風(fēng)險(xiǎn)與收益的博弈——淺談保障房建設(shè)與銀行房地產(chǎn)信貸經(jīng)營(yíng)

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1、Er●U風(fēng)險(xiǎn)與收益的博弈淺談保障房建設(shè)與銀行房地產(chǎn)信貸經(jīng)營(yíng)⑧陳璐保障性住房,是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō),貸款是最大、最明顯的信用念,是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。據(jù)調(diào)查,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房,由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適20%-30%是銀行貸款;建筑公司往往要墊付該總投入用住房和政策性租賃住房構(gòu)成?!笆濉逼陂g,我30%一40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款;大國(guó)將進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度,全國(guó)城鎮(zhèn)保障部分居民購(gòu)房只是現(xiàn)金支付

2、大約3成的首付款,其余的性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高N2o%?k右,基通過(guò)個(gè)人住房貸款分期償還。由此可見(jiàn),銀行信用風(fēng)險(xiǎn)本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題。2011年,全國(guó)過(guò)度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域,房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)所需資金大要建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共10005~套,爭(zhēng)部分都來(lái)白銀行。過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)集中度,在這一領(lǐng)域有所取到“十二五”期末,基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住波動(dòng)的時(shí)候,會(huì)遭受難以承受的損失?!安灰獙⑺械姆坷щy,改善部分中等偏下收入家庭的住房條件。大雞蛋放在一個(gè)籃子里”這一投資格言形象地說(shuō)明

3、了風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模的保障房建設(shè)將帶來(lái)巨大資金缺口需要銀行信貸分散的重要性。根據(jù)多樣化投資分散風(fēng)險(xiǎn)的原理,商業(yè)支持。而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,主要針對(duì)商品房項(xiàng)銀行的信貸業(yè)務(wù)應(yīng)該是全面的,不應(yīng)集中于同一業(yè)務(wù)、目,沒(méi)有可供借鑒的保障住房建設(shè)貸款模式。大規(guī)模同一l生質(zhì)的借款人。房?jī)r(jià)上漲所加劇的房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)的保障房建設(shè),不僅是對(duì)城市住房制度的探索和完險(xiǎn)較易轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險(xiǎn),也就是信用風(fēng)險(xiǎn),從而影善,而且給商業(yè)銀行探索和完善房地產(chǎn)信貸模式提出響中國(guó)金融體系的穩(wěn)定。了全新的課題。無(wú)論是從適應(yīng)宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向,審(2)市場(chǎng)

4、風(fēng)險(xiǎn)。慎發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),還是就更好地履行社會(huì)責(zé)任房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”,國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高而言,商業(yè)銀行只有加快研究信貸支持保障性住房建速增長(zhǎng)或不景氣都會(huì)直接對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。設(shè)的新模式,及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)信貸策略,才能把握保根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期理論,經(jīng)濟(jì)總是以周期循環(huán)發(fā)展障性住房建設(shè)帶來(lái)的機(jī)遇。的。在一個(gè)周期內(nèi),房地產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)有升有降。目前在房地產(chǎn)大幅上漲之后,很可能會(huì)出現(xiàn)下跌,甚至一、商業(yè)銀行參與保障房貸款的崩盤(pán)的情況,那么商業(yè)銀行將面臨手中大批抵押房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值低于貸款價(jià)值的狀況,導(dǎo)致貸款人違

5、約,這就是前面提到的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換成的信用風(fēng)險(xiǎn),從而陷入大首先包括一般房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)模壞賬。(1)信用風(fēng)險(xiǎn)。(3)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指資產(chǎn)到作者簡(jiǎn)介:陳璐,女,現(xiàn)供職于農(nóng)行上海市分行運(yùn)行管理部。理論研究期不能如期足額回收。當(dāng)商業(yè)銀行流動(dòng)性不足的時(shí)看,相比商品房,保障住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)成本較小。房候,會(huì)影響其贏利水平,極端情況下會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)近一年,過(guò)去不健康、實(shí)力不強(qiáng)的資不抵債。房地產(chǎn)資金具有墊付量大和周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)的特企業(yè)已逐漸被淘汰出局,現(xiàn)在剩下的大中型房地產(chǎn)開(kāi)性,由于

6、商業(yè)銀行貸出的和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的貸款都是發(fā)企業(yè)基本經(jīng)得起市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的考驗(yàn)。而且商業(yè)銀中長(zhǎng)期貸款,而銀行吸收的又大多是居民的短期存行支持的保障性住房樓盤(pán)一般會(huì)納入政府當(dāng)年的保障款,這種“借短貸長(zhǎng)”的行為,一旦中長(zhǎng)期貸款發(fā)生性住房土地供應(yīng)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃和定向銷售計(jì)劃,有壞帳,會(huì)加劇銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn),導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散,甚至市場(chǎng)保障。在推動(dòng)保障性住房建設(shè)中,地方政府會(huì)給引發(fā)金融危機(jī)。予開(kāi)發(fā)商的一定的配套優(yōu)惠條件,如地方財(cái)政貼息等其次是保障房的特點(diǎn)給商業(yè)銀行帶來(lái)的額外負(fù)擔(dān)。政策,政府的支持使銀行參與保障房建設(shè)貸款有了

7、底(1)參與保障房建設(shè)的回報(bào)率低。氣,保障房的信貸風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)可控的。保障住房的公益屬性和社會(huì)屬性比較強(qiáng),決定了(2)商業(yè)銀行積極響應(yīng)政府號(hào)召參與保障房建保障住房貸款回收周期長(zhǎng),利潤(rùn)空間微小。商業(yè)銀行設(shè),還可額外獲得潛在的收益——良好的品牌效應(yīng)。的商業(yè)屬性,決定了在資金安全的前提下以追逐較高如今銀行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,每家銀行的服務(wù)的利潤(rùn)為目標(biāo)。商業(yè)銀行在資金成本較為固定的情況與產(chǎn)品差異化不大,可替代性強(qiáng),要在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中下,通過(guò)保障房貸款所獲收益非常有限,這是商業(yè)銀脫穎而出,老百姓的口口相傳比高價(jià)的

8、商業(yè)廣告更得人行進(jìn)軍保障房建設(shè)的重大障礙。國(guó)家規(guī)定保障性住房心。商業(yè)銀行可以借此機(jī)會(huì)樹(shù)立自己的品牌,加強(qiáng)品牌利潤(rùn)率控制在3%以內(nèi),如果按照商業(yè)銀行負(fù)債資金成認(rèn)知度,提高客戶的忠誠(chéng)度。t:k~n農(nóng)行的近期的宣傳I:1本測(cè)算,這種低回報(bào)率甚至難以抵息。號(hào)是“打造受人尊敬的商業(yè)銀行”,如能好好把握保障(2)參與保障房建設(shè)存在一定的資金償還風(fēng)險(xiǎn)。房建設(shè)貸款的機(jī)會(huì),無(wú)疑是一次非常好的宣傳。保障住房建設(shè)基本上還屬于“三無(wú)”產(chǎn)品,即:無(wú)資金、無(wú)法規(guī)、無(wú)機(jī)構(gòu)(保障住房管

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