三舊改造專題

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1、三舊改造專題研究摘要：我國經(jīng)濟快速增長、城市化快速推進，與之相伴的是商品住宅供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)可供開發(fā)有效土地供不應(yīng)求，和大量土地開發(fā)投入、土地低效利用。城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務(wù)設(shè)施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴重阻礙了我國城市化和城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展進程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路，成為了目前實現(xiàn)我國城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求和必然選擇。對此，房地產(chǎn)開發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢。關(guān)鍵詞：三舊改造六本木新城三

2、方共贏一、前言2008年，國家出臺“三舊改造”的有關(guān)政策，并在珠江三角洲地區(qū)及廣東省試行?！叭f改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。全面推進“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機與活力的客觀要求，對于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠的歷史意義和重要的現(xiàn)實意義。二、三舊改造的優(yōu)勢1、"三舊"改造可以拉動投資，推動經(jīng)濟持續(xù)增長。2、節(jié)省新增建設(shè)用地的有償使用費。3、13按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實耕地占補平衡?，F(xiàn)在很多用地要求占補平衡，"三舊"用地改造則不用占補平衡。4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內(nèi)部和公共設(shè)

3、施用地，另外80%按照招拍掛，協(xié)議以后一半進入出讓。5、實現(xiàn)多方共贏，調(diào)動各方參與改造的積極性。為促進使用存量土地，鼓勵原用地者支持改造，新政策允許納入"三舊"改造范圍、沒有合法手續(xù)的用地，采用協(xié)議方式，完善供地手續(xù)。6、有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進舊村莊的改造。一、三舊改造的模式（一）政府主導(dǎo)模式政府負責(zé)拆遷賠償，進行土地整理，并投入資金主導(dǎo)建設(shè)，屬于完全政府主導(dǎo)的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：1．政府主導(dǎo)新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，滿足地區(qū)設(shè)施承載力的需要；（2）根據(jù)城市規(guī)劃的功能布局，政府對不適應(yīng)城市發(fā)展要求的舊城或失去功能

4、的廠房用地進行改造，并為因改造產(chǎn)生的失業(yè)工人提供免費培訓(xùn)，為原改造范圍內(nèi)的居民提供最低生活保障；（3）政府統(tǒng)征統(tǒng)購被納入城市建成區(qū)的農(nóng)村用地，為失地農(nóng)民提供全面的社會保障。2．政府主導(dǎo)更新型：（1）政府統(tǒng)一對舊城區(qū)、舊廠房進行翻新、修葺，通過租金和稅費的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)進駐；（2）允許升級改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。133．政府主導(dǎo)改建型：（1）政府主導(dǎo)拆遷補償?shù)裙ぷ?，統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和建筑改造的建設(shè)與資金投入；（2）政府制定合理補償標(biāo)準(zhǔn)，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會保障和再就業(yè)培訓(xùn)。4．政府主導(dǎo)整治型：（1）編制專門的保護規(guī)劃，使新建筑的

5、形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2）成立改造工作專項部門，監(jiān)管保護范圍內(nèi)的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質(zhì)。（二）政府與市場合作模式政府前期負責(zé)拆遷賠償、土地整理等工作，后期進行政策指導(dǎo)和規(guī)范市場行為，引入社會資金進行市場化運作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：1．政府與市場合作新建型：（1）“政府主導(dǎo)、公眾參與、市場化運作”相結(jié)合，進行“陽光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實現(xiàn)拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進行過渡安置。2．政府與市場合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發(fā)

6、商共同進行拆遷、土地整理與重新建設(shè)；（2）引入市場資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化。3．政府與市場合作改建型：（1）政府主動調(diào)整用地功能，引入社會資金參與土地前期整備，共同進行土地開發(fā)經(jīng)營與管理；（2）合理制定開發(fā)強度，平衡改造收益，降低改造難度。（三）集體主導(dǎo)模式13由村集體成立經(jīng)濟發(fā)展公司進行改造，政府負責(zé)協(xié)作或給予扶持政策，可采用集體主導(dǎo)的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下：1．集體主導(dǎo)新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉(zhuǎn)啟動地塊，建設(shè)公寓式新村；（2）對遷出騰空的部分舊村實施拆遷，建設(shè)公寓式住宅，用于安置舊村內(nèi)其

7、它村民；（3）政府予以相關(guān)配套設(shè)施和政策的支持。2．集體主導(dǎo)改建型：（1）在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補償面積部分）作價入股籌集改造資金；（2）村民參與整個開發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。3．集體主導(dǎo)整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細規(guī)劃，指導(dǎo)建設(shè)；（2）集體提供資金進行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。（四）集體與市場合作模式