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1、深圳市至祥投資策劃有限公司二零零三年五月遠(yuǎn)洋城.MALL購物廣場策劃及營銷推廣報告1第一篇商業(yè)價值評估2一、地段價值唐山市地處“大北京經(jīng)濟(jì)圈”的核心層和緊密層；三個“金三角”之一（京津保、京津唐和京張承）；環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心區(qū)域；項目位于路北區(qū)建設(shè)路與長寧道交叉口。利好因素：高新區(qū)發(fā)展的逐漸成熟舊有機(jī)場的搬遷市政府的遷入唐山國際會展中心及相關(guān)市政設(shè)施建設(shè)的推動3我二、交通優(yōu)勢鐵路：三條鐵路干線為主，五條支線和地方鐵路交織南北的格局。公路：以京榆、唐秦、京唐三條國道和京沈、唐津、唐港三條高速形成了現(xiàn)代化的陸路交通體系
2、。海上運(yùn)輸：西有天津新港，東有秦皇島港，中間是京唐港。航線：近臨北京、天津等大型的航空港以及將要新建的唐山機(jī)場。市內(nèi)交通：震后規(guī)劃起點較高，交通組織相當(dāng)有序。四縱四橫干線公路網(wǎng)初步形成環(huán)城高速公路全線貫通，形成了“O+X”型的高速公路網(wǎng)。4交通優(yōu)勢對項目的影響項目所處位置無論從目前來看，還是從政府遠(yuǎn)期規(guī)劃看，其交通的優(yōu)勢非常明顯，交通的便捷反應(yīng)在商業(yè)項目的操作中，最直接的影響是可以為后期商業(yè)的經(jīng)營帶來源源不斷的消費客流。因此本項目的交通優(yōu)勢直接影響著投資者和商業(yè)經(jīng)營者投資購買商鋪的信心。5三、規(guī)劃優(yōu)勢唐山在大北京經(jīng)
3、濟(jì)圈中的城市定位——現(xiàn)代化沿海大城市。從唐山城市總體規(guī)劃藍(lán)圖來看，唐山市的經(jīng)濟(jì)重心將逐步向西、向北傾斜。片區(qū)商業(yè)將逐漸顯現(xiàn)出聚集優(yōu)勢，并已形成了一定的居家氛圍，項目已初步具備了區(qū)域商業(yè)核心的前提條件和規(guī)劃基礎(chǔ)。6四、規(guī)模優(yōu)勢本項目超過11萬平方的單體建筑規(guī)模，在唐山本地來講具有絕對的競爭力，在現(xiàn)有商業(yè)項目中，相當(dāng)于百貨大樓、華聯(lián)商場、八方購物廣場、家樂路北店、家樂新華店五個目前唐山主要商業(yè)項目面積的總和。因此項目的入市對于唐山市的商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀將產(chǎn)生直接沖擊，從根本上改變唐山市商業(yè)環(huán)境。項目前期銷售階段的工作重心是將
4、良好經(jīng)營前景保障轉(zhuǎn)化成項目的優(yōu)勢賣點。實現(xiàn)優(yōu)勢賣點服務(wù)于銷售的最終目的。7五、業(yè)態(tài)優(yōu)勢唐山商業(yè)存在的突出問題：商業(yè)網(wǎng)點分散企業(yè)運(yùn)營機(jī)制呆板管理落后購物環(huán)境差售后服務(wù)水平低缺乏市場競爭力商業(yè)的發(fā)展正處于業(yè)態(tài)升級期，大型的購物中心和專業(yè)市場逐漸在興起。新興的商業(yè)業(yè)態(tài)憑借規(guī)模、管理、購物環(huán)境、服務(wù)、多業(yè)態(tài)的組合優(yōu)勢將獲得深層發(fā)展空間。本項目復(fù)合業(yè)態(tài)大型購物中心的高起點定位，順應(yīng)了商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的升級新趨勢，在唐山目前的商業(yè)競爭環(huán)境中具有絕對的優(yōu)勢，前景看好。有良好經(jīng)營前景作保障，無疑是本項目入市銷售成功最大的保證。8唐山市
5、現(xiàn)有大型商業(yè)企業(yè)對比情況表名稱營業(yè)面積經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營檔次經(jīng)營狀況唐百大樓40000百貨類中檔兼顧高檔較好超級商場9500服裝為主中高檔良好八方購物廣場28000食品超市、服裝中檔一般華聯(lián)商廈36000食品、百貨中高檔良好家樂路北店7800食品、日常用品中檔良好家樂新華店5600食品、日常用品中檔較好華盛超市總店4800以食品為主中檔良好華盛南新道店4000以食品為主中檔較好天客隆超市3600食品超市、服裝中檔較差裕豐超市3000食品、日常用品中檔、中低檔較差9遠(yuǎn)洋城對比項目唐山百貨大樓建設(shè)北路與長寧道交叉口位置建設(shè)南
6、路與新華道交叉口購物中心業(yè)態(tài)百貨公司110000㎡規(guī)模37000㎡304個（中分類）品類120個（中分類）5%平均毛利率15—23%56.2萬人商圈人口數(shù)56.1萬人居住人口逐漸曾加商圈發(fā)展趨勢居住人口逐漸減少2000人員工數(shù)量3860人百貨、超市、餐飲、娛樂、休閑、會所、寫字樓和其他服務(wù)。經(jīng)營范圍百貨類商品自營、聯(lián)營經(jīng)營方式經(jīng)銷、代銷、聯(lián)營超市和百貨店作為核心，吸引穩(wěn)定客源與經(jīng)營戶共同盈利、先予后取。經(jīng)營原則保底銷售額、低則必罰。加拿大專業(yè)商業(yè)管理，全方位計算機(jī)系統(tǒng)。管理模式自我管理經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離
7、、統(tǒng)一經(jīng)營。管理機(jī)制經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)、管理權(quán)三權(quán)集中，壟斷經(jīng)營，集中管理。超市盈利和經(jīng)營利潤分成盈利自營獲利、收取租金。新型商業(yè)中心發(fā)展預(yù)測一級商業(yè)中心8億元（預(yù)計）銷售額9億元（現(xiàn)已實現(xiàn)）遠(yuǎn)洋城項目與唐山百貨大樓的情況進(jìn)行類比分析10六、消費力的支撐唐山市戶籍人口突破700萬，其中市區(qū)超過170萬，全年社會消費品零售總額突破250億元，同比增長9.8%。唐山市城市居民人均可支配收入7850元，人均消費性支出6033元，恩格爾系數(shù)已經(jīng)降至37%。人均儲蓄存款增長了10.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費性支出的增長比率，居民的消費力
8、沒有得到有效的釋放。一方面是由于對未來不確定的普遍心理作用；另一方面消費市場的不成熟，未能有效刺激居民潛在購買力。這對于項目定位為中高檔大型購物中心的開發(fā)是一大利好。11七、會展經(jīng)濟(jì)的影響本項目通過國際會展中心對相關(guān)服務(wù)行業(yè)的帶動作用，利用自己的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢與之形成很好的互補(bǔ)，增強(qiáng)本項目對唐山市及周邊區(qū)縣的輻射力和影響力，作為增強(qiáng)投資者信心的有效保障。12第二篇
