萬(wàn)科金域緹香南地塊產(chǎn)品建議

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1、無(wú)錫金域緹香南地塊商業(yè)報(bào)告（二）博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司2009年10月19日1商業(yè)產(chǎn)品建議>>>>>>2商業(yè)價(jià)格測(cè)算>>>>>>>>>>>>3運(yùn)營(yíng)模式分析第一輪商業(yè)產(chǎn)品建議回顧在宏源路、內(nèi)部道路、敘康路與長(zhǎng)江北路的節(jié)點(diǎn)位置，可布置面積稍大的節(jié)點(diǎn)商鋪。新規(guī)劃中體現(xiàn)為大旗艦店形式。沿路排布沿街商鋪，重點(diǎn)為長(zhǎng)江北路、敘康路。新規(guī)劃中有所體現(xiàn)。已采納建議第一輪商業(yè)產(chǎn)品建議回顧沿長(zhǎng)江布置雙層商業(yè)街，形成內(nèi)街；可考慮適度斷開(kāi)，提高內(nèi)街的昭示性。新規(guī)劃中體現(xiàn)為旗艦店與沿街商鋪的呼應(yīng)。已采納建議商鋪2層，作出露臺(tái)，以增加商業(yè)附加值。新規(guī)劃中

2、體現(xiàn)為2層的連廊，雖與1～2層聯(lián)售的形式相左，但建筑形態(tài)統(tǒng)一。第二輪商業(yè)產(chǎn)品整體評(píng)估將項(xiàng)目商業(yè)定位于區(qū)域居住組團(tuán)的商業(yè)中心，以組團(tuán)式商業(yè)為主（沿街商業(yè)與旗艦店配合），輔以商住結(jié)合單元及公寓等多種類產(chǎn)品形態(tài)?？傮w商業(yè)面積約4.5萬(wàn)㎡基本情況第二輪商業(yè)產(chǎn)品整體評(píng)估基本利用了商業(yè)價(jià)值最高及次高的沿街面，突出三個(gè)節(jié)點(diǎn)；商業(yè)總平面呈現(xiàn)非連續(xù)組團(tuán)結(jié)構(gòu)，易形成獨(dú)立的主題，視覺(jué)效果活潑、錯(cuò)落有致；商業(yè)形態(tài)多樣，包含沿街商鋪、集中商業(yè)（旗艦店）、公寓產(chǎn)品、商住結(jié)合單元等；充分考慮了住宅產(chǎn)品的品質(zhì)及舒適度，整體布局均好性較強(qiáng)；優(yōu)點(diǎn)第二輪商業(yè)產(chǎn)品整體評(píng)估

3、商業(yè)價(jià)值較高的區(qū)域利用尚不充分；在處理商業(yè)與住宅關(guān)系時(shí)，未考慮到商業(yè)產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品層高不同的問(wèn)題，可能會(huì)影響住宅的私密性；缺點(diǎn)商業(yè)產(chǎn)品布局及細(xì)節(jié)建議沿街商鋪建筑1、2層結(jié)構(gòu)問(wèn)題。1~2層獨(dú)立商鋪可均衡商業(yè)價(jià)值。示意：甲座一層平面圖沿街商鋪原規(guī)劃為1、2層通過(guò)外部樓梯連通，2層設(shè)立連廊、相對(duì)獨(dú)立。建議：1~2層由內(nèi)部樓梯連接，1~2層聯(lián)售，保留2層的連廊。目的：均衡其商業(yè)價(jià)值，同時(shí)也更符合一般商業(yè)街的建筑規(guī)律及經(jīng)營(yíng)需求。商業(yè)產(chǎn)品布局及細(xì)節(jié)建議旗艦店層數(shù)、街商與住宅關(guān)系問(wèn)題。保證商業(yè)價(jià)值及住宅品質(zhì)。示意：商住結(jié)合單元沿街商鋪以2層為主，

