長(zhǎng)春吳中項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議

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1、NEWVISUALANGLE服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值長(zhǎng)春吳中項(xiàng)目—市場(chǎng)定位思路及產(chǎn)品建議報(bào)告—項(xiàng)目認(rèn)知與理解宏觀環(huán)境綜合審視房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題初探項(xiàng)目總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents)項(xiàng)目宗地分析[特征及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)][項(xiàng)目背景信息]本案地處項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市寬城區(qū)亞泰大街以西，北三環(huán)以南，九臺(tái)路以東，養(yǎng)正高中以北。[項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)]項(xiàng)目規(guī)劃用地：22公頃整體分布：住宅+公建容積率：地塊一：2；地塊二、地塊三：1.5。地塊規(guī)模較大，呈不規(guī)則形。西南為中心公園，但與證大光明城相

2、比不占優(yōu)勢(shì)，目前項(xiàng)目附近日常生活商業(yè)配套匱乏。地塊外部環(huán)境[四至]北南西東項(xiàng)目宗地地塊南面是養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)，是地塊附近較有優(yōu)勢(shì)的配套，為區(qū)域居民子女入學(xué)提供便利，同時(shí)也提升了地段的自然價(jià)值。地塊東側(cè)為北亞泰大街，為城市南北交通大動(dòng)脈。道路系統(tǒng)完善，東側(cè)為棚戶改造區(qū)域，目前配套較差、居住氛圍不足。地塊西面為空地和舊水塔等，未來(lái)將規(guī)劃體育中心、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)。具有遠(yuǎn)景配套優(yōu)勢(shì)。西南為區(qū)政府所在地，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及地段價(jià)值帶動(dòng)作用大。地塊北面吉林糧油公司，臨街面為三環(huán)路，交通道路設(shè)施較好，幾路公交車(chē)在此有站點(diǎn)。給居民出行帶來(lái)便

3、利地塊理解配套條件目前生活購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等配套設(shè)施匱乏，配套環(huán)境總體較差。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模中等偏大，三塊土地分割相對(duì)較為均勻，利于項(xiàng)目的分期操作及組團(tuán)規(guī)劃。區(qū)位條件目前是長(zhǎng)春棚戶區(qū)面積最大、經(jīng)濟(jì)落后的老城區(qū)，也是北部新城規(guī)劃中城市服務(wù)中心的核心區(qū)域，是未來(lái)的北部新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。地塊條件地塊形狀分割后不完全規(guī)整，增大項(xiàng)目整體規(guī)劃的難度。同時(shí)地塊內(nèi)尚有未拆遷建筑和廠房。交通條件交通道路系統(tǒng)較為完善，有幾路公交線路直達(dá)鐵南和市區(qū)，居民出行較便利。環(huán)境條件目前為北外環(huán)，生活環(huán)境與自然條件較差，地塊南側(cè)為養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)、

4、東南方向規(guī)劃有重點(diǎn)初中，地塊內(nèi)有小學(xué)、幼兒園公建規(guī)劃用地，具有改善教育配套不足的先天條件。地塊開(kāi)發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場(chǎng)歡迎產(chǎn)品在結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價(jià)值地塊價(jià)值解析之一：寬城城市服務(wù)中心的建設(shè)將極大提升區(qū)域土地價(jià)值寬城區(qū)政府辦公中心極大提升區(qū)域土地價(jià)值經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)和發(fā)展前景寬城城市服務(wù)中心區(qū)將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，為區(qū)域房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供足夠動(dòng)力。地塊處于北部新城核心——區(qū)政府辦公中心附近，未來(lái)的發(fā)展將會(huì)成為區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)?，F(xiàn)項(xiàng)目周邊存在較多空地，尚未正式開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)整個(gè)片區(qū)在未來(lái)三年內(nèi)會(huì)有巨大變

