小高層住宅商品房探討

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1、第13卷增刊石家莊鐵道學(xué)院學(xué)報(bào)Vol.13Supp.2000年9月　　　　JOURNALOFSHIJIAZHUANGRAILWAYINSTITUTESep.2000小高層住宅商品房探討1)2)薛　誠　薛　軍(石家莊鐵道學(xué)院離退處1)　石家莊　050043　深圳市名陽泰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2)　深圳　518000)【摘要】在深圳特區(qū)考察了小戶型住宅,深感小高層高品房很有特色。配合在深圳地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)技術(shù)人員工作實(shí)踐中積累總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)與體會(huì),對(duì)小高層住宅商品房的特點(diǎn)、設(shè)計(jì)、今后發(fā)展作簡(jiǎn)要論述。【關(guān)鍵詞】小高層住宅　可持續(xù)發(fā)展　住宅戶型　支撐體　結(jié)構(gòu)體系　異型柱【分類號(hào)】TU2

2、411　形成小高層是指總高度在50m以內(nèi),12～15層的單元式住宅,設(shè)一部電梯,住宅客梯與消防電梯合二為一,實(shí)際上是多層與高層的結(jié)合。六七十年代我國福利房基本是一梯二戶、一梯三戶的單元式多層住宅,并且?guī)资隂]什么變化;只是層數(shù)不斷增加,從三四層到七八層,甚至有高達(dá)九、十層的仍無電梯;八十年代高層住宅逐步興起,小高層一梯2～4戶,住宅布局類似多層,層數(shù)不多、戶型多變,給人一種親切和熟悉感。因而小高層的構(gòu)想隨之誕生。前幾年全國各地修建了大量的二三十層的高層住宅。其中塔式的一般是兩梯6～8戶,但平面形狀不規(guī)則、占地多,朝向受一定限制,公共交通面積大、不很經(jīng)濟(jì)。板式的則從內(nèi)廊式、

3、外廊式、躍層式、躍廊式直至發(fā)展到三層一廊,雖然交通面積有所減小,但戶型單一、外型呆板而無變化。作為商品房,購房者的得房率較低;每層戶數(shù)多,干擾大;戶型變化少,難以適應(yīng)不同家庭組成的要求,缺乏對(duì)購房者的吸引力。對(duì)地產(chǎn)商而言小高層只是比多層住宅增設(shè)一部電梯,雖然設(shè)置了電梯和前室,但若外窗設(shè)計(jì)合乎要求,也可不設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng),比高層消防要求低。小高層能控制高容積率,整體上節(jié)約用地且尺度適宜,結(jié)構(gòu)體系簡(jiǎn)捷、工期短、投資少、售價(jià)比高層低、物業(yè)管理方便。2　特點(diǎn)單元式小高層宜組合,交通面積小,一梯三到四戶得房率約90%;頂層可作成復(fù)式或適當(dāng)退臺(tái)形成不計(jì)面積的露臺(tái):當(dāng)客廳貫穿復(fù)式中的兩層

4、時(shí)整個(gè)復(fù)式只按一層計(jì)算,最大限度利用了允許最高層數(shù)的指標(biāo);露臺(tái)則使購房者直接受益;屋頂又可組織小型庭院,利于戶與戶之間的溝通交流。這樣一個(gè)樓盤的戶型　　收稿日期　2000205210　薛誠　男　1930年8月出生　副教授?1995-2005TsinghuaTongfangOpticalDiscCo.,Ltd.Allrightsreserved.增刊　　　　　　　　　　　　　　薛　誠等:小高層住宅商品房探討　　　　　　　　　　　　　　83變化多,適合不同階層需求。小高層底層易于架空作為公共停車和綠化休閑活動(dòng)場(chǎng)地。對(duì)于地產(chǎn)商,這種架空層在政策上是作為可核增面積,不計(jì)容積率。同

5、樣的建設(shè)用地增加了綠化覆蓋率指標(biāo),在立面上底層和頂層又都形成不同變化,為總體的造型與美觀創(chuàng)造了條件。3　戶型設(shè)計(jì)二十一世紀(jì)的住宅建設(shè)將更強(qiáng)調(diào)對(duì)環(huán)境設(shè)計(jì)、平面功能、空間布局、結(jié)構(gòu)造型、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等進(jìn)行綜合分析比較,在規(guī)劃和戶型方面體現(xiàn)出靈活性,創(chuàng)造出具有地方特色,設(shè)備完善的現(xiàn)代居室。小高層多個(gè)單元結(jié)合成條型、弧型、曲線型、轉(zhuǎn)角型等各種組合,滿足不同環(huán)境的需求,易突出場(chǎng)地特征、功能的適用性,以增強(qiáng)建筑和環(huán)境的個(gè)性;組合成新穎、各具特色的組團(tuán)布置,圍合為綠化庭院和休閑活動(dòng)、兒童游戲等場(chǎng)地。建筑物按需要全部或局部架空底層作車庫、綠化、會(huì)所、物業(yè)管理等。八十年代住宅設(shè)計(jì)中有三大一

6、小一多的說法,即起居室、廚、衛(wèi)大,臥小,櫥多。這是針對(duì)福利房計(jì)劃面積而提出的,商品房面向市場(chǎng)完全有更新的必要。目前起居室大多分成客、餐兩廳,從小戶型的角度來衡2量,起居室面積約20m,寬度約4m較適合;廚房的大應(yīng)相對(duì)縮小,因?yàn)楝F(xiàn)代家庭人口少,半成品副食多操作手段簡(jiǎn)化,外出就餐增加;衛(wèi)生間要大的概念已從單衛(wèi)擴(kuò)至雙衛(wèi),以放下三件套為原則。22二房二廳、三房二廳的戶型面積一般在55m～85m。住宅的平面布置重視動(dòng)靜分區(qū)明確、緊湊合理、交通路線簡(jiǎn)捷。三室戶型的交通形式改進(jìn)為穿過客、餐廳開間,用短走廊將幾個(gè)臥、衛(wèi)集中在一側(cè),廚房靠進(jìn)戶門或餐廳內(nèi)側(cè),另一種形式則圍繞餐廳布置臥、廚、衛(wèi)

7、,中間是餐廳,四周是交通道。注重入戶門的處理,在入口處設(shè)隔而不斷的過渡空間——玄關(guān),如鞋柜、花臺(tái)、裝飾玻璃等,視線上虛虛實(shí)實(shí),保持一定的隱密性。明衛(wèi)是一個(gè)非常重要的條件。小高層中戶型面積小,平面排列緊湊,為了廚、衛(wèi)等采光和通風(fēng),多采取凹槽的辦法來解決;在凹槽內(nèi)幾乎都得安排兩戶的兩衛(wèi)兩廚,有的還加兩個(gè)次臥,若凹槽設(shè)計(jì)得窄且深,實(shí)際通風(fēng)與采光就很差并相互影響。深圳技術(shù)要求與規(guī)定高層住宅凹槽開口寬度大于214m,凹槽深寬比小于4,保證了設(shè)計(jì)的合理性。客廳通向陽臺(tái)的門窗均設(shè)計(jì)成多扇推拉全玻璃門,沒有陽臺(tái)的房間均做轉(zhuǎn)角凸窗或平凸窗,當(dāng)凸