4、旗艦店以3層為主，影響上坐住宅的品質(zhì)及私密性，同時(shí)不利于商業(yè)去化及經(jīng)營(yíng)。建議：將旗艦店改以2層為主，若客戶經(jīng)營(yíng)需要可部分含3層。目的：保證商業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值及去化，同時(shí)也保證了住宅產(chǎn)品的品質(zhì)和私密性。商業(yè)產(chǎn)品布局及細(xì)節(jié)建議會(huì)所面積及功能問(wèn)題。提前考慮會(huì)所的功能業(yè)態(tài)及銷售與否。建議：會(huì)所1功能以對(duì)外商業(yè)經(jīng)營(yíng)為主，保障銷售或招商。建議：在不影響住宅品質(zhì)前提下，取消會(huì)所3，將功能轉(zhuǎn)置于會(huì)所2.建議：會(huì)所2同時(shí)為南北兩區(qū)提供服務(wù)，可適當(dāng)增加面積。示意：會(huì)所2平面圖示意：會(huì)所3平面圖示意：會(huì)所1平面圖目的：提前考慮會(huì)所去留問(wèn)題，功能設(shè)置，整合會(huì)所

5、資源，既保證服務(wù)小區(qū)居民，亦便于招商及銷售。商業(yè)產(chǎn)品布局及細(xì)節(jié)建議商住單元產(chǎn)品問(wèn)題。更多的使用市場(chǎng)較為熟悉的產(chǎn)品。示意：商住結(jié)合單元此類產(chǎn)品形式新穎，市場(chǎng)上較為少見(jiàn)，但較難滿足使用需求，銷售中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)建筑形態(tài)的限制，使得此處難以形成“街”的商業(yè)概念。建議：將其改為沿街純1層商鋪，并適當(dāng)增加層高。目的：以較為高附加值的產(chǎn)品來(lái)加速去化。1層2層2.8m示意：商住結(jié)合單元平面布局商業(yè)產(chǎn)品布局及細(xì)節(jié)建議入口調(diào)整問(wèn)題。入口不犧牲商業(yè)價(jià)值面好的區(qū)域，且能帶動(dòng)人流。目前主要口調(diào)整后主入口南區(qū)規(guī)劃主入口區(qū)域商業(yè)價(jià)值較高，若開(kāi)口則犧牲較大

6、。建議：將南區(qū)現(xiàn)有主入口位置位移至南北間道路處（圖中所示）。目的：一是保證商業(yè)價(jià)值最高區(qū)域商鋪的連續(xù)性，二是利用主入口的帶動(dòng)作用可為此處商鋪吸引更多人流。示意：南區(qū)平面圖商業(yè)產(chǎn)品布局及細(xì)節(jié)建議商業(yè)價(jià)值面利用問(wèn)題。充分利用商業(yè)價(jià)值較高的面，形成較為連續(xù)商鋪。建議：將此處住宅后移，設(shè)沿街商鋪。旗艦店面積過(guò)小，遮擋有效商業(yè)面，且未能形成內(nèi)街。建議：將此處沿街商業(yè)拉平，取消旗艦店。示意：丙區(qū)商業(yè)示意：甲座商業(yè)示意：南區(qū)原主入口建議：南區(qū)主入口改到小區(qū)內(nèi)側(cè)的道路后，將此處填補(bǔ)為沿街商鋪。目的：保證商業(yè)價(jià)值面的充分利用，合理的與一期與周邊商業(yè)形

7、成互動(dòng)。商業(yè)產(chǎn)品布局及細(xì)節(jié)建議商業(yè)面積轉(zhuǎn)移問(wèn)題。發(fā)揮不同產(chǎn)品的最大價(jià)值。示意：南北區(qū)交匯廣場(chǎng)處（丙座）示意：一二期交匯處（甲座）示意：南北區(qū)內(nèi)部連接處（己座）前文建議將原3層或超過(guò)3層的旗艦店改為2層、將商住單元改為沿街純1層商鋪，這些動(dòng)作將產(chǎn)生大量的面積富余。這些面積轉(zhuǎn)移可為酒店式公寓、一般住宅或3層以上商業(yè)。建議：將多余的面積轉(zhuǎn)為酒店式公寓產(chǎn)品，不受住宅規(guī)范影響，且對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)限制。目的：在不影響住宅品質(zhì)的前提下，最大限度的保證價(jià)值及去化。其他建議充分利用長(zhǎng)江北路沿線的商業(yè)價(jià)值，形成“街”的概念，考慮長(zhǎng)江北路為快速道路，安排好其

8、?？课恢眉巴＼囄?；旗艦店要以便于銷售為前提，以300～500㎡為單元，考慮可分割組合；沿街商鋪的單元面積在80㎡左右，1～2層聯(lián)售；商業(yè)產(chǎn)品布局及細(xì)節(jié)建議2商業(yè)價(jià)格測(cè)算1商業(yè)產(chǎn)品建議>>>>>>>>>>>>>>>>>>3運(yùn)營(yíng)模式分析周