“實創(chuàng)現(xiàn)代城”市場調查報告

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1、“實創(chuàng)現(xiàn)代城”市場調查報告一、我國房地產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展趨勢及影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀政策因素1、我國房地產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展水平及未來趨勢近幾年來，國家深化住房制度改革，推出住房分配貨幣化政策，鼓勵城鎮(zhèn)居民住房消費，極大地推動了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，成為拉動國內(nèi)需求的支柱性產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2002年1至9月，全國商品房竣工面積為11342.1萬平方米，同比增長26.4%，銷售面積11129.1萬平方米，同比增長24%，房價在經(jīng)歷了2001年的“升溫”之后又創(chuàng)新高。盡管在一些地區(qū)存在諸如房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快，高

2、檔商品房比例過大而使市場供求結構失衡，房價虛高、上漲過快而超過老百姓的承受力，房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤吸引各種資金進入而使行業(yè)風險逐步積聚，個人住房貸款按揭比例過高而加大了銀行風險等問題，但總體而言這些只是發(fā)展中的問題，行業(yè)與市場的總體狀況是好的。在強化宏觀調控、建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新秩序的大環(huán)境下，產(chǎn)品定位準、品質好的房地產(chǎn)品牌企業(yè)將充分領略2003年健康、繁榮的中國房地產(chǎn)市場的春天。有權威人士表示，不僅2003年，甚至在更長時期（今后20年）內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場仍將保持興旺的局面。首先，全面建設小康社會的目標的提出與實

3、施，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了很好的基礎。隨著住房制度改革的深化和人民收入的不斷提高，百姓的住房需求將進一步激發(fā)，房地產(chǎn)市場也將不斷擴大。同時，在我國城鎮(zhèn)化的快速進程中，也必然帶來房地產(chǎn)的巨大需求。城鎮(zhèn)化意味著城鎮(zhèn)人口的大量增加，目前我國只有38%的人居住在城市，如果今后每年有1%的人口進城，對房地產(chǎn)的巨大需求將遠遠超過城鎮(zhèn)居民住房面積提升所帶來的市場需求。第三，未來中國百姓從“居者有其屋”到“居者優(yōu)其屋”的轉變過程中，百姓住房面積的擴大，住宅環(huán)境的改善，住宅性能、品質的進一步提升及百姓消費結構的優(yōu)化升級，使支撐房地產(chǎn)業(yè)

4、發(fā)展的基礎十分牢固，百姓住房消費的提升必然對房地產(chǎn)帶來更大的需求?？梢哉f，我國的房地產(chǎn)業(yè)正面臨難得的歷史機遇。2、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀政策因素影響房地產(chǎn)行業(yè)與市場的宏觀因素很多，諸如人口（如規(guī)模與聚集程度）、政治、經(jīng)濟、法律、社會和文化等。就當前的狀況看，以下三個方面的政策異動更值得注意，即國有土地使用權轉讓制度的改變，包括公積金、貨幣化分配、廉租住房在內(nèi)的住房保障體系的建立，以及央行對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調整，它們對房地產(chǎn)行業(yè)和市場的影響更直接而重大。實行土地供應年度計劃控制，落實土地儲備制度，采取拍賣、競標等

5、方式出讓土地使用權，這種新的土地使用權轉讓制度已于去年在蘭州推行，其直接后果是加大了開發(fā)商的土地成本。而在此之前獲得土地的開發(fā)商則在土地成本上有著一定的優(yōu)勢。本案正是如此，相對于本案的一個主要競爭樓盤——曦華源每畝110萬元的土地價格，成本優(yōu)勢十分明顯。如果住房保障體系能較快建立，對商品住宅的需求將有效放大，尤其對本案而言，放寬或取消對住房公積金、住房補貼的使用限制具有更大的現(xiàn)實意義，因為本案所處的安寧區(qū)是一個科教文化區(qū)，大中專院校、科研機構眾多，教育與科研等事業(yè)單位和政府的工作人員是安寧區(qū)最主要的具有購買能力的潛在

6、消費群體。31鑒于2002年一些城市和地區(qū)存在的存在諸如房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快，高檔商品房比例過大而使市場供求結構失衡，房價虛高、上漲過快而超過老百姓的承受力，房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤吸引各種資金進入而使行業(yè)風險逐步積聚，個人住房貸款按揭比例過高而加大了銀行風險等問題，為了降低樓市風險，央行擬對房貸政策進行調整。到目前為止，新的房貸政策尚未出臺。據(jù)傳住房按揭比例將由現(xiàn)在的最高8成降至5成、取消原先購房貸款的利率優(yōu)惠、參照香港地區(qū)一些銀行的做法實行現(xiàn)房貸款即取消期房按揭等等，其中的任一項調整若都如傳聞所言，都將對房地產(chǎn)業(yè)帶來

7、巨大的沖擊。如果降低按揭比例，這無疑將提高消費者購房的門檻，而購房貸款利率優(yōu)惠的取消也將增大購房者的經(jīng)濟負擔，對于住房的有效需求產(chǎn)生消極影響。若實行現(xiàn)房貸款，將增大開發(fā)商的成本和風險，推動房價進一步上漲，從而可能抑制市場需求和購買力。如果在建樓盤已經(jīng)按現(xiàn)行房貸政策與銀行簽訂了相應的房貸服務協(xié)議，一般而言，根據(jù)“不溯及既往”的原則，就可以避免相應的風險，甚至還能因此增加樓盤的賣點。我們必須密切關注并把握上述幾個方面的政策變化，適時調整本案的營銷和推廣策略。二、蘭州市房地產(chǎn)概況除前述的推動我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)興旺的三個基本因

8、素外，西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施和蘭州市獨特的經(jīng)濟與地理區(qū)位（交通樞紐、商貿(mào)中心、工業(yè)重地及甘肅的政治、經(jīng)濟與文化中心）使蘭州的房地產(chǎn)業(yè)面臨千載難逢的歷史發(fā)展機遇。但在機遇面前，也存在諸多需要重視的問題。1、蘭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本態(tài)勢從商品房建設的情況看，蘭州市已連續(xù)五年（1998-2002）施工面積保持在250萬平方米以上，其中住宅施工在167