精品文案-深圳東莞金眾房地產(chǎn)有限公司金域中央項目價格策略報告

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1、金域中央價格策略報告謹呈：東莞市金眾房地產(chǎn)有限公司9/17/2021版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸****所有，未****書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。此報告內(nèi)容請貴公司法律顧問嚴格審核，以規(guī)避法律糾紛，及降低政策風險。2定價的出發(fā)角度與整個項目的關(guān)系發(fā)展商的營銷目標銷售臨近階段的市場環(huán)境（整體市場的供求狀況、租售水平）周邊樓盤及同質(zhì)樓盤的供應(yīng)和銷售狀況樓盤自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素、工程進度營銷戰(zhàn)略、宣傳推廣強度及銷售進度安排客戶取向：心理價格、首期、月

2、供、總價、按揭成數(shù)、朝向、大小、用途、戶型3解題思路營銷執(zhí)行安排價格表形成及驗證目標的重新審視目標項目背景價格策略入市均價推導(dǎo)及形成價格策略的導(dǎo)入平面調(diào)差及豎向調(diào)差價目表形成及驗證市場分析項目分析下階段營銷工作重點開盤銷售開花圖策略執(zhí)行客戶分析4明確目標是定價的基礎(chǔ)，我們與發(fā)展商的目標溝通：短期目標開盤必然成功，確立市場地位長期目標實現(xiàn)較高的市場價值，借助項目一期成功，建立項目和公司品牌美譽度，為后期開發(fā)、銷售服務(wù)什么樣的開盤才能成功建立影響力？如何通過價格確保開盤必然成功？如何實現(xiàn)較高的市場價值？一期開盤對后期銷售

3、將帶來怎樣的影響？51.項目背景分析1.1市場分析1.2客戶分析1.3客戶分析61.1宏觀調(diào)控對下半年大戶型價格制約影響有限自今年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。宏觀調(diào)控政策影響及對策6月1日前，東莞城區(qū)的各中高檔大戶型項目已獲得施工許可證，下半年90平米以上戶型的市場供給充分，此政策對未取得施工許可證的項目影響較大，但對于城區(qū)下半年中高端市場競爭格局影響較小，對南城各大戶型單位價格影響有限，但客戶決策周期加

4、長，影響購買速度。加強商品房預(yù)售許可管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項目，不得非法預(yù)售商品房，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費用等各種形式變相預(yù)售商品房。關(guān)于認籌的控制，對于根據(jù)認籌情況中客戶需求高低定價的超規(guī)操作提出了一定限制條件。必須將客戶對于價格的反饋提前。71.1宏觀調(diào)控對分批推售、階段性漲價提出了限制不得設(shè)“保留單位”在領(lǐng)取預(yù)售許可證后，應(yīng)將批準預(yù)售的套數(shù)進行公開銷售，在售樓部張貼公布怡批準預(yù)售套數(shù)清單，不得設(shè)所謂保留單位。

5、嚴禁捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為。宏觀調(diào)控政策影響及對策禁止分批推售，逐步提高價格的超規(guī)操作。通過分批取得預(yù)售證的方式或提高“保留單位”的價格來阻嚇潛在客戶，到時通過折扣優(yōu)惠等措施推售。每套房明碼標價實行明碼標價制度，在商品房銷售點明示所有在售樓房的樓號、銷售價格、付款方式及優(yōu)惠折扣率等。禁止標價外隨意加價、價格欺詐、價格歧視等價格違法行為。對于通過階段性漲價，促進銷售的超規(guī)操作提出了限制。因此，在價格制定中可考慮適當提高表價，加大折扣力度（明折公開和暗折低調(diào)處理）；暗折可以通過臨

6、時的書面優(yōu)惠進行處理，如在某日某某吉慶時間段購房可享受多少折扣，落款日期適度提前以應(yīng)對檢查。81.1下半年將持續(xù)價格上漲，存在一定政策風險住宅均價3181.36元/平方米，比去年同期的2767.34元/平方米增長了14.96%，基本持平去年全年的增長水平。住宅中洋房均價2869.53元/平方米，比去年同期的2156.5元/平方米增長了33.06%，這是增幅最大的部分。分析：今年上半年城區(qū)市場上主力樓盤紛紛突破5000元/平方米大關(guān)有直接相關(guān)聯(lián)。城區(qū)主力樓盤均價也直接拉高了全市洋房均價，其中120平米以上戶型推動作用最

7、為明顯。91.106年下半年，大戶型放量，且多為舊盤新貨，預(yù)計價格將有一定程度的上升11月8月10月東峻二期1000套/4800-5000/3房137-153㎡/4房135--157㎡/5房150--180㎡春曉二期2300套/4900-5200/100～170㎡凱旋城四期300套/預(yù)計5500～6000/4房180㎡/5房250㎡國際公館280套/預(yù)計5500～5800/3房120-130㎡/4房140-150㎡旗峰天下400套/5800～7000/140～170㎡聚星島984套/6000～6500/3房120㎡/

8、4房180㎡/復(fù)式331㎡運河?xùn)|二期400套/4900～5100/3房110--140㎡/4房160--170㎡南城東城莞城南城（包括凱旋城）預(yù)計8月后推盤在3000～3500套，中高端均價預(yù)計在5000～5200元/平米，面積多為140平米以上。下半年集中推盤的項目競爭逐步加大各項目推廣強勢期9月客戶選擇面廣，延長決策時間9月～11月預(yù)計集中