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《關(guān)于房地產(chǎn)的論文》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、淺析購房者須關(guān)注的七類問題隨著社會的發(fā)展，人們生活水平的提高，買房置業(yè)已成為人們生活中的大事。然而在商品房買賣中，由于人們?nèi)狈σ欢ǖ馁彿恐R，加上法律意識淡薄，購房的合法權(quán)益常常遭到侵犯。為規(guī)避、減少風(fēng)險(xiǎn)，繞開陷阱，消費(fèi)者在購房之前務(wù)必對房屋諸多方面予以考慮。下文僅對七個方面進(jìn)行淺析。一、是否存在虛假宣傳目前虛假宣傳已成為導(dǎo)致商品房銷售出現(xiàn)大量糾紛的源頭之一。虛假宣傳形式多種多樣，包括開發(fā)商沒有取得法定的各種許可，不具備房產(chǎn)銷售的基本條件，卻通過媒體或展銷會制作、散發(fā)各種虛假宣傳資料；使用所禁止的廣告用語對所售房屋進(jìn)行宣傳；不按照有關(guān)規(guī)定明示房屋價格、面積、位置及其他具體內(nèi)容等等。虛假
2、廣告來自不同的渠道：一是來自開發(fā)商。有的開發(fā)商售房心切，在制作廣告時片面追求效益，作表面文章，誘惑購房人。有的開發(fā)商并不遵守廣告承諾，隨便改變建筑格局或裝飾材料等。二是來自代理商。我國地產(chǎn)銷售代理行業(yè)還屬新興行業(yè)，相關(guān)法規(guī)政策并不完善，難免有些代理商為了追求高銷售額，發(fā)布具有誤導(dǎo)性的廣告。在房產(chǎn)交易中，代理商的活動可以說是短期的，購房人認(rèn)購房產(chǎn)并簽訂了認(rèn)購書后，代理商的任務(wù)也就基本完成，這種情況使得代理商往往傾向于采用夸大其詞的廣告。三是來自廣告公司。無論是開發(fā)商或是代理商，都有可能直接請廣告公司作售樓廣告，許多廣告公司僅從廣告的效益出發(fā)，不考慮房地產(chǎn)廣告的實(shí)際后果。二、合同陷阱及合同
3、效力由于房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性很強(qiáng)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)和交易的法律、法規(guī)、規(guī)章、政策紛繁復(fù)雜，作為一輩子可能只買一次房的普通購房者來說，對具體程序該怎么進(jìn)行、哪些地方容易發(fā)生糾紛等等，無法做到深入了解。而作為房地產(chǎn)開發(fā)商，為增加自身利潤，或是利用自己的專業(yè)知識在設(shè)計(jì)合同條款時暗含陷阱。而在商品房買賣交易中，由于種種原因?qū)е潞贤瑹o效的情形也比比皆是。合同效力是指合同具備法律規(guī)定的要件，能夠依當(dāng)事人的意思而發(fā)生相應(yīng)的法律效力，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生特定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。導(dǎo)致合同無效的原因往往可以歸結(jié)于房產(chǎn)開發(fā)商在房屋銷售中不誠實(shí)行為。這種因合同無效而使購房者遭受的損失難以通過訴訟得到合理彌補(bǔ)。要盡可能地避免
4、這種損失，購房者在同開發(fā)商簽訂買賣合同時，還須細(xì)致了解各種相關(guān)法律規(guī)定，仔細(xì)查驗(yàn)開發(fā)商的資質(zhì)和必要的法律文件，認(rèn)真審視合同條款，以排除各種可能導(dǎo)致合同無效的因素。三、預(yù)售商品房可能導(dǎo)致的交付遲延商品房交付遲延是指房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房預(yù)售合同規(guī)定的期限內(nèi)未能如期把房屋交付給購房者入住，而是推遲了交樓時間的違約行為。延遲交付商品房一般發(fā)生在期房購買中，是開發(fā)商一種最普遍的違約行為，遲延時間短則一年半載，長則三年五年，有的就演變成爛尾樓了。這種行為給購房者造成了很大的經(jīng)濟(jì)損失和精神困擾。由于商品房的延期交付主要存在于預(yù)售合同中，因此我們首先要弄明白商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售的區(qū)別。二者是根據(jù)標(biāo)的
5、物的狀態(tài)的不同來區(qū)分的?，F(xiàn)售對象是已經(jīng)竣工的驗(yàn)收合格的商品房，預(yù)售對象是正在興建但尚未竣工的商品房。將商品房銷售進(jìn)行分類，主要目的是為了便于根據(jù)現(xiàn)售與預(yù)售的不同特點(diǎn)，進(jìn)行分類管理。商品房預(yù)售行為較為普遍，在實(shí)踐中出現(xiàn)的問題也比較多。預(yù)售商品房，對加速房產(chǎn)開發(fā)，活躍房地產(chǎn)市場具有重要作用，但對購房者來說，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。因此在購買預(yù)售商品房時，應(yīng)該謹(jǐn)慎行事，以免造成不必要的損失。第3頁（共3頁）一、質(zhì)量瑕疵在沒有入住使用之前，對于普通購房人來說，是很難了解到住宅的質(zhì)量如何的。而且多數(shù)購房者不具備相關(guān)知識，因此盡管按照相關(guān)規(guī)定，買房人在入住之前，開發(fā)商必須提供“竣工驗(yàn)收備案表”“質(zhì)量保證書”
6、等，但諸如滲漏等問題依然困擾著購房者。且物業(yè)與開發(fā)商相互推脫。為了使買房人避免在買房時可能遇到的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部和中國人民保險(xiǎn)公司共同推出了“住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)”，在全國A級住宅項(xiàng)目中推行住宅質(zhì)量保險(xiǎn)。，保險(xiǎn)公司對承包項(xiàng)目的建筑質(zhì)量進(jìn)行跟蹤和監(jiān)督，投保費(fèi)用由開發(fā)商支付，購房者在購買房屋同時獲得保單。一旦因房屋質(zhì)量問題給購房者造成損失，購房者可直接從保險(xiǎn)公司獲得賠償，包括修理、加固或重新購置住宅所需的費(fèi)用，最高賠償金額為住宅的銷售價格。但也有業(yè)內(nèi)人士對這一制度在中國能否推廣表示懷疑。因?yàn)橐玫阶≌|(zhì)量保證保險(xiǎn)必須先通過建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心的住宅性能認(rèn)定達(dá)到A級。而住宅性能認(rèn)定已推行了多年
7、，但并沒有得到廣泛實(shí)施，在此基礎(chǔ)上嫁接的住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)是否能開花結(jié)果還待市場考驗(yàn)。二、周邊環(huán)境及配套設(shè)施對消費(fèi)者而言，選擇居身之所總是慎之又慎的事。將自己關(guān)心的各種因素排成一個序列，從最關(guān)注到比較關(guān)注到一般關(guān)注，給予排序的目的，是讓自己考慮周全萬無一失。房產(chǎn)并不是獨(dú)立地存在著，它與周邊的環(huán)境緊密關(guān)聯(lián)。環(huán)境的好壞對房產(chǎn)的價值有很大影響。與周邊環(huán)境的接觸和互動，真正讓您的生活隨心所欲的核心仍然是您住在哪里。現(xiàn)實(shí)中總有這樣那樣的問題。開發(fā)商對您安居
