內(nèi)城居住壓力的區(qū)域，并不被認同為具有高尚居住氛圍的區(qū)域，我們要向京沈高速靠一靠就區(qū)域而言，本案沒有突出附加值，僅有的水
7、景附加值被現(xiàn)實擊穿世爵源墅的局以追求“大”到追求“生活舒適”，再到“精神的品位”，自古以來別墅的居住者就是講究的精神貴族！世爵源墅，應(yīng)該扭轉(zhuǎn)這種被動的局面——我們應(yīng)該既體會項目物理屬性的浮華，又提供給需要她的人一個展示自己是精神貴族的機會！世爵源墅的局先來看看聯(lián)排產(chǎn)品世爵源墅最大的供量是聯(lián)排，同時最讓人難以琢磨的也是聯(lián)排，不完全理解它，吃透它，別說開發(fā)商，我們自己都不會同意，于是我們決定對聯(lián)排產(chǎn)品進行深入解讀，經(jīng)過840分鐘的你來我往，經(jīng)過數(shù)次聯(lián)排產(chǎn)品購買者的面談和夜晚的電話詢問……我們終于有了一個可以素描的對象！以聯(lián)排別墅、疊
8、拼別墅為主的低密度別墅社區(qū)；生活空間得到最大程度的利用，功能一應(yīng)俱全，當然為了生活的舒適也有奢侈的休閑空間足夠排場；以前180-260平米寒酸的聯(lián)排TOWNHOUSE在這里你是找不到的，324以上的面積應(yīng)該會滿足舒適生活和面子的需要；不用獨棟的錢卻享受了獨棟的生
