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《白溝60畝項目-策劃報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、白溝項目策劃報告目錄第一部分區(qū)域市場研究及競爭形勢分析第二部分消費者研究第三部分項目定位思路及建議第四部分銷售及推廣建議第一部分區(qū)域市場研究及競爭形勢分析一、白溝區(qū)域房地產(chǎn)市場情況綜述二、市場形勢分析研究三、區(qū)域重點個案分析一、白溝區(qū)域房地產(chǎn)市場情況綜述1、白溝未來市政規(guī)劃白溝鎮(zhèn)政府制定了一個以樹立“白溝”品牌為主線、其他為輔線的“品牌強(qiáng)鎮(zhèn)”發(fā)展戰(zhàn)略。以樹立“白溝”品牌為中心，對內(nèi)盤活全鎮(zhèn)各種資源，對外招商引資，從而帶動當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)一體化發(fā)展。白溝城市建設(shè)按照“次中心城市”和“京南衛(wèi)星城”的發(fā)展定位。第一階段（2009—2012年）全力做好從“副縣級鎮(zhèn)”到“開發(fā)區(qū)”的建設(shè)工作。另外，白溝東一環(huán)、
2、北一環(huán)和京白路二期工程等三條百米寬道路今年11月主路實現(xiàn)通車。交通環(huán)境的改善，對地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了極大的拉動作用，也將吸引大批投資客及外地購房者。2、房地產(chǎn)市場概述白溝2009年住宅成交量劇增。今年3月全國房地產(chǎn)市場回暖后，白溝10多個樓盤入市，全鎮(zhèn)住宅供應(yīng)在6000套以上，到目前也基本售罄，市場消化力非常好。白溝本地人口有限，外地經(jīng)商者是購房者的主力軍白溝房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重市場現(xiàn)有產(chǎn)品，缺乏整體特色規(guī)劃，戶型缺乏新意，沒有小區(qū)綠化園林概念等等問題；白溝商貿(mào)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，對未來房地產(chǎn)的推動作用將體現(xiàn)在剛性需求增加，投資客群不斷增多。小結(jié)：（1）白溝房地產(chǎn)市場供應(yīng)量增長極快，2009
3、年3月入市6000套住宅，到現(xiàn)在為止，僅剩余200套左右，平均每月成交700套左右。市場消化能力也極強(qiáng).目前剩余的200套戶型均為大面積，160平以上難以消化，70-90平，98-120平戶型成交量最大，最受歡迎，總價格在16萬—26萬范圍內(nèi)。（2）在售樓盤檔次定位不高。未來市場需要中高端的項目，以滿足不斷升級的消費需求。（3）隨著市政規(guī)劃的進(jìn)一步實施落實，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和區(qū)域交通的完善，必然會帶動白溝房地產(chǎn)未來的長足發(fā)展。二、區(qū)域重點個案分析(一)、盛景國際1、項目基本情況地理位置富強(qiáng)路與北外環(huán)路交叉口東行100米投資商龍安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)展商白溝人民政府龍安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合
4、開發(fā)物業(yè)公司自有物業(yè)銷售電話2802222；2897777代理商沸點地產(chǎn)策劃營銷機(jī)構(gòu)物業(yè)費0.8元/平米/月開工時間2008.06入住時間2010.04總占地面積約12000平方米總建筑面積約40000平米建筑形式框剪建筑層數(shù)23、29使用率70%容積率32、銷售情況起價2100元/平米折扣情況一次性99折均價2400元/平米開盤時間2009.11.14開二批房源最高價2590元/平米房屋總套數(shù)513套目前銷售率一期售罄；二期剩余5套銷售高峰期09年4月-10月份該項目價格是白溝單價最高的項目，商業(yè)配套成熟。最高價2590元/平米。且銷售速度較快，11中旬推第二批房源，目前所有房源僅剩余5套。
5、注：75平米的純南向一室一廳戶型銷售數(shù)度最快。3、項目戶型情況戶型結(jié)構(gòu)建筑面積套內(nèi)戶型點評一室兩廳一衛(wèi)72.8859.86寬敞陽臺；臥、客、廚均朝陽兩室兩廳一衛(wèi)10787.74全明戶型，超大采光窗三室兩廳兩衛(wèi)143117.26戶型方正；南北雙陽臺；雙衛(wèi)在售2號樓，共3個單元，總共三種戶型。此外，白溝市場對高層樓盤抗性不大。2期在售戶型：戶型種類套數(shù)剩余套數(shù)一室兩廳一衛(wèi)704兩室兩廳一衛(wèi)70售罄三室兩廳兩衛(wèi)70僅剩頂層1套機(jī)會點分析：該項目11月14號推出第二批208套，20天的時間內(nèi)完成90%左右的銷售，而且做為高價、高檔樓盤，真實反映了白溝房地產(chǎn)市場目前狀態(tài)下的市場機(jī)會，以及市場消化潛力很大
6、。4、主力戶型分析戶型面積：107.65㎡（高層）戶型類型：兩室兩廳一衛(wèi)層數(shù)：6-24層特點a、南北雙陽臺，采光好，可儲物。b、餐廚一體，方便實用。e、四明戶型。缺點：a、入戶門與衛(wèi)生間門相對，風(fēng)水相沖。b、入戶門通往臥室通道狹長。c、廚房空間小且狹長。戶型點評：戶型設(shè)計中規(guī)中矩，相對平庸。沒有太多的亮點。5、客群分析年齡：各個年齡段身份背景：商戶工作區(qū)域：本地收入狀況：相對高收入群體購買項目主要原因：自住入住率：一期處于裝修階段；二期未達(dá)到裝修要求；客戶來源渠道：路牌調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目目標(biāo)客戶主要針對白溝經(jīng)商的客群，由于位置及交通方便，屬于提高居住品質(zhì)的自住性需求較多。樓下大型的商業(yè)配套也是吸
7、引客群的主要原因。6、項目點評（1）11月份二批房源銷售火爆11月14號推出208套房源，20天的時間內(nèi)完成90%左右的銷售率，一方面反映了一期樓盤的樣板效應(yīng)，另一方面也明確的反映出目前的市場機(jī)會，市場消化潛力很大。（2）項目優(yōu)點：1、該項目具有位置佳，口碑好；2、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，公攤小3、整體規(guī)劃相對較好，底商大型超市作為商業(yè)配套，9000平米空中花園，較其他樓盤具備一定優(yōu)勢，也是其價格在市場走高的
