衢州市商業(yè)街項(xiàng)目提案

《衢州市商業(yè)街項(xiàng)目提案》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、NewTradeStreet（NTS）——新商業(yè)主義街區(qū)江南蝶策劃作品背景再造衢州商業(yè)新風(fēng)尚江南蝶策劃作品1、經(jīng)濟(jì)背景江南蝶策劃作品2006年據(jù)城市住戶調(diào)查，人均可支配收入達(dá)到14541元，比上年增長(zhǎng)11.8%，人均增加1535元。收入結(jié)構(gòu)水平（元）增長(zhǎng)%人均可支配收入1454111.8其中：人均工薪收入110257.3人均財(cái)產(chǎn)性收入77385.6人均轉(zhuǎn)移性收入322922.1穩(wěn)步攀升的衢州經(jīng)濟(jì)資料來(lái)源《2006衢州政府統(tǒng)計(jì)》收入結(jié)構(gòu)及增長(zhǎng)情況表：江南蝶策劃作品消費(fèi)觀念不斷升級(jí)衣著消費(fèi)檔次提升，品牌服裝比重上升

2、。2006年市區(qū)城市居民人均用于衣著消費(fèi)支出為996.15元，同比增長(zhǎng)8.6%，占消費(fèi)支出的比重為9.6%，同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。居民購(gòu)買服裝途徑在專項(xiàng)賣店、大型商場(chǎng)的比重上升，小商場(chǎng)、小商品市場(chǎng)比重減少，表現(xiàn)在城市居民衣著消費(fèi)品牌意識(shí)增強(qiáng)，追求時(shí)尚，突出檔次，時(shí)裝化和個(gè)性化的特征。資料來(lái)源《2006衢州政府統(tǒng)計(jì)》江南蝶策劃作品口袋越來(lái)越鼓2006年人均可支配收入，占調(diào)查總戶數(shù)20%的低收入家庭為5293.76元，同比增長(zhǎng)5.6%；占20%較低收入家庭為9083.35元，同比增長(zhǎng)9.4%；占20%的中間收入家

3、庭為12617.55元，同比增長(zhǎng)11.3%；占20%的較高收入家庭為18152.64元，同比增長(zhǎng)10.7%；占20%的高收入家庭為29902.41元，同比增長(zhǎng)17.6%。資料來(lái)源《2006衢州政府統(tǒng)計(jì)》江南蝶策劃作品倒三角形的社會(huì)階級(jí)結(jié)構(gòu)高20%29902.41較高20%18152.64中間20%12617.55較低20%9083.35低20%5293.76低收入：40%中、中高收入：60%江南蝶策劃作品2、城市背景江南蝶策劃作品衢州市屬于中國(guó)的二三級(jí)城市典型的“單核”發(fā)展模式，市民的吃，購(gòu)，游，娛圍繞“步行街

4、—南街”核心商圈，并已經(jīng)形成了強(qiáng)大的消費(fèi)習(xí)慣。雖然街容街貌雜亂，品牌魚龍混雜，人流車流略顯擁堵，但是業(yè)態(tài)組合齊全，城市功能齊全。江南蝶策劃作品任何偏離核心商圈的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，勢(shì)必受到來(lái)自傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣上的巨大抗性，消費(fèi)習(xí)慣上的抗性又必將會(huì)帶來(lái)招商上的阻力。改變消費(fèi)者的心理距離，引導(dǎo)消費(fèi)者的逛街購(gòu)物習(xí)慣是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功與否的關(guān)鍵。江南蝶策劃作品3、項(xiàng)目背景江南蝶策劃作品選擇購(gòu)置核心商圈外圍的街道，作中長(zhǎng)線的地產(chǎn)炒作，希望借助手頭現(xiàn)有的服飾品牌資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)該地段進(jìn)行三年的經(jīng)營(yíng)培養(yǎng)，聚集人氣，帶旺地段，從而達(dá)到讓物業(yè)增值

