物業(yè)管理的前期工作之接管驗(yàn)收

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1、第6章物業(yè)管理的前期工作一、物業(yè)的接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作組織驗(yàn)收小組確定驗(yàn)收方案準(zhǔn)備驗(yàn)收資料參與驗(yàn)收二、新建物業(yè)的接管驗(yàn)收（一）接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。二、新建物業(yè)的接管驗(yàn)收（二）接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料產(chǎn)權(quán)資料包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆遷安置資料。技術(shù)資料包括竣工圖、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算、圖紙會審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材、水泥等主要材

2、料的質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書、砂漿、混凝土試塊試壓報告、供水、供暖的試壓報告。二、新建物業(yè)的接管驗(yàn)收（三）接管驗(yàn)收程序建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗(yàn)收。接管單位審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時間。接管單位會同建設(shè)單位進(jìn)行檢驗(yàn)。對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時處理。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。二、新建物業(yè)的接管驗(yàn)收（四）質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)主體結(jié)構(gòu)外墻不得滲水屋面樓地面裝修電氣水衛(wèi)消防采暖附屬工程及其他二、新建物業(yè)的接管驗(yàn)收（五）質(zhì)量問題的

3、處理影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修、直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，直至合格。對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題。可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。對于隱蔽工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題，接管單位會同建設(shè)單位研究協(xié)商，如果是設(shè)計(jì)問題或者是建造、安裝問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，如果是因?yàn)楣芾聿簧?，則由接管單位負(fù)責(zé)三、原有物業(yè)的接管驗(yàn)收（一）接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。土地使用范圍明確。（二）接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料產(chǎn)權(quán)資料包括房屋所有權(quán)證、土

4、地使用證、有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議、房屋分戶使用清冊、房屋設(shè)備及定、附著物清冊。技術(shù)資料房地產(chǎn)平面圖、房屋分間平面圖、房屋及設(shè)備技術(shù)資料。三、原有物業(yè)的接管驗(yàn)收（三）接管驗(yàn)收程序移交人書面提請接管單位接管驗(yàn)收。接管單位審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時間。接管單位會同移交進(jìn)行檢驗(yàn)。對檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按規(guī)定處理交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋使用狀況經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定與房屋使用人重新建立租賃關(guān)系三、原有物業(yè)

5、的接管驗(yàn)收（四）質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。查驗(yàn)房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。評估房屋現(xiàn)有價值，建立資料檔案。（五）危險和損壞問題的處理屬有危險的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險解危后，始得接管。屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。四、物業(yè)的撤管物業(yè)的撤管有兩種情況，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會簽署《物業(yè)服務(wù)合同》中約定的管理期限已到，即

6、自然解聘，雙方可以就是否續(xù)簽合同達(dá)成協(xié)議。另外一種情況，雖然所簽合同未到期，但業(yè)主有意愿解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意再提供服務(wù)，只要雙方達(dá)成一致，也可以提前解除合同，即提前解聘。典型案例宏遠(yuǎn)物業(yè)小區(qū)擁有100多平方米的物業(yè)管理用房。由于原物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商下屬的子公司，在撤出的時候，把公司的一些備品放到了其中的一間。于是造成新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公面積狹小，滿足不了正常的工作需要，給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來了很多不便。當(dāng)業(yè)主委員會找到原物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉的時候，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻認(rèn)為：這套物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的，與業(yè)主委員會和新物業(yè)服務(wù)企業(yè)均無關(guān)系，不

7、同意歸還該房。處理結(jié)果與分析結(jié)果：業(yè)主委員會為了維護(hù)廣大業(yè)主的利益，通過政府行政主管部門的干預(yù)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)無任何條件地把占有的房間歸還給業(yè)主委員會，并交由新物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。分析：物業(yè)管理用房的相關(guān)問題在管理中經(jīng)常出現(xiàn)糾紛，要么開發(fā)商不提供用房，要么在合同終止后，開發(fā)商將管理用房歸為己有。隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺，已經(jīng)將物業(yè)管理用房的所有權(quán)和使用權(quán)等問題法律化。所有權(quán)依法屬于全體小區(qū)業(yè)主，不是屬于開發(fā)商的，開發(fā)商無權(quán)處理物業(yè)管理用房。另外，合同終止后進(jìn)行撤管時，應(yīng)該配合業(yè)主委員會或新物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)的交接，包括移交物業(yè)管理用房和相關(guān)物業(yè)管理資料。

8、小資料：物業(yè)的接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別物業(yè)的接管驗(yàn)收屬于企業(yè)行為，