關(guān)于進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議

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1、關(guān)于進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議（并案提案）發(fā)布時間：2012-12-2509:11:11　　提案者：無黨派知識分子聯(lián)誼會、凌　玲、徐蘇安、沈逸辛　　近年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)管理迅速轉(zhuǎn)向物業(yè)化管理，這一模式既有利于城市綜合管理水平的提高，也有利于改善居民的生活環(huán)境。小區(qū)的和諧是整個社會和諧的基礎(chǔ)，而物業(yè)管理水平又是體現(xiàn)和諧社會的重要指標(biāo)。目前，我市物業(yè)管理公司達(dá)到70多家，管理的住宅小區(qū)上百個、物業(yè)管理已涉及到千家萬戶。其行業(yè)發(fā)展速度非?？?，隨著新小區(qū)的崛起，大量老小區(qū)的綜合改造以及動遷安置小區(qū)的加快建設(shè)，這樣的發(fā)展趨勢還會不

2、斷延續(xù)。但隨之而來的是物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾也日益突出，物業(yè)糾紛數(shù)量急劇增長。矛盾主要集中在物業(yè)費的收取及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題上。近來從房地產(chǎn)協(xié)會處獲悉，我市的物業(yè)公司曾有準(zhǔn)備將數(shù)千名拖欠物業(yè)費的業(yè)主訴諸法律的動向，物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾日益尖銳，因此，加強物業(yè)管理已成當(dāng)務(wù)之急。一、當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題1.部分物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不佳。一些物業(yè)公司不能擺正位置，錯誤地認(rèn)為自己是管理者，業(yè)主是管理對象?，F(xiàn)實中，物業(yè)公司無視業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利和合理要求，不認(rèn)真履行服務(wù)合同，處理問題簡單、粗暴，經(jīng)常與業(yè)主產(chǎn)生摩擦。如安保措施不到位，任由社會閑雜人員出入小區(qū)；對小區(qū)內(nèi)亂

3、停車、亂丟垃圾、涂鴉、破壞綠化帶及賭博等社會陋習(xí)置之不理或相互推諉；對小區(qū)綠化維護、公共設(shè)施損壞維修不及時，甚至無人問津；有的物業(yè)公司還通過改變小區(qū)內(nèi)公共綠地通道的用途，增加收費項目，此后又不公開使用賬目，造成與業(yè)主間的矛盾。2.部分業(yè)主公共責(zé)任意識淡薄，拒交物業(yè)費。我市引入物業(yè)管理模式的時間不長，業(yè)主尚未真正樹立“花錢買服務(wù)”的意識。業(yè)主群體龐大且分散，素質(zhì)、想法和做法參差不齊，一些業(yè)主社會公德缺失，我行我素，不愿自覺接受物業(yè)公司的管理。另一些業(yè)主在發(fā)生糾紛后完全以個人感受對物業(yè)服務(wù)進行評價，一旦對服務(wù)不滿意就拒交物業(yè)費。更多的業(yè)主將自己當(dāng)成旁觀者，

4、不習(xí)慣于通過集體決策表達(dá)自己的意愿，而是懷著從眾心理，觀望事態(tài)發(fā)展，不主動交費，由此造成欠費之風(fēng)。近年來，隨著市場房價不斷上升，眾多業(yè)主購房后大量空置，他們普遍存在一種錯誤心態(tài)，即我沒有接受物業(yè)公司的服務(wù)，就不應(yīng)交納物業(yè)管理費，更多的物業(yè)費糾紛由此產(chǎn)生。3.開發(fā)商遺留問題加重了物業(yè)矛盾。開發(fā)商選定的前期物業(yè)公司先于業(yè)主進駐小區(qū)，業(yè)主交納一定數(shù)額的物業(yè)費后方可領(lǐng)取房屋鑰匙。多數(shù)業(yè)主是從老城區(qū)或農(nóng)村搬遷至小區(qū)內(nèi)居住，本無交費的意識，在購房時開發(fā)商又沒有很好組織業(yè)主與物業(yè)公司就今后物業(yè)管理問題進行洽談，業(yè)主初次交費的目的不是自愿接受物業(yè)公司管理和服務(wù)，而是為

5、了更快獲得房屋使用權(quán)，自始雙方就存在相互猜忌心理，這為日后雙方發(fā)生更大糾紛埋下隱患。一旦房屋在裝修或使用時存在開裂、漏水等開發(fā)商遺留問題，業(yè)主會當(dāng)然地將問題歸結(jié)于物業(yè)公司，使業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾更加尖銳。4.物業(yè)公司與業(yè)主間缺乏有力的溝通平臺。國務(wù)院出臺的《物業(yè)管理條例》雖然明確了小區(qū)業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)、職責(zé)，但大部分業(yè)主委員會未能真正行使好權(quán)利，擔(dān)負(fù)起職責(zé)。業(yè)主委員會成員的產(chǎn)生未能真正體現(xiàn)民主性、代表性，往往以不愿得罪人的心態(tài)處理物業(yè)事務(wù)，有的甚至根本就是不履行職責(zé)。業(yè)主委員會的功能未能有效發(fā)揮，也是造成當(dāng)前物業(yè)矛盾不能及時排解，大量積壓的原因。

6、二、加強我市物業(yè)管理的對策和建議1.出臺相關(guān)規(guī)范性文件。針對物業(yè)管理行業(yè)存在的問題，相關(guān)職能部門應(yīng)根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》結(jié)合本市實際情況充分調(diào)研，盡快研究出臺物業(yè)管理的規(guī)范性文件，以規(guī)范性文件約束物業(yè)公司、業(yè)主、政府相關(guān)職能部門之間的權(quán)利和義務(wù)，以及解決糾紛的途徑。2.加大行業(yè)監(jiān)管力度。行業(yè)主管部門應(yīng)履行好對物業(yè)公司監(jiān)管職責(zé)，受理業(yè)主對物業(yè)公司的投訴，及時制止物業(yè)公司的違法違約行為，責(zé)令其整改或予以處罰。并可以考慮由物業(yè)管理協(xié)會來制定符合我市市情的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定周密合理的小區(qū)評估制度，細(xì)化物業(yè)服務(wù)管理的具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，增加物業(yè)管理規(guī)范的透明度

7、和實際可操作性。選聘物業(yè)管理專家和有關(guān)法律人士組建物業(yè)管理仲裁委員會，及時處理好物業(yè)管理的糾紛和矛盾。3.提高公共責(zé)任意識。政府相關(guān)部門可采取多種形式，多措并舉，宣傳物業(yè)管理的重要性，宣傳誠信理念，幫助業(yè)主樹立“花錢買服務(wù)”意識。各行政事業(yè)單位黨員干部，特別是領(lǐng)導(dǎo)干部，應(yīng)自覺按時足額交納物業(yè)費，發(fā)揮示范帶頭作用，爭做文明業(yè)主。4.發(fā)揮基層組織、居委會的媒介作用。物業(yè)所在地的政府組織、居委會應(yīng)積極發(fā)揮橋梁媒介作用，為物業(yè)公司和業(yè)主搭建交流平臺，消除雙方之間的隔閡。一方面增強業(yè)主對物業(yè)公司的信任，消除業(yè)主的抵觸情緒，另一方面加強對物業(yè)公司的監(jiān)督，維護業(yè)主的

8、合法權(quán)益。所屬社區(qū)居委會可幫助召開業(yè)主大會、組建業(yè)委會，讓業(yè)主開展自治工作；整合各種資源，把物