5、的目的。江南蝶策劃作品第二商的地產(chǎn)炒作類項(xiàng)目項(xiàng)目性質(zhì)江南蝶策劃作品客戶需求通過(guò)成功的物業(yè)炒作與經(jīng)營(yíng)，再造衢州商業(yè)的新風(fēng)尚、新亮點(diǎn)，在廣盈街聚集人氣，帶旺地段，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值，三年后以預(yù)期價(jià)位脫手，獲取價(jià)差利潤(rùn)。江南蝶策劃作品在這種情況下，顯然我們需要再造一個(gè)巔峰打造衢州商業(yè)新風(fēng)尚、新高地江南蝶策劃作品項(xiàng)目剖析拿什么來(lái)獻(xiàn)給我們的“愛(ài)人”？江南蝶策劃作品項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)1、手頭現(xiàn)有服裝品牌資源優(yōu)勢(shì)2、經(jīng)營(yíng)投資者具有很高的時(shí)尚理解劣勢(shì)3、KFC和聯(lián)華超市進(jìn)入4、項(xiàng)目周遍交通便利2、產(chǎn)品均為底商，面積和形態(tài)受限制

6、不適合上下通透的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)1、偏離步行街—南街已經(jīng)成熟的核心商圈3、項(xiàng)目規(guī)模偏小，不易產(chǎn)生規(guī)模吸引力4、項(xiàng)目產(chǎn)品外立以及景觀不具吸引力機(jī)會(huì)1、步行街—南街核心商圈雜且亂3、衢州城市發(fā)展滯后，缺乏時(shí)尚元素4、城市發(fā)展，城市人員素質(zhì)提升帶來(lái)的消費(fèi)與品味升級(jí)消費(fèi)慣性、惰性導(dǎo)致地段蕭條，旺不起來(lái)。2、核心街區(qū)缺乏能夠駐足、調(diào)整購(gòu)物疲憊的休憩設(shè)施和公共場(chǎng)所。5、開(kāi)發(fā)商前期推廣，已經(jīng)產(chǎn)生了第一印象為二次推廣做形象變更帶來(lái)一定難度威脅江南蝶策劃作品解決好一對(duì)矛盾將優(yōu)勢(shì)資源轉(zhuǎn)化出來(lái)，融入到產(chǎn)品中，去解決，攻克衢州城市發(fā)展滯后與品

7、味消費(fèi)升級(jí)之間的矛盾。江南蝶策劃作品項(xiàng)目定位一定是服裝業(yè)態(tài)鏈條的高端，時(shí)尚端項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵是對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的引導(dǎo)，打破原有的消費(fèi)慣性和惰性。將這兩個(gè)完美結(jié)合是策劃的重點(diǎn)、難點(diǎn)，如何結(jié)合？江南蝶策劃作品“三個(gè)結(jié)論”和“兩個(gè)理念”江南蝶策劃作品差異化與亮點(diǎn)要對(duì)抗“單核”城市商圈的消費(fèi)慣性，項(xiàng)目本身需要具有鮮明且差異化十足的亮點(diǎn)，才能形成吸引力。必須為項(xiàng)目打入衢州市尚且不具備的都市時(shí)尚元素，導(dǎo)入經(jīng)營(yíng)主題，將項(xiàng)目激活。結(jié)論1江南蝶策劃作品高端突破本項(xiàng)目在步行街—南街核心商圈的業(yè)態(tài)和品牌的基礎(chǔ)上進(jìn)行提純，提精，同時(shí)引入衢

8、州尚不具備的高端品牌，在本商業(yè)街壟斷唯一經(jīng)營(yíng)，以提升形象。唯有高格調(diào)，高形象，時(shí)尚化，國(guó)際化才有出路。結(jié)論2江南蝶策劃作品聚焦項(xiàng)目定位唯有聚焦方有出路，包括業(yè)態(tài)的聚焦和人群的聚焦，業(yè)態(tài)不易放的太寬，放寬了雖然會(huì)增加綜合競(jìng)爭(zhēng)力，但是卻會(huì)失去規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)論3江南蝶策劃作品二次開(kāi)發(fā)理念要把我們自己定位為項(xiàng)目的第二開(kāi)發(fā)商，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，挖掘第一開(kāi)發(fā)商未未挖掘充分的利潤(rùn)。理念1江南蝶策劃