香格里嘉園尾盤推廣銷售提案

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1、Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道《尾盤推廣銷售提案》

2、香格里·嘉園

3、SHANRIGARDEN第一章、產(chǎn)品滯銷原因分析一、我們的研究分析工作，從歷史數(shù)據(jù)調(diào)查開始針對香格里嘉園的銷售周期縱向跨越了武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同時期，我們完全有必要對其各階段的市場表現(xiàn)進(jìn)行調(diào)研分析。在此基礎(chǔ)之上，根據(jù)新的市場環(huán)境形勢，提出我們的尾盤解決方案。二、調(diào)查成果分析----------市場篇香格里·嘉園橫空出世，高價開盤，均價約為4000元/平方米，而當(dāng)時武漢市住宅整體均價為1830元/平方米，武昌區(qū)在2200元/平方米，供需市場較為

4、平靜。香格里·嘉園在市場不夠火爆、高端價格市場還未形成的情況下，高價入市，雖取得了一定的品牌知名度，但銷售必然困難重重。2001年——2002年二、調(diào)查成果分析----------市場篇市場整體水平處于上升期，同時期最大競爭樓盤“楚天都市花園”當(dāng)時住宅部分均價在3000元/平方米左右，本案與其價格差距較大，由于“楚天都市花園”售樓部在去本案現(xiàn)場的必經(jīng)之處，“香格里·嘉園”此時期的客戶有相當(dāng)大一部分被競爭樓盤“楚天都市花園”截流。2002年——2003年二、調(diào)查成果分析----------市場篇武漢市房地產(chǎn)需求市場突然發(fā)力，供

5、應(yīng)市場也急急跟上，整體市場表現(xiàn)火爆，“楚天都市花園”當(dāng)時處于中盤——尾盤期，剩余樓盤價格與本案相當(dāng)，從純居住角度來考慮其性價比，本案優(yōu)勢明顯。但此時期本案在銷售推廣的力度上稍顯欠缺，樓盤品牌基本淹沒在各區(qū)域高端樓盤的概念洪流中，致使項(xiàng)目錯失清盤大好良機(jī)。2003年——2005年二、調(diào)查成果分析----------產(chǎn)品篇香格里·嘉園在生態(tài)園林設(shè)計(jì)、規(guī)劃布局的生態(tài)設(shè)計(jì)、高層建筑的生態(tài)設(shè)計(jì)、戶型的生態(tài)設(shè)計(jì)、庭院中的生態(tài)設(shè)計(jì)上都有不俗的表現(xiàn)，體現(xiàn)了當(dāng)時最大的創(chuàng)新意識和設(shè)計(jì)水平，即使放在今天，依然是豪宅品質(zhì)，上尚人家。反過來說，當(dāng)時過

6、于超前的規(guī)劃理念和設(shè)計(jì)思想，還沒有足夠的目標(biāo)人群渴望擁有，在加上其高端的價格，最終導(dǎo)致項(xiàng)目銷售周期拉長。二、調(diào)查成果分析----------產(chǎn)品篇香格里·嘉園占地13433平方米，小區(qū)整體規(guī)模不大。一味強(qiáng)調(diào)舒適度的大面積住宅與項(xiàng)目規(guī)模有限所形成的小配套之間形成矛盾；地段較為偏里，周邊凌亂建筑較多；豪宅的總價水平和小區(qū)內(nèi)外尚顯欠缺的奢侈程度在客戶心理形成一定落差。作為本案的硬傷，只有通過重新定位將剩余房源進(jìn)行再度包裝第二章、市場環(huán)境變化一、住宅市場2005年—2006年，武昌區(qū)樓盤價位上升很快，錦江國際城、華潤置地·鳳凰城、水

7、岸星城、中建工行廣場（住宅）、中南國際商務(wù)公寓、東湖天下等項(xiàng)目已經(jīng)將高端住宅市場均價提升至5300—8500元/平方米，本案地段及單價在高檔樓盤中具有競爭優(yōu)勢；國家控制住宅戶均面積90平方米以上的不能超過年供應(yīng)總量的30%，同時停止獨(dú)體別墅類用地，未來城市中心區(qū)大戶型住宅面積供應(yīng)量有減小趨勢。一、住宅市場二、寫字樓市場武漢寫字樓市場至2003年開始升溫，中商、漢商、中百、武廣四大商業(yè)集團(tuán)接連拋售旗下運(yùn)營多年的商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目，在武漢的寫字樓市場上掀起一股旋風(fēng)，2005年，正在升溫的寫字樓市場則更為火爆，僅中南路兩端就有中建工行廣

8、場、領(lǐng)袖中南、新時代商務(wù)中心、保利文化廣場、洪廣寶座等眾多寫字樓入市。拒武昌區(qū)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，在該區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，已建成、在建和擬建的商務(wù)寫字樓有27棟，總建筑面積達(dá)120萬方。二、寫字樓市場從供應(yīng)來說，在存量寫字樓還未消化完的情況下，寫字樓的供應(yīng)量呈劇增之勢，未來純寫字樓消化情況不太樂觀。但目前寫字樓的這種供應(yīng)態(tài)勢，至少表明本案周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲆呀?jīng)形成，“香格里·嘉園”的地理位置，周邊配套，合適的面積和價格，在純寫字樓市場和商住樓市場都有相當(dāng)?shù)母偁幜?，扎堆的商?wù)業(yè)態(tài)勢必能為本案提供足夠的機(jī)會。第三章、項(xiàng)目分析及定位一、項(xiàng)目

9、（剩余房源）資料紅色部分為復(fù)式，其他為單層一、項(xiàng)目（剩余房源）資料A.數(shù)量：6套復(fù)式，7套單層B.面積：復(fù)式從227到427平方米，單層從195到290平方米C.朝向：C701、C1301、B501、1301、1101、1501西曬較為嚴(yán)重D.視野景觀：C1301、C1803、受自身和楚天都市花園建筑阻擋，東南、東北視線不開闊，可觀沙湖；一、項(xiàng)目（剩余房源）資料C2303、C2304、C2305、C2301遇楚天都市花園建筑影響，東面視線受堵，其北面、南面視線通暢、視野開闊，可觀洪山廣場和沙湖；C701、B201、B501受

10、周邊建筑影響，其各朝向視野均較窄，可觀中庭景觀資源；B1101、B1301、B1501、B1505水平視野除北面受阻外，其他各朝向均為開闊，可觀洪山廣場和沙湖。二、項(xiàng)目（剩余房源）SWOT分析優(yōu)勢：位于中南、中北路金融帶中間地帶，沿線高檔寫字樓密集,商業(yè)、娛樂、休閑網(wǎng)絡(luò)成熟；洪山廣場周邊，