場址方案比選

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1、3.3場址方案比選3.3.1場址方案綜述安慶市體育中心選址曾有5種方案。在市領(lǐng)導(dǎo)牽頭下，會同規(guī)劃局、體育局等部門領(lǐng)導(dǎo)剔除了其中第2和第4種方案。因此，目前供比較分析的選址方案共有第1、3、5三個(gè)方案。現(xiàn)將3個(gè)方案基本情況綜述如下。方案1：選址位于迎江區(qū)秦潭村秦潭湖西側(cè)，菱湖北路北側(cè)，元山東路南側(cè)，對面為已投入使用的安慶市職業(yè)技術(shù)學(xué)院，南鄰碧桂園住宅區(qū)，西鄰潛江路及路西側(cè)的安慶外國語學(xué)校。該區(qū)域可供項(xiàng)目用地面積510畝，周邊配套可開發(fā)面積285畝，為安慶市2008~2020年城市規(guī)劃中體育中心選址地。方案3：選址位于

2、迎江區(qū)元山路北側(cè)，臨路縱深150m，道路對面為規(guī)劃中且即將開工建設(shè)的市政務(wù)中心區(qū)；迎賓大道延長線南側(cè)，潛江路西側(cè)；場址西側(cè)有一條規(guī)劃城市次主干道。該區(qū)域可凈用地面積575.8畝，周邊配套可開發(fā)面積2007畝，位于城市總體規(guī)劃中城市辦公及商務(wù)中心圈內(nèi)。方案5：選址位于宜秀區(qū)白澤湖鄉(xiāng)，高壓線走廊以北，東臨S228省道，南鄰白澤湖鄉(xiāng)政府及永安小學(xué)。該區(qū)域現(xiàn)狀為村莊和林地，用地面積與周邊配套可開發(fā)面積尚未納入城市規(guī)劃。為安慶市2009~2030年城市規(guī)劃中的體育用地。3.3.2宏觀指標(biāo)分析（1）與城市總體發(fā)展規(guī)劃的符合性方

3、案1：該區(qū)域位于城市發(fā)展中心向東部轉(zhuǎn)移的發(fā)展方向上，位于規(guī)劃中城市公共服務(wù)中心輻射邊緣，以及規(guī)劃中的東部新城商務(wù)中心邊緣地帶。方案3：該區(qū)域位于城市發(fā)展中心向東部轉(zhuǎn)移的發(fā)展中心，位于規(guī)劃中城市公共服務(wù)、行政辦公中心及東部新城商務(wù)中心邊緣地帶，具有較好的發(fā)展前景和潛力。方案5：該區(qū)域位于城市北部邊緣，緊鄰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，基本上處于城市發(fā)展方向上，但剛剛納入城市總體發(fā)展規(guī)劃，基礎(chǔ)差，發(fā)展期較長。對比分析：方案1位于城市向東部發(fā)展方向，與城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)吻合；方案3位于城市向東北部發(fā)展的中心，是文化娛樂、商業(yè)商務(wù)中心，與城市

4、總體比較吻合；方案5位于城市向北部區(qū)域發(fā)展的邊緣，遠(yuǎn)離城市中心，吻合度較低。（2）拉動城市及區(qū)域發(fā)展的最大化方案1：該區(qū)域基本上定位于文化教育中心，主要配套各類學(xué)校。本項(xiàng)目建設(shè)對該區(qū)域發(fā)展的拉動作用較小。方案3：該區(qū)域基本上定位于公共服務(wù)及行政辦公中心，本項(xiàng)目建設(shè)對改善該區(qū)域投資環(huán)境和該區(qū)域發(fā)展的拉動作用很大。方案5：該區(qū)域基本上定位于城市區(qū)級行政區(qū)和次服務(wù)中心，本項(xiàng)目建設(shè)對改善該區(qū)域投資環(huán)境和該區(qū)域發(fā)展的拉動作用很大。對比分析：方案1對改善投資環(huán)境、拉動周邊發(fā)展不明顯；方案3對改善投資環(huán)境、拉動周邊發(fā)展作用顯著；

5、方案5對改善投資環(huán)境、拉動周邊發(fā)展的作用很大。（3）對周邊土地使用價(jià)值的提升度方案1：該區(qū)域土地指標(biāo)已經(jīng)基本使用完，體育中心建設(shè)對提升周邊土地價(jià)值的意義已經(jīng)不存在。方案3：該區(qū)域周邊居住用地基本上尚未開發(fā)，體育中心建設(shè)對周邊土地使用價(jià)值的提升有很大的作用，使土地升值空間增大。方案5：該區(qū)域周邊居住用地基本上未開發(fā)，體育中心建設(shè)對周邊土地使用價(jià)值的提升有很大的作用，使土地升值空間增大，但該區(qū)域規(guī)劃范圍小，開發(fā)與發(fā)展周期將會較長。對比分析：從項(xiàng)目建設(shè)對提升周邊土地使用價(jià)值的程度上來說，方案1作用很小，方案3作用很大，方

6、案5作用很大，但該區(qū)域規(guī)劃范圍小，開發(fā)與發(fā)展周期將會較長。（4）與體育中心功能定位的吻合度方案1：交通不夠便利，不利于體育中心的競賽、活動等功能的充分利用；遠(yuǎn)離城市中心，全民健身輻射范圍有限，不能充分發(fā)揮其功能。方案3：該地塊位于行政辦公中心，周邊聚集眾多機(jī)關(guān)事業(yè)單位、商貿(mào)企業(yè)單位，吸引眾多市民居住，各交通要點(diǎn)距離近，能夠充分發(fā)揮體育中心的競賽功能、文化活動功能、全民健身功能及配套服務(wù)功能。此外，該區(qū)域比較便于打造體育商務(wù)區(qū)及全民健身中心。方案5：該地塊偏離老城區(qū)及新城中心，遠(yuǎn)離城市行政機(jī)關(guān)與企事業(yè)單位，商貿(mào)不發(fā)達(dá)

7、，交通不夠便利，地塊周邊人口密度較小，居住人群消費(fèi)水平和消費(fèi)能力低，不利于充分發(fā)揮體育中心的競賽、文化活動、全民健身、配套服務(wù)等功能。對比分析：方案1基本上滿足體育中心各項(xiàng)功能的實(shí)現(xiàn)，方案3非常不利于體育中心各項(xiàng)功能的實(shí)現(xiàn)，方案5不利于體育中心各項(xiàng)功能的實(shí)現(xiàn)。（5）對體育中心后期運(yùn)營管理的影響方案1：該區(qū)域?yàn)槲幕逃行?，周邊主要為學(xué)校、還建房，常住人口少，低收入人群多，體育消費(fèi)意識薄弱、消費(fèi)能力差。交通不夠便利，不利于吸引城市居民前來觀看比賽、參加活動、健身鍛煉等。此外，碧桂園小區(qū)中規(guī)劃配置大片體育設(shè)施，與項(xiàng)目形

8、成競爭。地塊周邊商業(yè)、辦公、生活等配套不足，遠(yuǎn)離城市中心，不能形成商務(wù)中心，難以聚集人氣，促進(jìn)開發(fā)?？傮w條件不利于體育中心后期運(yùn)營管理。方案2：該區(qū)域?yàn)樾姓k公、公共服務(wù)及商務(wù)中心，人氣旺，其全民健身、休閑娛樂、商業(yè)商務(wù)出租及配套服務(wù)設(shè)施將會得到充分開發(fā)利用，有利于體育中心在保證公益性的情況下達(dá)到以商養(yǎng)體。此外，該地塊還有利于無形資產(chǎn)的開發(fā)利用?？傮w條件有利