5、化。地塊價(jià)值解析之二：養(yǎng)正中學(xué)養(yǎng)正中學(xué)“長(zhǎng)春第一校”本項(xiàng)目地塊南側(cè)是有百年歷史、號(hào)稱“長(zhǎng)春第一?！钡酿B(yǎng)正高級(jí)中學(xué)。這是一個(gè)是由原長(zhǎng)春市十二中和長(zhǎng)春市四中組建而成的省級(jí)重點(diǎn)高中。也是長(zhǎng)春市繼市實(shí)驗(yàn)、十一高、市二實(shí)驗(yàn)之后的第四所現(xiàn)代化省級(jí)示范性重點(diǎn)高中。長(zhǎng)春市十二中的前身是長(zhǎng)春第一所官辦學(xué)?！B(yǎng)正書(shū)院，至今已有123年的歷史，有“長(zhǎng)春第一?！钡拿雷u(yù)；四中建于1907年，今年剛好是建校100周年。在“建設(shè)北部新城”的熱潮中，是長(zhǎng)春市委、市政府全力打造的鐵北重點(diǎn)高中和省級(jí)示范性高中。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)研判優(yōu)勢(shì)（Strengt

6、h）劣勢(shì)（Weakness）地塊所在區(qū)位處于寬城區(qū)城市服務(wù)中心，與寬城區(qū)政府斜角相望，有較好的發(fā)展前景；項(xiàng)目南側(cè)緊鄰養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)，為居民高中入學(xué)提供方便；地塊周邊未來(lái)的配套發(fā)展環(huán)境較好：東側(cè)為規(guī)劃醫(yī)院（醫(yī)大三院）、七十二中，西側(cè)為規(guī)劃中的寬城區(qū)體育中心、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)等，給項(xiàng)目帶來(lái)較大升值和發(fā)展空間。項(xiàng)目距離中心公園較近，西側(cè)地塊有部分的景觀資源。開(kāi)發(fā)商為知名上市公司，曾在蘇州成功開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)，具有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念。本案所處地段是以前的偏僻地區(qū)，綜合環(huán)境較差，客戶認(rèn)可度較差；項(xiàng)目周邊目前生活、商業(yè)等配

7、套匱乏，不能滿足基本生活需要；居住氛圍不足，生活條件很不成熟；地塊所處區(qū)域歷年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檔次普遍較低，房?jī)r(jià)同比一直不高，給項(xiàng)目提升帶來(lái)不利因素；區(qū)域居民消費(fèi)水平較低，居住混雜，目前缺少中高端人群。區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備數(shù)量加大,競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷增多定位的核心問(wèn)題點(diǎn)如何利用項(xiàng)目現(xiàn)有的區(qū)位條件，營(yíng)造項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)？如何彌補(bǔ)地塊及周邊生活配套嚴(yán)重不足給居民生活帶來(lái)的不便？如何整合自身配套并打造差異化產(chǎn)品，發(fā)揮項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？北部新城中心區(qū)域，目前區(qū)位整體環(huán)境與形象較差地塊周邊生活、商業(yè)配套匱乏，市政配套待建項(xiàng)目南靠養(yǎng)

8、正高中、地塊內(nèi)有生活、教育的公建規(guī)劃項(xiàng)目周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)較多，產(chǎn)品如何定位可使項(xiàng)目在市場(chǎng)中取得先機(jī)？項(xiàng)目南側(cè)、東側(cè)、北部為大盤(pán)或待開(kāi)發(fā)地塊項(xiàng)目的地塊猶如一塊璞玉，品牌、區(qū)政府所在地及區(qū)域未來(lái)配套發(fā)展前景、地塊內(nèi)配套規(guī)劃及毗鄰養(yǎng)正中學(xué)是地塊的核心資源所在，讓我們備感驚喜和珍愛(ài)?；诘貕K獨(dú)有的核心優(yōu)勢(shì)，如何去雕琢我們的“和氏璧”，這將成為我們研究地塊價(jià)值最大化的根本命題。讓我們結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域