南昌朝陽(yáng)新城項(xiàng)目住宅市場(chǎng)研究報(bào)告

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1、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告系列二南昌住宅市場(chǎng)研究報(bào)告2第一章、2010年南昌樓市市場(chǎng)綜述第二章、2010年南昌土地市場(chǎng)分析第三章、南昌房地產(chǎn)典型板塊分析第四章、朝陽(yáng)新城區(qū)域板塊分析第五章、利字街、朝陽(yáng)水廠地塊分析第六章、灣里地塊綜述目錄3第一章：2010年南昌樓市市場(chǎng)簡(jiǎn)析4受宏觀調(diào)控的影響，南昌樓市成交量有所萎縮，但是房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，普通住宅產(chǎn)品降價(jià)也只是小幅空間以內(nèi)。并且，今年是南昌樓市的“別墅年”，面對(duì)政策調(diào)控，別墅此類(lèi)高端住宅產(chǎn)品，其價(jià)格不將反升。3月份，別墅成交26套，均價(jià)6842元/平方米，4月份，成交39套，均價(jià)125

2、41元/平方米。因此，在高端產(chǎn)品價(jià)格上揚(yáng)的拉動(dòng)下，南昌房?jī)r(jià)影響并不明顯。7月南昌樓市淡季更淡，7月新增住宅僅6.2萬(wàn)㎡7月2日，恒茂英倫國(guó)際、路通城邦與聯(lián)發(fā)江岸匯景等幾個(gè)樓盤(pán)新獲批部分預(yù)售許可證；7月15日，博泰生態(tài)商務(wù)園、綠地香頌、萬(wàn)科青山湖等樓盤(pán)獲批部分預(yù)售許可證。截至7月20日，南昌樓市本月內(nèi)僅7個(gè)樓盤(pán)有新增供應(yīng)量，合計(jì)10.8萬(wàn)平方米，推盤(pán)量明顯萎縮。一、史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，樓市調(diào)整見(jiàn)效二、土地供應(yīng)維持高位，地王、流拍同現(xiàn)市場(chǎng)上半年南昌土地供應(yīng)延續(xù)09年第四季度的態(tài)勢(shì)，連續(xù)三個(gè)季度供應(yīng)面積在2500畝以上。二季

3、度土地供應(yīng)面積2929.519畝，同比、環(huán)比增加327.908畝和171.103畝，增長(zhǎng)了12.6%和6.2%。受政策影響，有的開(kāi)發(fā)商拿地小心謹(jǐn)慎，但對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊如饑似渴，造成地王、流拍現(xiàn)象共存，5月28日朝陽(yáng)洲土地拍賣(mài)出現(xiàn)流拍，6月23日紅谷灘板塊又誕生了南昌總價(jià)地王。本季度成交土地2762.939畝，成交率只有94.31%，為09年來(lái)新低。2010年1～6月份南昌市居住和商住用地累計(jì)成交1311.894畝，比上月增加108.59畝，其中京東板塊占57.11%。居住和商住用地規(guī)劃建筑面積201.08萬(wàn)㎡，樓面地價(jià)為1877.7

4、7元/㎡。三、上半年住宅供應(yīng)近120萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售勢(shì)頭逐步回落上半年度南昌市共有55個(gè)樓盤(pán)新推、續(xù)推，共計(jì)推盤(pán)100次，推出11584套房源，總面積119.47萬(wàn)㎡，供應(yīng)面積同比、環(huán)比增加34.6萬(wàn)㎡和52.36萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)了40.77%和78.02%，供應(yīng)面積創(chuàng)07年第二季度以來(lái)新高。政策出臺(tái)后觀望氛圍很快形成，銷(xiāo)售勢(shì)頭出現(xiàn)回落，整體銷(xiāo)售率只有53.23%，相比上季度降低10.59個(gè)百分點(diǎn)，回到了上年同期水平。四、上半年成交均價(jià)同比漲幅減小，折扣優(yōu)惠加大上半年成交均價(jià)為5482元/㎡，如果不考慮別墅供應(yīng)，成交均價(jià)為5063.27元

5、/㎡，同比上漲828.8元/㎡，上漲了19.57%，低于上季度23.89%的漲幅。政策出臺(tái)后，觀望氛圍加重，開(kāi)發(fā)商加大了打折促銷(xiāo)力度，6月初出現(xiàn)了“9折青年置業(yè)計(jì)劃”、“89折重回市場(chǎng)”、“88折周年慶”等大幅降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，二季度整體折扣系數(shù)是95.01%，環(huán)比增加了1.92個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。五、大戶型供應(yīng)增加，但中小戶型銷(xiāo)售優(yōu)于大中戶型上半年各戶型供應(yīng)面積全線上揚(yáng)，供應(yīng)仍然以二房和三房供應(yīng)為主，供應(yīng)面積分別為37.71萬(wàn)㎡和55.34萬(wàn)㎡，兩者合計(jì)占總量的77.89%。適合剛性需求的中小戶型一房、二房和三房銷(xiāo)售明顯優(yōu)于以改善型或享

6、受性需求為主的四房、復(fù)式和別墅，中小戶型銷(xiāo)售率均在55%以上，可謂涇渭分明。由于板塊供應(yīng)的差異，除別墅外的其他戶型平均面積環(huán)比均有所增加。六、別墅供應(yīng)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，花園洋房日漸稀缺建筑形態(tài)供應(yīng)以高層為主，供應(yīng)面積為53.83萬(wàn)㎡，占總量的45.05%。本季度別墅全系供應(yīng)，供應(yīng)面積增長(zhǎng)強(qiáng)勁，供應(yīng)面積首次達(dá)到10萬(wàn)㎡水平，供應(yīng)量環(huán)比增加7.24萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)了239.74%?；▓@洋房日漸稀缺，供應(yīng)量不足萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售率達(dá)到72.33%，是唯一一種銷(xiāo)售率在60%以上的產(chǎn)品。七、高端為王，別墅受到消費(fèi)者熱捧雖然樓市進(jìn)入下行通道，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)撲朔迷

7、離，但從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，高品質(zhì)的高端物業(yè)依然受到市場(chǎng)青睞，在非常時(shí)期開(kāi)發(fā)商們也更愿意推出此類(lèi)產(chǎn)品。從8月入市的項(xiàng)目中，我們也可以看出這一趨勢(shì)——博泰·靜林府、保利·國(guó)際高爾夫花園、凱美怡和、萬(wàn)科·青山湖、紅谷一品等5個(gè)項(xiàng)目都計(jì)劃推出別墅產(chǎn)品。別墅將迎來(lái)自今年5月以來(lái)的又一供應(yīng)高峰。八、舊城拆遷改造成南昌樓市新契機(jī)為加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和城市建設(shè)，切實(shí)提升居民，特別是困難群體的居住水平和生活環(huán)境，南昌市決定加快推進(jìn)全市棚戶區(qū)（低塵危舊房）改造工程。南昌市城市棚戶區(qū)改造總面積659.91萬(wàn)平方米，涉及戶數(shù)7.97萬(wàn)戶，其中，中心城區(qū)棚

8、戶區(qū)面積520.77萬(wàn)平方米，涉及戶數(shù)6.23萬(wàn)戶；四縣區(qū)域總面積139.14萬(wàn)平方米，涉及戶數(shù)1.74萬(wàn)戶。改造600余萬(wàn)平方米棚戶區(qū)任務(wù)將在2011年全部完成。2010年，南昌改造任務(wù)為399.73萬(wàn)平方米，其中，中心城區(qū)為321.27萬(wàn)平方米，四縣區(qū)域?yàn)?8.46萬(wàn)平方