【介紹材料】魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃介紹材料(2)

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1、魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券介紹材料管理人/銷售機構(gòu)項目安排人/財務顧問信托受托人聯(lián)席財務顧問申明?所有說明和承諾以公布的《魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃說明書》（簡稱“《計劃說明書》”）為準?管理人承諾以誠實信用、謹慎勤勉的原則管理和運用專項計劃資產(chǎn)，但不保證專項計劃一定盈利，也不保證最低收益，對專項計劃未來的收益預測僅供資產(chǎn)支持證券持有人參考，不構(gòu)成管理人、財務顧問、托管人、銷售機構(gòu)或代理銷售機構(gòu)保證投資本金不受損失或取得最低收益的承諾?中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（簡稱“中國基金業(yè)

2、協(xié)會”）對本期證券發(fā)行的備案、上海證券交易所同意本期證券的掛牌轉(zhuǎn)讓，并不表明對本期證券的投資風險、價值或收益作出任何判斷或保證。投資者應當認真閱讀有關(guān)信息披露文件，進行獨立的投資判斷，自行承擔投資風險?中誠信證券評估有限公司給予專項計劃優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券AAA級評級。該評級并不構(gòu)成購買、出售或持有專項計劃優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的建議，且評級機構(gòu)可以隨時修訂和撤銷有關(guān)評級?投資者購買本期專項計劃資產(chǎn)支持證券，應當認真閱讀《計劃說明書》及有關(guān)的信息披露文件，進行獨立的投資判斷，自行承擔投資風險目錄第1章產(chǎn)品簡介第2章

3、交易結(jié)構(gòu)第3章魔方公寓介紹第4章基礎(chǔ)物業(yè)介紹第5章?lián)C構(gòu)介紹第6章風險揭示與防范措施3第1章產(chǎn)品簡介4產(chǎn)品簡介產(chǎn)品特點中國首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化國務院政策支持公寓行業(yè)發(fā)展?本專項計劃是中國首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品?國辦發(fā)〔2015〕85、〔2016〕39號等國務院文件?公寓是國際REITs與資產(chǎn)證券化市場的重要基礎(chǔ)物明確積極發(fā)展長租公寓、發(fā)展住房租賃企業(yè)業(yè)類型，本專項計劃的發(fā)行為國內(nèi)公寓實現(xiàn)更大?李克強總理在2016年5月4日國務院常務會議上指范圍證券化和REITs操作進行了有益嘗試出發(fā)展住房租賃市場、發(fā)

4、展住房租賃企業(yè)長租公寓有利于解決租房行業(yè)痛點優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與強增信的有效組合?一二線城市房價高企、流動性人口增長創(chuàng)造了旺?雙SPV交易架構(gòu)確保債權(quán)關(guān)系與現(xiàn)金流穩(wěn)定性盛的住房租賃需求，公寓出租行業(yè)生機勃勃?8個一二線城市30處物業(yè)4014間公寓，專業(yè)評估?穩(wěn)定性差、住房體驗差、虛假信息、物業(yè)管理差機構(gòu)現(xiàn)金流預測，并設(shè)置不合格資產(chǎn)替換機制，等傳統(tǒng)民間租房痛點進一步催生了長租公寓發(fā)展確保入池資產(chǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?AAA評級中合擔保提供擔保增信注：《國務院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導意見》（國辦發(fā)〔201

5、5〕85號）5《國務院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）產(chǎn)品簡介產(chǎn)品概述產(chǎn)品名稱魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃原始權(quán)益人魔方（南京）企業(yè)管理咨詢有限公司管理人北京方正富邦創(chuàng)融資產(chǎn)管理有限公司差額支付機構(gòu)魔方（中國）投資有限公司擔保增信機構(gòu)中合中小企業(yè)融資擔保股份有限公司基礎(chǔ)資產(chǎn)信托受益權(quán)（中航信托?天順（2016）61號魔方公寓信托貸款單一資金信托）底層資產(chǎn)8個城市30處物業(yè)4014間公寓未來三年的經(jīng)營租金總規(guī)模3.5億元，其中優(yōu)先級3.15億元（評級AAA）產(chǎn)品

6、分級/評級次級0.35億（原始權(quán)益人或指定機構(gòu)持有）證券規(guī)模/期限優(yōu)先01檔1億（期限1年）、優(yōu)先02檔1億（期限2年）、優(yōu)先03檔1.15億（期限3年）還本付息方式按季付息，每檔到期當年按季度還本擬掛牌場所上海證券交易所6產(chǎn)品簡介證券要素要素魔方01魔方02魔方03次級規(guī)模（億元）1.001.001.150.35規(guī)模占比28.57%28.57%32.86%10.00%信用評級AAAAAAAAA不評級期限（年）1233次級持有方原始權(quán)益人或指定機構(gòu)持有利率類型固定利率固定利率固定利率無預期收益率付息頻率按季付

7、息按季付息按季付息剩余收益本金償還方式預期到期日前一年度，按季度等額攤還本金到期一次性還本預期到期日2017年12月【】日2018年12月【】日2019年12月【】日2019年12月【】日預計收益率以實際簿記建檔為準原始權(quán)益人與中航信托簽訂《資金信托合同》，將資金信托給中航信托，并享有信托受益權(quán)。魔方公寓資金信托成立后，基礎(chǔ)資產(chǎn)中航信托根據(jù)《信托貸款合同》的約定，以自己的名義，將信托資金向借款人發(fā)放信托貸款以“特定門牌號的公寓”所產(chǎn)生租金作為入池資產(chǎn)，包括目前簽署租約的租戶繳納的租金，以及未來租用上述特定公寓

8、還款來源的租戶繳納的租金，即特定化來自于公寓門牌號，而不是當前的租約合同（魔方公寓的平均租賃期約為0.5～1年）7產(chǎn)品簡介增信措施優(yōu)先/次級分層差額支付及流動性支持將資產(chǎn)支持證券切分為優(yōu)先級、次級等層級。根據(jù)項目當借款人租金收入規(guī)模不足以保障專項計劃支付當期優(yōu)安排的各檔級證券本金/利息的受償順序，次級證券由原先級證券本息時，魔方中國承擔差額支付義務，并向借始權(quán)益人或指定機構(gòu)持有款人提供流動性支持以確