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1、龍灣別墅價格體系一、總體定價策略（一）考量近期市場背景變化1．現(xiàn)房供應量及期房供應量都在上升。2．本區(qū)域市場如名都園、裕京花園、香江花園等二手房交易有所釋放，分流市場客戶構成競爭已經(jīng)是必然趨勢。3．老項目改造對租務市場的爭奪會間接造成對投資客戶的分流和影響。如香江花園部分別墅已被荷蘭一財團購買將對其進行徹底改造翻新，以期保持與新項目的競爭力，在租務市場上保持一定的份額。4．銀行貸款利率的上調和嚴格限制別墅貸款，也會影響到部分客戶對別墅的購買。5．區(qū)域內明年將出現(xiàn)3、4個新項目，除了優(yōu)山美地二期、C區(qū)以外，停滯很長時間的新世界地產(chǎn)的別墅項目也已經(jīng)開始動工，還有一些TOWN
2、HOUSE項目,供少于求的情形將得到扭轉，未來市場競爭將會更加激烈。16（二）總體定價策略根據(jù)以上近期市場的變化和項目本身情況，建議采用低價入市、低開高走、小步快跑的價格策略，以便迅速吸引市場視線、聚攏人氣、回籠資金、降低風險，為后繼銷售提升價格打下堅實的市場基礎。（三）項目均價制定根據(jù)近期市場變化，考察其它競爭項目價格與具體指標情況。見下表:項目名稱位置交通建筑類型建筑結構容積率綠化率物業(yè)狀態(tài)配套設施私家花園庭院裝修溫泉車位層高園林景觀安防系統(tǒng)水系物業(yè)管理會所M2納帕溪谷亞北，立湯路，順沙路，京昌獨棟輕鋼結構0.3364一期入住，二期在建匯佳私立學校，景山分校，社區(qū)外
3、近距離無大型超市。100-1000M2,三面石墻否，下沉式庭院有雙、單車庫，車位3.34000m2原生樹無門磁、窗磁內外國宏聯(lián)合,3.9613000溫哥華森林亞北，立湯路獨棟磚混結構0.3865一期入住，二期在建社區(qū)內有雙語幼兒園，社區(qū)外環(huán)境同于納帕200-600M2，高木柵欄是，下沉式庭院礦質水，入戶可選單、雙車庫，車位3.25000M2原生樹門磁窗磁、紅外線對射，地下室漏水報警內外金網(wǎng)絡,4.32000優(yōu)山美地CVD，京承，京順，機場高速獨棟現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構0.4541一期入住，二期在建ISB，力邁國際學校，日翔廣場，國外風情商業(yè)街200-350M,高綠籬是有雙、
4、單車庫，車位3.26000M2門磁、窗磁、紅外線對射內外優(yōu)山,101200016長島瀾橋CVD，京順，機場高速，京承獨棟，雙拼，聯(lián)排現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構0.4355一期入住，二期在建社區(qū)內無配套，社區(qū)外同優(yōu)山70-80M2,40-150M2是無單、雙車庫，車位3.0水岸原生景觀門磁、窗磁、紅外線對射30000M2世邦魏理仕,7.953000美林香檳CVD，京順，機場高速，京承雙拼，聯(lián)排，疊拼現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構0.4651已入住ISB，力邁國際學校，GOLF學校，SHOPPINGMALL（待建）60-100M2是無單車庫，車位3.370000M2公園智能安防，遠程傳送，內外
5、嘉浩,3.94200依水莊園亞北，立湯路獨棟，雙拼，聯(lián)排獨棟為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構，其它為磚混結構0.3866在建社區(qū)內有雙語幼兒園，社區(qū)外環(huán)境同于納帕80-300M2,木柵欄是，下沉式庭院無車庫，車位3.0小門磁、窗磁、紅外線對射內外華泰,3.82500麗高王府CVD，京順，機場高速，京承獨棟，公寓現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構0.440已入住社區(qū)外同美林200-400M2,柵欄,磚垛是無雙、單車庫，車位3.0無門磁、窗磁、紅外線對射內外僑樂,1.1USD4500萊蒙湖CVD，京順，機場高速，京承獨棟，聯(lián)排現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構0.4851成熟社區(qū)ISB，力邁國際學校，日翔廣場，國外風
6、情商業(yè)街100-400M2,柵欄,磚墻是無雙、單車庫，車位3.0有門磁、窗磁、紅外線對射外萊蒙湖,6.34000萬萬樹京承，京順，機場高速，六環(huán)獨棟現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構0.3862在建配套較差400-1000M2是無雙、單車庫，車位3.0花園景觀門磁、窗磁、紅外線對射外戴得梁行,5.06800莫奈京承，京順，機場高速雙拼，聯(lián)排，疊拼，雙躍雙拼為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構，其它為磚混結構0.832.35在建配套較差雙拼160-230M2否無單車庫，車位3.15000M2門磁、窗磁、黑白可視外2.55000觀唐朝陽區(qū)香江北路獨棟現(xiàn)澆結構0.2470在建社區(qū)內有步行商業(yè)街，周邊配套一般
7、205-502M2否無單車庫，車位3.875000M2休閑公園紅外探測、可視電話、電子巡更內外第一太平戴維斯10運河岸上的院子通州京哈高速2號運潮減河北岸獨棟鋼筋混凝土框架結構。0.33868.52在建配套較差300-800M2種樹鋪草無雙、單車庫3-3.381000M2河堤公園門磁、窗磁、可視電話、緊急呼叫系統(tǒng)內外泰禾中維8.311000易郡0.340在建配套較差100-1000種樹鋪草無車庫、車位3可視電話、紅外對攝內物業(yè)公司未定600016順義區(qū)李遂鎮(zhèn)順平東路平層四合院、雙拼、獨棟鋼筋混凝土框架結構。對面有7000畝成木森林5英才京
