房地產估價-市場比較法

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1、第三章房地產估價方法之一市場比較法一、概念所謂市場比較法，就是將估價對象與近期內已經發(fā)生交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格進行適當的修正，以此作為估價對象在估價時點的客觀合理價格的估價方法。這里的“類似房地產”，是指在所處地區(qū)、用途、建筑結構等方面，與估價對象相似的房地產。二、理論依據替代原理根據經濟學理論，在同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品，應具有相同的價格，即具備替代關系；相同類型、具有替代關系的商品之間，由于其價格相互牽制而趨于一致。三、基本公式采用市場比較法評估房地產的價格需要進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因

2、素的修正。依據實際中比較條件的不同，可有直接比較修正和間接比較修正。估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區(qū)域因素修正系數×個別因素修正系數四、適用范圍及特點(一)特點：1、具有現實性，有較強的說服力；2、在非正常情況下，比準價格往往偏離收益價格；3、要求估價人員具有較高的素質(二)適用范圍：從地區(qū)來看，市場比較法主要用于房地產市場發(fā)達、有充足的具有替代性的比較實例的地區(qū)。從估價對象來看，主要適用于交易性房地產。(一)、搜集交易實例交易實例的搜集途徑（怎么搜集）交易實例的搜集內容（搜集什么）五、估價步驟(二)、選取可比實例(

3、不少于3個)1、區(qū)位相同或類似2、用途相同3、建筑結構相同4、權利性質相同5、交易類型吻合6、成交日期與估價時點相近7、可比實例的成交價格為正常價格(三)、建立價格可比基礎（五個統一）1、統一付款方式2、統一幣種和貨幣單位3、統一面積內涵（計算公式）建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積使用面積下的價格=建筑面積下的價格×建筑面積/使用面積4、統一面積單位5、統一采用單價(四)、進行交易情況修正排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實例成交價格的偏差，將其成交價格修正為正常價格。非正常交易情況的類型：1、有利害關系的人之間發(fā)生的交易

4、2、急于出售或急于購買情況下的交易3、受債權債務關系影響的交易4、對市場行情缺乏了解的交易5、有特別動機或者偏好的交易6、相鄰房地產的合并交易7、特殊交易方式下的交易交易情況修正的方法一般采用百分率法進行。公式如下：可比實例的成交價格×交易情況修正系數=正常價格其中，交易情況修正系數是以正常價格為基準來確定的。(五)、進行交易日期修正將可比實例在其成交日期時的價格修正到估價時點時的價格。交易日期修正的方法一般采用百分率法進行。公式如下：可比實例的成交價格×交易日期修正系數=正常價格在實際評估中，通過價格指數和價格變動率來進行交易日期修正。1、價格指數

5、有定基價格指數、環(huán)比價格指數兩種。2、價格變動率包括逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率兩種。定基價格指數是選擇某個固定時期作為基期而編制的價格指數?？杀葘嵗诔山蝗掌跁r的價格×估價時點時的價格指數/成交日期時的價格指數=在估價時點時的價格環(huán)比價格指數是以上一個時期作為基期而編制的價格指數。可比實例在成交日期時的價格×成交日期的下一時期的價格指×再下一時期的價格指數×…×估價時點時的價格指數=在估價時點時的價格(六)、進行區(qū)域因素修正所謂區(qū)域因素，是指能反映房地產所在區(qū)域的特征并對房地產價格產生影響的因素。主要包括：繁華程度、交

6、通便捷程度、環(huán)境、公共設施配套完備程度、城市規(guī)劃限制等。區(qū)域因素修正是將可比實例房地產在其區(qū)域條件下的價格調整為在估價對象房地產區(qū)域條件下的價格。區(qū)域因素修正的方法一般采用百分率法進行。公式如下：可比實例在其區(qū)域條件下的價格×區(qū)域因素修正系數=在估價對象區(qū)域條件下的價格。其中，該修正系數應是以估價對象的區(qū)域因素為基準來確定的。(七)、進行個別因素修正個別因素是指能反映房地產本身的特征并對其價格產生影響的因素。有關土地的包括：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況、土地使用權年限等。有關建筑物的包括：新舊程度、裝修

7、、設施設備、平面布置、工程質量、建筑結構、樓層、朝向等。個別因素修正的方法一般采用百分率法進行。公式如下：可比實例在其個別狀態(tài)下的價格×個別因素修正系數=在估價對象個別狀態(tài)下的價格。其中，該修正系數應是以估價對象的個別狀態(tài)為基準來確定的。(八)、求取比準價格1、進行綜合修正采用修正系數連乘形式2、求取比準價格（1）簡單算術平均數法（2）加權算術平均數法（3）中位數法（4）眾數法選擇10個以上的可比實例本章思考題比較法理論依據是什么？比較法適用的對象是什么？比較法的操作步驟。搜集交易實例的途徑主要有哪些？搜集交易實例時應搜集哪些內容？選取的比準實例應符

8、合哪些要求？同一宗房地產在不同時間的價格變化有哪幾種可能？房地產狀況修正包括哪些方面？區(qū)位狀況修正包括哪些內