侯云春的講話

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1、房地產(chǎn)大家都知道是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要力量，是改善民生、提高人民生活水平的重要方面，在各個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，特別是在高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)往往都是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。然而房地產(chǎn)泡沫也是導(dǎo)致很多國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)重大波折甚至一蹶不振的根源。我看有一個(gè)材料講美國(guó)八次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，有七次是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)走出危機(jī)的。最后這次危機(jī)恰恰又是房地產(chǎn)泡沫的破滅導(dǎo)致了這次嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。改革開放以來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了很大的發(fā)展，對(duì)于滿足人民的住房需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，但是也存在一些突出問(wèn)題，主要是部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、資產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，住房供需結(jié)構(gòu)不合理，住房保障

2、制度不完善，房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)不規(guī)范等等，針對(duì)本輪房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面，國(guó)務(wù)院已經(jīng)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，采取土地、信貸、稅收等多種手段抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，現(xiàn)在看來(lái)已經(jīng)取得了一定的成效，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制，對(duì)于擠出資產(chǎn)泡沫化解金融風(fēng)險(xiǎn)起到了積極作用。但是我認(rèn)為以房?jī)r(jià)調(diào)控為主要指向的房地產(chǎn)調(diào)控措施，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的問(wèn)題，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲固然不是我們所希望的，但是大幅回落同樣也容易誘發(fā)各種矛盾。而且對(duì)于真正買不起房的人來(lái)講，房?jī)r(jià)既使下降得多一些，照樣也還是買不起。因此從解決人們合理住房需求

3、、節(jié)約、集約利用資源，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的根本出路在于深化住房制度及其配套改革，加快建立適應(yīng)不同需求層次的住房供應(yīng)體系，合理引導(dǎo)住房需求和住房消費(fèi)模式，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)的健康發(fā)展。總的來(lái)看目前人們對(duì)住房的需求可以分為三個(gè)層次。層次一：租住型的需求。主要來(lái)自那些無(wú)力購(gòu)買或暫時(shí)買不起房的人群，當(dāng)然也還有一部分雖然買得起房，但是他不買房而選擇租房的群體，對(duì)于前一部分需求，從滿足低收入住房困難家庭的基本住房需求、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的角度出發(fā)，需要政府進(jìn)行有效干預(yù)，采取政府加市場(chǎng)的方式，通過(guò)保障型住房制度安排來(lái)解決

4、。尤其是加快建立和完善住房租賃市場(chǎng)，包括廉租房、公租房，以及培育、規(guī)范私房出租市場(chǎng)等等，努力實(shí)現(xiàn)住有所居，而對(duì)于后一種情況也應(yīng)該提倡、鼓勵(lì)，通過(guò)發(fā)展和規(guī)范租賃市場(chǎng)，滿足他們的租住需求。層次二：自住型的需求。又可分為首次置業(yè)型、改善型和享受型三重情況，前兩種需求主要來(lái)自城市中低收入家庭，首次置業(yè)型屬于基本住房需求，應(yīng)當(dāng)以小戶型為主，通過(guò)完善住房公積金制度等等，采取稅費(fèi)減免、降低首付比例、利率優(yōu)惠等政策支持人們購(gòu)房置業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展收入增長(zhǎng)和消費(fèi)升級(jí)，對(duì)于改善型住房需求也應(yīng)當(dāng)支持和鼓勵(lì)，合理提高人們的居住水平。對(duì)于那些享受型的需求，如高檔公寓、別

5、墅等等，考慮到我國(guó)人多地少土地資源有限，雖可允許但不應(yīng)提倡，可利用稅收、信貸等進(jìn)行一定的調(diào)節(jié)、限制這一部分需求過(guò)度發(fā)展。層次三：投資型、投機(jī)性的需求。一般而言住房屬于消費(fèi)品而非投資品，利用住房買賣投資牟利，容易產(chǎn)生非真實(shí)性的住房需求，加劇房源緊張和空置浪費(fèi)，擾亂住房市場(chǎng)，投機(jī)性需求過(guò)快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)操作嚴(yán)重，是推動(dòng)本輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲的根本原因。投資需求泛濫不僅導(dǎo)致大量房屋空置、社會(huì)資本浪費(fèi)，也吸引了大批社會(huì)資金進(jìn)場(chǎng)炒作，不利于企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)進(jìn)步，不斷積累的資產(chǎn)泡沫將嚴(yán)重威脅我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融安全，必須堅(jiān)決抑制，我國(guó)已經(jīng)采取了相關(guān)的調(diào)控措施，下

6、一步應(yīng)該通過(guò)開征物業(yè)稅，提高房地產(chǎn)交易稅等方式增加住房持有成本和交易成本，促進(jìn)存量房源的有效利用，使住房回歸消費(fèi)品的本質(zhì)屬性和滿足人們居住需求的基本功能。在投資性需求當(dāng)中也還有一種購(gòu)房用于出租，這對(duì)于緩解房屋租賃市場(chǎng)的供需滿足，為滿足租住型需求提供更多的房源有著積極的作用，應(yīng)當(dāng)允許并加強(qiáng)規(guī)范和管理。所以我認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的根本著力點(diǎn)不應(yīng)是以房?jī)r(jià)漲落本身為指向，而應(yīng)針對(duì)人們不同類型的各種需求深化房地產(chǎn)制度，尤其是住房制度改革，建立多層次的住房保障和供應(yīng)體系，加大財(cái)稅、信貸、土地等政策調(diào)節(jié)和引導(dǎo)力度。通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制和政府保障相結(jié)合的手段，

7、既充分保證市場(chǎng)有效供給，又合理調(diào)節(jié)各種需求，堅(jiān)決抑制過(guò)度投機(jī)炒作，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在工序基本平衡下的價(jià)格穩(wěn)定和可持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)此可以考慮從住房購(gòu)置、保有和出售三個(gè)方面出手采取必要措施。第一，加快完善住房租賃市場(chǎng)，加大廉租房、公租房等建設(shè)力度，規(guī)范租賃市場(chǎng)次序。這主要是在購(gòu)置租賃環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)節(jié)，減輕消費(fèi)者的支出負(fù)擔(dān)，廉租房、公租房等保障性安居工程已成為各級(jí)政府工作的重點(diǎn)，今后在加大對(duì)廉租房、公租房建設(shè)的政策、資金支持的同時(shí)，更重要的是要建立一套完善的管理制度，包括住房保障準(zhǔn)入和退出機(jī)制，保障型住房和住房保障對(duì)象的管理信息系統(tǒng)，社會(huì)監(jiān)督機(jī)制等等

8、，可以探索實(shí)施廉租房實(shí)物配租機(jī)制，引導(dǎo)社會(huì)資金參與投資建設(shè)廉租住房，促進(jìn)廉租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的自我平衡和良性循環(huán)，明確保障對(duì)象的權(quán)利義務(wù)，完善退出機(jī)制。對(duì)于無(wú)力購(gòu)買和暫